劃定銀行房地產貸款“紅線”對市場影響如何備受關注

1月1日起，中國人民銀行、銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》正式實施。新規要求，銀行業房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。新規實施之后，對市場的影響如何備受關注。

業內人士認為，在“房住不炒”基調之下，市場對于此次政策出臺，已有部分預期。近年來，金融管理部門圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標加強房地產金融管理，同時積極探索創新宏觀審慎工具，從供給和需求兩側入手，建立了首付比動態調整機制、試點了房企融資新規“三道紅線”等，房地產金融管理長效機制進一步完善。在此背景下，房地產貸款增速持續回落。中國人民銀行發布的《中國金融穩定報告(2020)》顯示，截至2019年末，我國房地產貸款余額44.41萬億元，同比增長14.8%，較上年回落5.2個百分點。總體看，我國房地產市場保持平穩，市場主體預期也趨于穩定。

在此背景下，進一步對銀行的房地產貸款余額劃定“紅線”，有利于繼續推動房地產市場平穩健康發展。

“新規對市場影響有限。”招聯金融首席研究員董希淼認為，建立房地產貸款集中度管理制度主要出于三方面考慮：一是防范銀行業房地產金融風險;二是助力落實“房住不炒”目標;三是推動信貸資源更多流入重點領域和薄弱環節。董希淼表示，加強管理和調整的政策方向是明確的，相信會把握好政策的節奏和力度。值得注意的是，新規對不同類別的銀行業金融機構實行分檔管理，并且給目前不達標的機構充分的整改空間和時間，有助于保持市場平穩有序發展，因此總體上對市場影響有限。

具體來看，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。比如，第一檔中資大型銀行房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。

對于超標的銀行，《通知》也設定了差別化的過渡期安排。2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為2年;超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為4年。央行有關人士表示，對個別超上限較多的銀行，允許其申請延長過渡期。

“大部分銀行已達標或超標幅度不大，少部分超標較多的銀行未來需進一步降低房地產貸款增速。”長城證券銀行業分析師鄒恒超測算，在38家上市銀行中，有11家銀行房地產開發貸款占比超出上限，8家銀行個人住房貸款占比超出上限。在2年至4年過渡期內，超標的銀行不用壓降存量房地產貸款，但未來增速需要下降。

“占比較低的銀行可能還有增長空間。”董希淼表示，貸款余額占比超標的銀行不多，因此新規總體影響有限。不過，房地產貸款面臨增長“天花板”，部分銀行經營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調整。此外，部分城商行、農商行、村鎮銀行等房地產貸款占比還有一定的增長空間。

值得注意的是，住房租賃貸款并不納入房地產貸款統計，這也體現出鼓勵發展住房租賃市場的意圖。《通知》明確，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算，其中包括公租房建設等領域的貸款。同時，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內(至2021年底)回表的房地產貸款不納入統計范圍。

國泰君安分析師認為，房地產貸款集中度監管政策落地，穩定了市場對銀行未來如何開展房地產貸款業務的預期。銀行業整體達標壓力不大，無需過度擔憂。