廣州供地創(chuàng)4年新高

2018年廣州土地市場供應(yīng)、成交量均創(chuàng)近4年紀(jì)錄，商住商服用地總出讓金達(dá)1322億，中心區(qū)白云、外圍區(qū)南沙靈山島成為市場焦點;此外，白云湖、陳頭崗、蘿崗車輛段等地鐵綜合地塊出讓速度加快，整體供地氣氛活躍。

結(jié)合《2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》以及今年出讓情況，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，2019年商住用地供應(yīng)將會向計劃中的“平均每年475萬平方米”目標(biāo)靠近。但綜合實際情況考慮，供地在400萬平方米水平的可能性較高;此外，近兩年推進(jìn)速度明顯加快的舊村改造將會成為除公開招拍掛以外重要的商住地來源。

商住用地方面，2019年老城區(qū)供地將以白云、黃埔為主，尤其白云區(qū)中、北部仍有大片待開發(fā)區(qū)域，預(yù)計人和、江高一帶結(jié)合空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等概念打包出讓“產(chǎn)城地”的可能性較高;此外，新市、三元里、黃石路一帶仍然具備豐富的舊廠房資源，可供作為宅地之用。相比之下，曾經(jīng)的“市區(qū)貨倉”黃埔供地或呈現(xiàn)減少趨勢，在蘿崗車輛段巨無霸地塊出讓后，片區(qū)重點板塊如科學(xué)城、香雪再供應(yīng)大面積商住地的可能性較低，預(yù)計未來沿21、知識城線拓展新用地的可能性較高。

外圍區(qū)方面，南沙、增城將撐起半邊天，兩區(qū)新興板塊，如增城中新鎮(zhèn)、南沙黃閣、東涌、靈山島等板塊成為出讓重點的可能性較高。

總量升供地連續(xù)兩年超20%增幅

2018年廣州商住商服用地累計供應(yīng)471.87萬平方米，較去年增加28%。其中商住用地供應(yīng)394.67萬平方米，商服用地77.2萬平方米，用地供應(yīng)呈現(xiàn)連續(xù)兩年超20%的增幅。

作為重磅文件《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》公布的第二年，2018年廣州供地秉承“增加宅地供應(yīng)”的思路，即在商服用地保持年均75萬㎡水平的情況下，商住地供應(yīng)逼近400萬平方米，與計劃“每年平均供應(yīng)475萬平方米普通商品住宅用地”的目標(biāo)接近。

另一方面，得益于去年12月以來充足的供應(yīng)量，今年廣州用地成交面積達(dá)505.05萬平方米，同樣創(chuàng)近4年新高。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，從近年用地成交情況來看，2018年土地市場呈現(xiàn)“總出讓面積、金額增，溢價率、樓面地價下降”的特征。由于成交面積大增，今年商住商服用地總出讓金達(dá)1322.13億，同比上升19.6%，同樣創(chuàng)下新高。

從月度情況來看，與去年“每月平均供應(yīng)”的情況不同，今年供地、成交主要集中在第四季度。其中11月累計掛牌207.4萬平方米用地，占全年供應(yīng)面積的44%;12月成交216.96萬平方米用地，占全年成交的43%。增城中新鎮(zhèn)九和村三宗宅地、白云湖車輛段用地、化龍現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園用地一、二等“巨無霸”地塊均在最后兩個月進(jìn)行交易，直接拉動第四季度土地市場表現(xiàn)。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，第四季度供地猛增除貼近“每年475萬平方米商住地”供應(yīng)目標(biāo)外，還有利于為市場“土地供應(yīng)充足”的未來預(yù)期，結(jié)合第四季度樓市備案價優(yōu)化、房貸利率下調(diào)、限售限簽適當(dāng)放松的因素，當(dāng)前廣州整體樓市基本面向好。

供地足白云將承包老城區(qū)一手新貨

今年中心區(qū)供地集中在白云、黃埔兩區(qū)，其中黃埔供應(yīng)83.23萬平方米，為中心區(qū)供地第一大區(qū)，全市僅次于增城，需要指出的是，黃埔年內(nèi)供應(yīng)的17宗用地，16宗位于原蘿崗片區(qū)，僅五礦拿下的茅崗路以東地塊屬于“老黃埔”。因此，從傳統(tǒng)老城區(qū)劃分的角度看，今年白云供地是“城區(qū)主角”，其年內(nèi)供應(yīng)7宗累計58.91萬平方米用地，其中商住用地5宗累計56.16萬平方米。白云2018年供地量比2014-2015年間荔灣廣鋼供應(yīng)13宗宅地面積總和(55萬平方米)還要多，可見供應(yīng)能力之強(qiáng)勁，預(yù)計未來2-3年，白云將“承包”老城區(qū)一手新貨。

外圍區(qū)方面，增城供地依舊“一騎絕塵”，供應(yīng)92.28萬平方米用地，拋離其他區(qū)域25萬平方米以上，值得留意的是，增城區(qū)今年并未供應(yīng)純商服地;此外，由南沙、番禺組成的南部片區(qū)累計供應(yīng)128.26萬平方米用地，與增城平分秋色，可預(yù)期東、南部將會是未來一段時間廣州一手住宅的“主產(chǎn)地”。

溢價低房企拿地更加理性

從另一方面來看，今年總競配建面積為13.1萬平方米，同比下跌七成，自持面積亦減少超五成。雖然今年“競配建”面積較過去兩年減少，但包含在出讓條件中已涵蓋的政府房源建設(shè)要求卻高達(dá)67.17萬平方米，20宗地塊涉及配建要求，占出讓地塊宗數(shù)的34%。該部分配建大體可以分為政府回購/統(tǒng)籌、人才公寓、安置房、租賃住房四大類。其中，人才公寓計容建面達(dá)28.64萬平方米，為配建面積中占比最大的一部分，預(yù)計未來可產(chǎn)生4000-4500套人才公寓。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，人才公寓密集布局的黃埔、增城兩區(qū)為廣州重要的招商引資區(qū)域，居住配套的完善可提高對勞動力的吸引力，服務(wù)廣州產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展。

此外，今年出讓地“首創(chuàng)”政府回購/統(tǒng)籌部分，即政府通過3500元/㎡的價格回購開發(fā)商配建的面積，帶有這一條件的用地，基本集中在花都湖、南沙萬頃沙、靈山島、白云江高鎮(zhèn)等待發(fā)展區(qū)域。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，由政府進(jìn)行部分回購一定程度上減輕了房企的資金壓力，利于提高房企拿地?zé)崆?另一方面，未來該部分房源將由政府定向作為人才房、安置房等用途，對于區(qū)域“拓荒”同樣具有重要意義。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，今年用地競爭激烈程度相對降低，過去兩年開發(fā)商“一擲千金”奪地的情況不再，用地成交更加理性。

今年用地整體溢價率僅3.7%，創(chuàng)近4年新低，主要原因為出讓商服地以底價定向“產(chǎn)業(yè)引資”為主，不產(chǎn)生溢價;宅地溢價低的原因除開發(fā)商出價更加理性外，官方在設(shè)置出讓底價時亦相對提高，因此早年溢價率高的情況并未出現(xiàn)。

僅統(tǒng)計公開掛牌出讓地塊，2018年廣州Top10拿地房企共貢獻(xiàn)916.48億土地出讓金(同比上升8%，去年為847.2億);但Top10房企出讓金占全年土地出讓金總額的69%，卻比去年減少8個百分點，主要原因為今年供地量大增，出讓金相對分散。另一方面，今年Top10拿地房企中，國企占8家，民企占2家，國企公開拿地次數(shù)、金額較多亦屬于今年廣州土地市場一大特征。