二線城市成房企拿地主戰(zhàn)場(chǎng)

3月份以來，土地市場(chǎng)雖然沒有迎來成交量的大幅井噴，但從房企參與土拍熱情來看，高溢價(jià)地塊成交數(shù)量增加勢(shì)頭明顯。與此同時(shí)，二線城市正成為房企拿地布局的主戰(zhàn)場(chǎng)。

從2019年以來的土地市場(chǎng)來看，成交面積同比延續(xù)下跌，土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅擴(kuò)大。克而瑞地產(chǎn)研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年以來一二線城市土地成交量達(dá)到近千宗。并且集中在中西部、京津冀和長(zhǎng)三角區(qū)域的二線城市。

其中，2019年以來地塊成交數(shù)量最多的城市為鄭州，高達(dá)81塊。其次是昆明、青島、重慶、成都等，成交數(shù)量為50宗左右;而杭州、西安、貴陽等城市則居于第三梯隊(duì)，成交總數(shù)在30宗左右。

各能級(jí)城市土地溢價(jià)率均有所上揚(yáng)，尤其是二線城市部分地塊溢價(jià)率明顯上升。克而瑞地產(chǎn)研究中心研究員馬千里分析認(rèn)為，“考慮到目前房企現(xiàn)金流相對(duì)寬裕，土地市場(chǎng)正呈現(xiàn)出欣欣向榮之勢(shì)。”

單從土地溢價(jià)率來看，該指標(biāo)已經(jīng)終結(jié)了2018年一整年的低位徘徊狀態(tài)，在2019年初明顯回升。這種趨勢(shì)在二線城市表現(xiàn)最為突出，2月份二線城市平均土地溢價(jià)率升至13.4%，環(huán)比增加3.3個(gè)百分點(diǎn)，在各能級(jí)城市中漲幅最高。

“究其原因，主要是蘇州、福州等熱點(diǎn)二線城市成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊，其中蘇州有三宗地塊的溢價(jià)率都在30%以上，推高了二線城市的溢價(jià)率”。馬千里說，“流拍情況也明顯好轉(zhuǎn)，尤其是2月份，流拍率僅有1.66%，較2018年底及2019年1月有明顯好轉(zhuǎn)”。

業(yè)內(nèi)分析指出，2018年三季度以來三四線城市陸續(xù)降溫，部分開發(fā)商將拿地重心重新調(diào)整回一二線城市。

另外，從這些城市成交的高溢價(jià)地塊的土地屬性來看，依然是純宅地居于首位，占到高溢價(jià)地塊的42%，其次是商住地，占到34%。從城市看，南寧、西安、天津、寧波等城市高溢價(jià)地塊多為商住，南昌、海口、鄭州三城的高溢價(jià)地塊多為純住宅用地。

馬千里認(rèn)為，與2018年下半年相比，2019年初一二線城市的核心地塊熱度明顯回溫，溢價(jià)率升高，尤其是杭州、北京、鄭州等城市的部分地塊由于區(qū)域位置較好，且二線城市市場(chǎng)回暖，提升了投資預(yù)期，房企紛紛加入土拍陣營(yíng)。

馬千里預(yù)測(cè)，從當(dāng)前土地供應(yīng)情況來看，三月底大概率將迎來一波集中供應(yīng)潮。地價(jià)較為合理，尤其人口、產(chǎn)業(yè)支撐能力較強(qiáng)的二線城市有望成為房企拿地的重點(diǎn)城市。