商業志 | 東方梅地亞中心二度流拍與京城商業迷境

觀點網6月14日，位于北京市朝陽區核心CBD地段的東方梅地亞中心再度流拍。

據悉，該項目于6月13日起進行整體拍賣，標的為“北京市朝陽區光華路4號院2號樓、3號樓部分房產及分攤土地使用權”，起拍價超13億元，整體評估價超23億元。

(相關資料圖)

項目一經上線，就已吸引近8000人圍觀，但最終卻無人問津。

作為一座曾經風光無限的寫字樓，如今卻淪落到法拍無人問津的地步，著實令人唏噓不已。

風光不再

“雕欄玉砌應猶在，只是朱顏改”，雖然東方梅地亞中心依舊聳立在朝陽CBD核心區，卻已經“跌落神壇”。

項目由北京東方梅地亞置業有限公司開發于2007年，是北京CBD核心區唯一一個專為傳媒行業量身打造的頂級寫字樓，占地1.6萬平方米，總建筑面積約12萬平方米。

項目分為A、B、C、D四座，其中，A、C兩座分別是近百米高的甲級寫字樓：A座為地上28層、C座為地上30層。A座以毛坯對外售完；C座大部分出租小部分自用；B座是一座裙樓，地上共5層，定位為商務、展示、演出、餐飲、娛樂等配套的綜合樓；D座為地上8層的獨立辦公樓，2009年以2.5億元整棟出售給盛京銀行北京分行。

本次被擺上貨架的是未出售的C座和B座。

東方梅地亞中心附近有華貿中心、金地國際廣場、萬達國際廣場、國貿中心、嘉里中心等眾多CBD國際商業中心以及5A級寫字樓。同時受益于自身為傳媒業打造的屬性，使其成為全中國最為炙手可熱的傳媒文化商務區。

曾幾何時，樂視網、昌榮傳播、靈獅廣告等傳媒行業頭部企業，都是東方梅地亞中心的租客。

而它的高光時刻，要追溯到2008年北京奧運會。

因寫字樓本身配備了高端的制作設備及錄音棚等，同時毗鄰人民日報社、中央電視臺等國家級媒體，成為奧運時代的傳媒大本營。

隨著時間的推移，樓宇內很多硬件設施急需改造提升，同時經營狀態一般，加上產權方面項目有部分是小業主所有，在管理上存在問題。

更重要的是，隨著時代發展、營銷行業快速更新變革，媒體行業制作門檻降低，尤其是自媒體的創作成本變得更加低廉，寫字樓對于傳媒機構的辦公而言不再是必需品，因此許多媒體機構紛紛從該項目撤出。

此次讓東方梅地亞中心擺上法拍貨架的“致命一擊”，是開發商北京東方梅地亞置業公司與14年前購買D座樓業主盛京銀行的一筆金融借款合同糾紛。

2022年，沈陽市中級人民法院判決了盛京銀行股份有限公司北京分行與北京東方梅地亞置業有限公司及自然人借款合同糾紛一案，申請執行標的共計15.3億元，東方梅地亞中心作為執行標的資產就此面臨被拍賣的窘境。

尚需時日

對于大宗資產而言，上架法拍并不見得是件壞事，順利找到接盤方進行重塑，或許能逆轉“日薄西山”的頹勢。

從投資者的角度來看，申請土地等配套耗費周期長，建設新樓成本太高，以法拍途徑低價入手具有發展潛力的優質標的，也就自然的成為了許多投資人的選擇。伴隨著經濟企穩回升的趨勢，通過較為便利的方式讓這些資產重現新的價值，進而實現區域營商環境的持續優化和高質量發展。

例如近期有多個地產行業的大額優質標的陸續開拍，涉及世茂等多家頭部地產品牌，包括7年來司法拍賣最大估值資產世茂深港國際中心、長達10年未能完工的蚌埠核心商業地標世界貿易中心、估值超16億元的沈陽核心商業地標沈陽中街商業等。

但在市場尚且不明顯的狀況下，大宗資產順利找到接盤方并非易事，東方梅地亞中心兩度流拍與市場前景低迷不無關系。

受去年5月北京疫情突發帶來的大規模管控，以及11月第二輪疫情的沖擊，北京商業大宗交易市場整體表現呈下降態勢。

仲量聯行數據顯示，在甲級寫字樓市場，北京2022全年凈吸納量較2021年縮減了81%。同時，寫字樓和零售物業的租金均保持下探趨勢。在投資市場，2022全年成交額大幅縮減，同比下降57%，僅為268億元，基本回到2017年的水平。

在少量的交易中，比較受關注的有凱德通過法拍收購位于東三環博瑞大廈，總價為人民幣20.37億元；StorHub完成對位于豐臺樂華梅蘭家居城部分收購，收購后將改為自助式倉儲。

2014年以來，北京通過《禁限目錄》首次對新增商業地產開發建設實施限制，并在此后多年來持續收緊，對供應端的限制也間接活躍了商業市場大宗交易。

隨著2022年底疫情防控政策放開，北京大宗交易市場迎來了轉折點。

仲量聯行報告顯示，以CBD、東長安街、第三使館區等區域為例，2023年一季度寫字樓平均帶看量為每周5-7組，相比2022年下半年每月的3-5組有顯著提升。

但市場租金方面依舊處在下行區間，目前北京各區域大宗資產空置壓力較大，業主普遍采取“以空間換時間”的策略，通過低價讓租戶長期進駐提高入住率，并在較長時間內實現成本回收。

在一線城市中，4月北京大宗交易金額最高，成交額達19.86億元。單月最大筆交易為順鑫農業購買的北京市順義區的商務中心、寰宇中心兩棟樓宇資產，包括辦公、商業及車位，建筑面積總計12.20萬平方米，其中商務中心建筑面積6.39萬平方米，評估價值10.26億元，寰宇中心建筑面積5.81萬平方米，評估價值9.59億元。

盡管市場有回暖跡象，但在行業持續承壓下，大宗商業交易要回歸“小陽春”尚需時日。

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