天津土拍回歸“平衡” 中小地塊將成“寵兒”

縱觀2018年土地市場，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年天津市共計(jì)成交住宅類土地106宗，同比2017年土地成交宗數(shù)上漲約10%;成交面積約846萬㎡，規(guī)劃建面約1341萬㎡，同比2017年土地成交面積上漲約24%;成交樓面均價(jià)合7151元/㎡，同比2017年成交樓面均價(jià)下降31%。綜合以上數(shù)據(jù)可以看出，2018年從土地成交數(shù)量和成交面積較2017年均有所上漲，但在政策調(diào)控的基礎(chǔ)上，成交價(jià)格同比回落明顯。土地市場成交趨于理性，以限制最高地價(jià)、競自持或棚改為主要手段進(jìn)行控制。

2018年上半年，高地價(jià)、高溢價(jià)率地塊依然存在，多加開發(fā)商爭搶一宗土地的現(xiàn)象頻發(fā)。5月作為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，開發(fā)商由之前的競爭轉(zhuǎn)為合作拿地。全年住宅類土地遭流拍、停牌、延期達(dá)36宗，占全年推出土地的25%。下半年整體呈現(xiàn)“底價(jià)零溢價(jià)成交”和“停牌流拍”的特征，土拍逐漸由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。

從土地成交區(qū)域來看，市內(nèi)六區(qū)地少價(jià)高，2018年成交5宗土地，成交面積約17.3萬㎡，規(guī)劃建面約35萬㎡，成交樓面均價(jià)21928元/㎡;其中河西區(qū)成交占3宗，成交面積約8.4萬㎡，規(guī)劃建面約16萬㎡，成交樓面均價(jià)合21747元/㎡;河西區(qū)住宅類土地時(shí)隔三年再度成交，為存量日益減少的河西新房市場注入“新鮮血液”。

環(huán)城四區(qū)土地市場表現(xiàn)最為亮眼。在已成交的106宗土地中，環(huán)城四區(qū)成交34宗，成交土地面積約311萬㎡，規(guī)劃建面約518萬㎡，占比近全市的40%;從住宅市場的表現(xiàn)看，環(huán)城四區(qū)成交占比最高，其主要原因?yàn)橹行膮^(qū)地少價(jià)高，再加持外圍軌道交通、配套等發(fā)展愈來迅速，客群外溢速度越來越快。

伴隨著政策調(diào)整延續(xù)、園區(qū)合并、部分土地屬性變更等原因，政府土地供給能力增加，土地整理成本下降。2019年土拍市場或?qū)⒀永m(xù)2018年下半年的趨勢，一方面，流拍、停牌、復(fù)牌在成交均有可能出現(xiàn);另一方面，中小地塊將成為市面成交主流，企業(yè)拿地將會(huì)持續(xù)保持理性。