大庸古城是如何拖垮張家界的？

重投超25億，一年血虧上億。

(資料圖片僅供參考)

欄目 | 文旅商業觀察

領域 | 文旅地產

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最近幾年一直掙扎在“缺錢”困局中的張家界（000430），終于回復了深交所的問詢函。

在5月29日公告上，深交所要求張家界說明凈利潤連續三年虧損的主要原因，并結合所處行業發展現狀、主營業務盈利能力、資產結構及償債能力等，說明持續經營能力是否存在重大不確定性。

張家界2022年年報顯示，2022年凈利潤-2.6億，同比大幅下降92.59%；扣非凈利潤-2.71億元，虧損額同比擴大87.76%。

是的，曾經的“中國山水第一股”已經到了如今的地步。

值得注意的是，2021年開業的大庸古城慘淡數據也引來了深交所“關切”。

資料顯示，大庸古城為集合文化體驗、休閑度假、建筑藝術為一體的古城文旅綜合體項目，項目于2016年3月經張家界董事會審議通過并同意投資建設。

據年報，在所有張家界虧損項目中，大庸古城最嚴重，截至報告期末，大庸古城累計實現收益-3.98億元，對張家界的業績拖累最大，占了張家界2022年凈利潤虧損約60%。

針對深交所“關切”，張家界在問詢函的回復公告中披露，2022年大庸古城營業收入合計僅417.36萬元。

如果說，2022年旅游行業的其他公司都在經歷寒冬，似乎張家界大庸古城正在經歷冰河世紀。

其中大庸古城演藝劇場門票收入僅36.56萬元、飛行影院門票收入77.64萬元、物業管理收入51.92萬元、游船收入27.34萬元、商鋪租金收入19.66萬元及電子門票服務收入11.99萬元，反而停車場服務收入192.25萬元占據了古城營業收入半壁江山。

顯然，大庸古城建設和招商、運營均不達預期，重資產投入的大庸古城，每年的折舊攤銷、財務費用等硬性成本數額巨大，嚴重拖累了張家界利潤。

以2022年為例，大庸古城資產折舊攤銷6892.42萬元、房產稅和土地使用稅1860.05萬元、財務費用4118.54萬元，以上成本費用合計金額達1.28億元。

即使在今年旅游業萬物復蘇的一季度，大庸古城業績仍未好轉。

5月初，張家界在某金融平臺答投資者問時稱，張家界一季度仍然虧損的主要原因還是募投項目大庸古城的收入嚴重不達預期，財務費用和折舊攤銷是主要虧損源。

按照最近交易價格，上市公司張家界市值32億元，大庸古城投資高達25億元，公司壓力可想而知。

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大庸古城曾被張家界寄予厚望。

2016年3月，張家界披露定增預案，擬募資12億元投建“大庸古城（南門口特色街區）項目”，項目總投資預計18.83億元，且“預計將實現年營業收入48,542.21萬元，凈利潤18,450.13萬元。”

而在2016年期初，張家界的總資產僅8.73億元、凈資產僅6.13億元。投資額高達18.83億的大庸古城項目，無疑是極其激進的一次擴張。

彼時，巴掌大的張家界已經出現了三個“古城”：溪布街、古庸城、大庸府城，如果大庸古城再開業，其“古城密度”將創下國內旅游城市新高。

由此，該項目并未受到市場的充分認可，經過兩輪認購后，張家界仍未能募齊12億的資金，最終只籌得8.66億元。其余的項目建設資金主要靠自有資金、舉債、政府補助等完成。

最初，大庸古城預計“2017年9月完成土建主體工程，2018年國慶節投入營運并接待中外游客”。

實際上，不斷延期開業后，直到2021年，大庸古城才全面建設完成，并于當年6月21日對兩個核心業態《遇見大庸》和《飛躍張家界》進行了試運行。

在此之前，2019年6月，宋城演藝旗下的張家界千古情景區已正式開業，除了景區演藝，還包括大庸古街、陶源秘境、情人海、爛蘋果親子樂園四大主題區。從張家界千古情開工建設到開業，宋城演藝僅用了一年三個月的時間。

大庸古城姍姍來遲，受多方因素影響，運營并不理想，無論是門票收入還是招商，皆遠未達到當初預期，千篇一律、缺乏特色的仿古建筑被認為是敗筆之一。

例如，從商業業態和商業模式來看，張家界大庸古城項目和宋城演藝的千古情景區，有驚人的雷同之處。同處一城，相去不遠，從街道、建筑、到街邊的店鋪商品，幾近大同小異。

一位張家界當地旅游從業者張志超回憶大庸古城的建設過程，指出“除了縣級文物保護單位三元宮，其他的都是新設計的仿古建筑，其歷史就是2020年建，根本就沒有庸城的沿河街和南門囗的歷史舊貌。”

“又拆又建仿古建筑，與當時國家提出的不準大拆大建仿古街完全是背道而馳的，經文物部門多次反對也無效，最終建成了如今這個樣子。”

問題，可能就出在這里。

大庸古城最大的競爭壓力來自于隔壁鄰居。作為湘西文化的代表性文旅景區，湘西自治州的鳳凰古城具有極高的知名度和吸引力，非大庸古城等同類景點所能撼動。

長沙理工大學教授周育才直言：“古鎮需要有文化支撐，各自的文化主題，就是文旅古鎮的差異化和特質”。他認為，古鎮旅游要想脫穎而出，就應深度挖掘民俗文化底蘊，不斷更新民俗類的消費項目，確定文化主題，尋找亮點和特色。

沒有文化底蘊支撐，古城招商也遇冷。

在全景路演平臺上，2022年9月，張家界董事會秘書在回復投資者提問時表示，大庸古城經過幾年時間確實已經建成，但歷經三年的疫情影響，無論是商業招商，或是部分業態的試運營都嚴重不達標。

一位曾參與當地古城招商的意向商戶直言，“去年招商報名留下電話，到現在一點消息都沒有，張家界國際建材城，招一個商戶，前后一二十次主動上門，古城不能守株待兔，積極想辦法突圍才是內因。”

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“大庸古城，已經成為張家界永遠抹不去的痛，”一位張家界當地人劉金波遺憾地表示，“如果當初能做到保護性地開發，做到開發修舊如舊，保留老建筑，留下部分原住民。哪怕留下一堵殘墻斷壁、一扇門、一段青石板路……給人的感覺都是不一樣的。”

事實上，張家界大庸古城開業后反而成為“業績累贅”，是此類國內仿古景區的縮影。

2018年8月28日，新華聯銅官窯古鎮倉促開門納客便備受非議，“基礎設施不完善”、“門票定價過高”、“感覺像看了一個工地”等聲音廣為流傳。新華聯為此特意發出書面致歉。

旅界此前亦曾報道，在專建“假古鎮”的偉光匯通官方表述中，預計游客量一直頗為光鮮，往往500萬游客/年起跳，但其項目產品缺乏IP，一旦收取門票，預計入園人數即斷崖下降，游客的消費意愿與能力更是成疑。

事實上，全國各地修建的“假古鎮”耗資巨大，不僅容易爛尾，且盈利變現能力不佳，但倘若撕開文旅這層“皮”，會發現此類古鎮大多是以文旅的名義“賣房子”。

缺乏個性特質和獨特內涵，如今的大庸古城成為張家界孤注一擲的奮力一搏，結局卻難免殊歸同途。

據媒體不完全統計，國內近八成以上的人造古城處于不盈利狀態，大庸古城也面臨著一系列運營難題。

或是受此影響，張家界找到萬達合作，試圖挽救古城的命運。

今年4月，張家界宣布與大連萬達簽署《戰略合作框架協議》。

協議約定，雙方擬圍繞大庸古城項目重點打造“八個一”，包括一座古城、一個商業、一臺節目、一組酒店、一條澧水、 一批賽事、一個平臺、一個 IP，盤活大庸古城項目，實現多元化經營收入。

但據《戰略合作框架協議》公告顯示，本次雙方簽訂的協議僅為雙方基于開展戰略合作而簽署的框架性合作協議，具體實施執行以雙方另行簽訂的具體合同為準，具體的實施尚存在不確定性。

另外，公告提到，自本協議生效之日起9月內，雙方未簽訂正式合作協議，本協議自行終止，雙方互不承擔違約責任。

面對大庸古城的窘況，投資者對連虧三年的張家界信心也并不是一個框架協議就能挽回的。

“底子就是這個樣子，古城也已經造出來了，你讓萬達又能做些什么呢？”劉金波深表憂慮。

本文姓名為化名

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