北京土地市場“風向”微變

1月23日，北京市規劃和自然資源委員會通過招標方式出讓4宗住宅用地，成交金額119.35億元，截至2月2日，還有16宗住宅用地掛牌待售，根據中原地產研究中心統計數據顯示，上述20宗住宅用地起始總價371.6億元，建筑規劃面積達158萬平方米，預計總成交金額將超過450億元，若如此，將創下近一年來單月成交額的最高峰。

值得關注的是，今年北京土地供應將出現幾個新的變化，諸如集體建設用地首次建設共有產權住房，部分住宅地塊取消商品房限價，部分地塊取消“70/90”政策限定等等。這些新的變化是否會打破現有的供應格局?對于北京房地產市場將帶來哪些影響?

“限房價”宅地有望解禁擴圍

眾所周知，自2016年底北京住宅用地采用“限房價、競地價”的方式出讓后，限房價項目地塊以及共有產權住房地塊成為北京住宅用地的絕對供應主力，純商品房地塊供應基本消失。

但是2019年1月份，北京市規劃和自然資源委員會預申請的兩宗住宅用地由于不限房價，將上述格局打破。公告顯示，兩宗地位于朝陽孫河，京土整儲預(朝)[2019]001號地位為二類居住用地，建筑規劃面積43427平方米，起拍價24.49億元。京土整儲預(朝)[2019]002號地為住宅混合公建用地，建筑規劃面積為47876平方米，起拍價23.89億元。

事實上，孫河地塊并不是北京首次出現的不限房價地塊。2018年11月26日，富力、中交聯合競得延慶區延慶新城03街區會展中心東側地塊土地一級開發項目(二期)YQ00-0003-0010等地塊旅館及二類居住用地，該地塊住宅部分不限售價。此外，預申請地塊中，北京市豐臺區南苑石榴莊0517-L02地塊，同樣未限定商品住宅銷售均價。

合碩機構首席分析師郭毅分析，在北京商品住宅成交價格企穩回落的當下，調控壓力已經大大減輕，預計未來在土地出讓環節，也將采取更為靈活的出讓規則。“不限價地塊將會繼續出現，原有相對固化的格局肯定會被打破。但是限售價對于北京房地產市場并不會帶來核心影響，而‘70/90’地塊的減少，可能會帶來北京住宅供應結構的改變。”

不過在58安居客房產研究院資深分析師李震看來，2019年土地供應格局大概率還將會延續2018年的態勢，除了極個別項目外，限價會依舊從嚴。“今年的市場依然會以限房價項目為主力，個別不限價地塊很難扭轉購房者和房企觀望情緒，對市場短期內的格局不會有影響。”

“70/90”政策松動高端地塊或取消

伴隨著“限房價、競地價”的土地出讓方式，使“70/90”政策重出江湖，即居住建筑規模中套型面積90平方米以下住房面積所占比重達到70%以上。據不完全統計，在北京大部分的限房價項目地塊中，都有“70/90”政策限制。

“70/90”政策滿足了剛需剛改人群對于中小戶型的居住需求，但是從另一層面也導致了高端改善人群住房供應的不足。郭毅表示，受70/90政策限定，大部分限房價項目70%的產品需要做成90平方米以下的中小戶型，不僅導致高端改善人群產品供應的減少，還使得部分住宅產品品質“開倒車”。

不過，記者發現，在2018年出讓的限房價項目地塊中，位于昌平沙河、朝陽孫河的個別住宅用地不受“70/90”政策影響，諸如中海麗春湖墅、禧瑞春秋、天瑞宸章等項目。另外，2018年11月，北京超過300億收入的土地大戰中，備受關注的兩宗采育住宅用地，也不受“70/90”政策限制。

諸葛找房首席分析師陳雷指出，經過兩年多的政策調整，目前北京房地產市場已經基本恢復穩定，所以沒有必要用政策繼續干預市場產品分配，通過“70/90”政策微調，也是希望市場需求及產品自行調整。

不受“70/90”政策限制的地塊是否會越來越多?在業內人士看來，整體并沒有放松，但不排除一些高端屬性的地塊，可能會取消“70/90”政策限制。郭毅表示，今年在土地供應上，出現了一些不限房價、不限“70/90”的產品，會有效補充高端改善人群供應不足的局面，使開發商追求品質化、綠色科技的趨勢能夠保持下去。

集體用地建共有產權房或擴圍

北京土地市場另一個重要的變化是，集體建設用地首次建設共有產權住房。2018年12月27日，北京掛出3宗集體建設用地公告，將于1月16日開始競買，預計1月30日完成掛牌出讓。根據公告，三宗地塊總建筑規模達34萬多平方米，銷售均價為29000元/平方米(含全裝修費用)，而同區域的限房價項目限售均價不超過52449元/平方米。

大興作為我國33個縣(市、區)集體經營性建設用地入市的試點地區，從最初的集體建設用地只能用于產業用地，隨后探索用于建設集體租賃住房，如今試點探索用于建設共有產權住房。

集體建設用地建共有產權住房，不僅將增加北京住宅用地的供應渠道，還將有效平抑地價與房價。李震認為，集體土地入市不僅可以分擔國有用地的壓力，供地模式的松動，在一定程度上也為后續的土地市場交易活躍提供支持。同時，當更多類似案例加入到土地供應市場后，也能刺激一般商品房的價格調整，長期來看對北京市場高房價有一定緩解作用。

這種新的出讓模式對于北京土地供應格局以及未來的房地產市場將產生質的變化嗎?郭毅表示，這種嘗試先有試點，需要有一個過程，不會那么快鋪開。李震也認為，目前集體土地入市還仍處于初步探索階段，大興瀛海地塊的試點效果短期內不會影響目前供地格局，還有待觀察。

但是，李震指出，北京郊區如昌平等地存在大量集體土地，不排除在合適的時機仿照瀛海地塊入市的可能性。