價格調整VS購房人預期 樓市博弈或再續

在供應量井噴的情況下，2018年北京新建商品住宅成交為24971套，連續2年不足3萬套。成交萎縮帶來庫存上漲，截至目前，北京商品房住宅庫存已接近7萬套，也刷新了近3年的最高點。

對此，在業內分析人士看來，2019年北京樓市價格將繼續出現明顯調整。在樓市基本面不變情況下，購房者對于市場下行的預期已形成，樓市預計將維持2018年水平。

改善型 需求仍占主流

2018年房企項目排行榜前10強成交均價都在5萬元/平方米以上，在前30強中超6萬元/平方米的項目有18個，中高端項目撐起了2018年的北京樓市。

改善型需求在當前市場情況下購買力更為堅挺。改善型購房人對地段、配套、產品力與價格等方面呈現出均好性的產品表現出剛性需求，許多限競房純粹的“價格優勢”未能打動市場。

中高端樓盤在價格上同樣受“限價”影響，甚至與周邊二手房形成價格倒掛的局面，其性價比也是購房者愿意買單的重要原因。

限競房 高供應≠高成交

2018年，占據北京樓市新增住宅供應半壁的限競房，在成交上卻未能形成壓倒性優勢。

數據顯示，2018年北京樓市，限競房供應26322套，共307.23萬平方米，占整體商品住宅供應面積比約為50.74%。從網簽數據來看，限競房2018年成交4530套，共46.14萬平方米，占商品住宅全部成交的13.24%。

“滯銷”并非個案。據統計，2018年僅有瑞悅府、和悅華錦、華潤理想國3個限競房項目進入年度項目排行榜前30強。

據北京市住建委的統計數據顯示，部分項目剛取得預售證和網簽滯后性的原因，令限競房合計網簽偏低，但即便如此，網簽銷售率僅有18.5%。

在地產營銷人韓樂看來，“低總價、小面積的限競房產品，在大多數房企眼中是快速去化的產品。然而，大部分項目入市后，并沒有換來意料之中的短平快，反而隨著項目的增多，周期的拉長，各項目的銷售愈加變得艱難。”

區域 昌平成交量最高

各區域共有產權房、限競房成交的情況來看，共有產權住房的成交主要分布在平谷區、昌平區、順義區、懷柔區、通州區、朝陽區、門頭溝區等較偏遠區域，其中，昌平區成交的共有產權房規模最大，共23.5萬平方米。

作為2018年成交規模最高的區域，昌平限競房成交規模也位居首位。2018年，昌平共成交規劃建筑面積116.6萬平方米;其次為豐臺區，成交的規劃建筑面積為70.4萬平方米，其住宅用地的成交方式全部為“限房價、競地價、競自持”。

純商品住宅 再出新地

1月9日，北京市規劃和自然資源委員會網站發布了2019年的第一次土地使用權出讓預申請公告，公告提到，位于朝陽區孫河的兩塊住宅用地擬于近期掛牌出讓，并且兩宗地塊均不設定住宅銷售限價。

對于此次孫河兩地塊取消銷售限價，北京中原地產首席分析師張大偉認為：首先：這兩宗地塊不是最近幾年的第一次不限價地塊。2018年11月延慶區延慶新城03街區會展中心東側地塊土地一級開發項目(二期)YQ00-0003-0010等地塊，地塊成交不限價。另外在2018年10月北京市豐臺區南苑石榴莊0517-L02地塊，也不限制價格。

一位不愿透露姓名的業內人士稱，“不限價土地供應，對市場來說，影響并不明顯，大量井噴供應將明顯抑制2019年北京房地產市場。”

共有產權房 集體建設用地成供應新渠道

2018年12月27日，北京市規劃和自然資源委員會掛牌三宗位于大興區瀛海鎮的集體建設用地，出讓公告顯示，上述三宗地塊將用于建設共有產權房。

這在北京甚至全國均屬首次。出讓文件顯示，本次掛牌出讓的地塊，與國有建設用地同責同權。

三宗集體性建設用地的入市預示著北京的土地供應方式將迎來重大革新，不但可以探索集體建設用地入市的試點改革，對于將來北京共有產權房的供應方式也是一個探索，甚至在全國都具有較強的示范效應。