去年全國房地產銷售額近15萬億 再次刷新紀錄

1月21日，國家統計局發布的《2018年1~12月全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1~12月，全國房地產開發投資120264億元，同比增長9.5%，增速比上期回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。12月份，房地產開發景氣指數(以下簡稱國房景氣指數)為101.85，比11月份回落0.09點，已是連續第三個月回調。

2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元，分別比上年增長1.3%和12.2%。

“全國商品房銷售再次刷新了歷史房地產銷售紀錄，12月單月銷售也刷新了歷史記錄。”中原地產首席分析師張大偉表示，“除非出現突然的政策轉向，否則2018年的房地產銷售紀錄很難被打破。從2018年最后幾個月的銷售數據看，市場上漲已經乏力，樓市拐點已經出現。”

歷史上首次單月銷售2萬億

根據國家統計局公布的近四年全國房地產開發投資數據：2015年，全國商品房銷售面積128495萬平方米，銷售額87281億元;2016年，全國商品房銷售面積157349萬平方米，銷售額117627億元;2017年，全國商品房銷售面積169408萬平方米，銷售額133701億元;2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元。

在房企年末銷售沖刺下，2018年12月也刷新了單月市場銷售面積和銷售額的紀錄，并首次單月銷售2萬億元(1~11月商品房銷售額129508億元)。從區域看，中西部面積銷售上漲幅度均遠超過市場平均漲幅。

張大偉認為：“二三線線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分城市依然以去庫存為主。從全國市場看，雖然分化趨勢持續，但上漲依然是主流。一二線城市調控政策力度大，但上漲城市的數量依然較多。”

縱觀2018年市場走勢，已連續多月出現漲幅明顯放緩趨勢，盡管12月經短期沖刺銷售有所上行，但從9~11月的同比看，已經出現了成交面積的明顯同比下調。“市場高峰已過，漲幅明顯放緩，2019年下調難免。”張大偉說。

土地購置數據下調

2018年，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1~11月回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。

其中，住宅投資占房地產開發投資的70.8%，為85192億元，增長13.4%，比1~11月回落0.2個百分點，比上年提高4個百分點。

分區域來看，中部區域拉低了全國平均數據。中部地區投資25180億元，增長5.4%，增速比1~11月回落0.5%;東部地區房地產開發投資64355億元，比上年增長10.9%，增速回落0.4個百分點;西部地區及東北部地區投資增速繼續提高：西部地區為26009億元，增長8.9%，增速提高0.7個百分點;東北地區投資4720億元，增長17.5%，增速提高1.3個百分點。

除中部區域外，全國房地產開發投資依然處于高位，但值得注意的是，全國土地購置量價雙雙出現下調。

2018年，房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比1~11月份回落0.1個百分點，比上年回落1.6個百分點;土地成交價款16102億元，增長18.0%，比1~11月份回落2.2個百分點，比上年回落31.4個百分點。

“2019年如果政策不變，市場將出現明顯調整。”張大偉預測。

銷售處高位支撐房企資金鏈

2018年，房地產開發企業到位資金165963億元，比上年增長6.4%，但增速比1~11月份回落1.2%，比上年回落1.8個百分點。

與1~11月數據相比，房企國內貸款、利用外資等降幅進一步擴大;自籌資金、定金及預收款增幅放緩。房地產開發企業2018年國內貸款24005億元，同比下降4.9%;利用外資108億元，同比下降35.8%;自籌資金55831億元，同比增長9.7%;定金及預收款55418億元，同比增長13.8%;個人按揭貸款23706億元，同比下降0.8%。

張大偉認為，銷售處于高位支撐了房地產企業的資金鏈。房地產貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行，部分市場的非理性購房得到了抑制。

對于房地產開發貸款余額上漲迅速，他分析稱，主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對于房地產市場來說，剔除保障房外的開發商信貸明顯收緊。房地產降杠桿政策將繼續持續平穩，房企資金壓力依然較大。