多國房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)降溫跡象：銷售減緩 信心下滑

從北美洲的美國、加拿大，到歐洲的意大利、英國，再到亞洲的新加坡，不少國家和地區(qū)都出現(xiàn)房屋銷售減緩、信心下滑的跡象。

信心下滑 銷售下跌

2018年美國房價增速放緩，此前房價一路攀升所累積的價格增幅已經(jīng)超過收入增速，削弱了消費者的購房能力，拖累購房信心下滑。美國房貸機構(gòu)房利美今年1月發(fā)布的調(diào)查報告顯示，由于抵押貸款利率上漲以及房價攀升，2018年12月美國購房信心指數(shù)環(huán)比下滑2.7點至83.5點。

從銷售數(shù)據(jù)上看，去年12月美國房屋銷量跌至三年來最低值。根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，去年12月美國現(xiàn)房銷售量下滑6.4%，考慮季節(jié)性因素后折算為年化499萬套，是自2015年11月以來的最低值，同比暴跌10.3%。2018年全年房屋銷量下降3.1%，達(dá)到534萬套，也是2015年以來最低。

在澳大利亞，悉尼和墨爾本房地產(chǎn)市場價格跌至新低，令澳大利亞房地產(chǎn)市場信心降至谷底。數(shù)據(jù)顯示，目前悉尼的房價比2017年頂峰時期下降了11.1%。澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與澳新銀行本月公布的一份聯(lián)合調(diào)查顯示，2019年一季度的澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)整體信心指數(shù)下降3個點至123點，較去年同期下降15.5點，為2013年9月以來的最低水平。

在歐洲，意大利房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)不佳。和歐洲其他國家的房地產(chǎn)價格相比，意大利房價顯然已經(jīng)停滯不前，同比下跌了0.4%，下跌幅度較為溫和。同期歐洲其他國家的房地產(chǎn)價格平均上升了4.3%。

英國“脫歐”的不確定性導(dǎo)致倫敦地區(qū)房屋交易意愿下降。根據(jù)LonRes的數(shù)據(jù)，英國倫敦地區(qū)2018年房屋換手率同比下跌14%。從倫敦開始的房屋交易萎縮逐漸影響到外圍地區(qū)，英國皇家特許測量師學(xué)會對短期內(nèi)英國房價的展望，已經(jīng)下跌到1999年以來的最低水準(zhǔn)。

在亞洲，2018年第四季度，新加坡住宅價格出現(xiàn)過去六個季度以來的首次下跌。根據(jù)新加坡市區(qū)重建局今年1月初公布的數(shù)據(jù)，2018年第四季度，新加坡私人住宅價格下跌0.1%，市區(qū)黃金地段的房價下跌1.5%。

融資緊縮 經(jīng)濟放緩

不少國家房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫的背后，存在一些共同因素，如貸款利率升高，融資收緊，以及經(jīng)濟出現(xiàn)放緩跡象等。

路透社報道稱，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，是受到抵押貸款利率升高以及土地和勞動力短缺的影響，這導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存緊張、房價上漲。盡管2018年12月的工資漲幅達(dá)到3.2%，自2012年以來首次超過房價漲幅，但經(jīng)濟學(xué)家警告說，美國2017年年底進(jìn)行的稅制改革減少了抵押貸款利息和房地產(chǎn)稅的抵扣，因而降低了擁有房屋所有權(quán)的吸引力。根據(jù)Mortgage News Daily的數(shù)字，美國30年期固定貸款利率一度在2018年10月突破5%，觸及八年高點，使得借貸成本大大增加。該指標(biāo)在2018年12月出現(xiàn)下滑，從月初的4.85%降至年關(guān)時的4.61%，但同比仍處于高位，不利房地產(chǎn)市場擴張。

澳大利亞方面，澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會首席執(zhí)行官肯·莫里森表示，受到融資渠道緊縮、對經(jīng)濟前景不樂觀態(tài)度的影響，作為澳大利亞經(jīng)濟的一大驅(qū)動力，房地產(chǎn)行業(yè)正在放緩。調(diào)查顯示，維多利亞州和新南威爾士州的信心指數(shù)下降幅度最大，債務(wù)融資可用性的預(yù)期在過去12個月內(nèi)下跌了20個指數(shù)點;對住房資本增長的預(yù)期降至-23指數(shù)點，為2011年調(diào)查開始以來的最低水平。受訪者認(rèn)為，未來一年融資的可用性將進(jìn)一步惡化。

加拿大房地產(chǎn)市場自從金融危機以來出現(xiàn)大幅上漲，但同時也帶來了房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)的劇增。自2008年以來，加拿大的住房債務(wù)額已經(jīng)從相當(dāng)于居民收入的150%上升到2018年的178%。在過去18個月，加拿大銀行已經(jīng)將利率提高了五次，高負(fù)債的購房者財務(wù)壓力上升，預(yù)計2019年新房銷售將更為緩慢。與此同時，抵押貸款壓力測試也使得不少居民淪為風(fēng)險更高的私人房屋抵押貸款借貸者。

新加坡金融管理局最新數(shù)據(jù)顯示，2018年前11個月，新加坡住房貸款增速放緩至1.9%，不及2017年增速4.2%的一半。2018年7月5日，新加坡金融管理局、國家發(fā)展部和財政部聯(lián)合發(fā)布公告，從7月6日起，上調(diào)額外買家印花稅稅率5至15個百分點，并收緊貸款限額。新加坡政府稱，該舉措旨在使房地產(chǎn)市場降溫，維持房價漲勢與經(jīng)濟基本面一致。

前景謹(jǐn)慎 走勢分化

一項路透針對地產(chǎn)業(yè)專家的調(diào)查顯示，美國今年房價漲勢料將呼應(yīng)經(jīng)濟動能大幅放緩，專家們多認(rèn)為房地產(chǎn)交投已過高峰。根據(jù)房利美的報告，受訪者中認(rèn)為眼下是購房好時機的比例環(huán)比下降了12個百分點至11%，而認(rèn)為適合賣房的人數(shù)上升了1個百分點達(dá)到36%。展望未來，消費者預(yù)計2019年房價增速仍將繼續(xù)放緩。

對于英國房地產(chǎn)市場，最為樂觀的英國主要抵押貸款機構(gòu)之一哈利法克斯公司預(yù)測，2019年英國房價有望迎來2%至4%的增長。但英國央行去年11月認(rèn)為，在最壞情境下，“無協(xié)議脫歐”將導(dǎo)致英國房價下跌30%。不過，由于英國住房剛需強勁，加上抵押貸款利率保持低位、就業(yè)率創(chuàng)新高等因素支撐，多數(shù)機構(gòu)預(yù)測，今年英國房價將保持平穩(wěn)或小幅下跌，即便出現(xiàn)“無協(xié)議脫歐”，樓市可能會短期震蕩，但不大可能崩盤。

此外，分析人士認(rèn)為，由于限制外國人購房，澳大利亞、加拿大等國房地產(chǎn)市場降溫將難以得到資金流入的支持。澳大利亞方面，莫里森表示，外國投資者已被拒之門外，信貸供應(yīng)緊張，最大的住宅市場迅速疲軟。去年第四季度，澳大利亞新房市場上的外國投資者僅占6.5%，與2014年下半年的16.8%相比大大降低。

在主要國家出現(xiàn)房價下調(diào)的同時，一些國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然保持榮景。比如歐洲的一些國家去年房地產(chǎn)市場維持增長，顯示并未出現(xiàn)全球房價普跌的局面。