“二環四合院80萬”低價背后是什么？

西城區“鼓隅院”這個爆紅不久的項目可能面臨擱淺。上周末，這個坐落于西城區小八道彎胡同的四合院改造項目吸引了大量的市民前往觀看，然而，昨日項目持有方昊坤能源方面發布文件稱，其從未同意或者授權任何第三方(包括東瓴物業)辦理出租(出售)北京市西城區小八道灣11號和15號四合院事項。這個號稱北京“二環內80萬起”的四合院項目難道只是一個營銷噱頭?昨日下午3時許，北京青年報記者前往現場探訪。

探訪

售樓處人員已全部撤走

昨日下午，北青報記者來到小八道彎胡同，“鼓隅院”項目位置極佳，離鼓樓西大街不超過50米，離什剎海300米，往北300米就是北二環。附近居民介紹，這個被改造的院子原來是一座醬油廠，以前都是整體往外租，現在又進一步改造成小單間對外出租。

小八道彎胡同15號院，這個院子已經大門緊閉，沒有了前兩天的熱鬧，院墻外面的宣傳海報已經全部撤下，但大門口還是有幾位慕名而來的市民在討論這個項目。一名從朝陽區過來的中年女士稱，她從朋友圈看到這個消息后趕過來看看，主要是價格吸引人，“如果80萬能在后海邊有個物業，我覺得還是不錯的。”

附近的一位居民表示，鼓隅院不到3萬元/平方米的單價，僅是周邊市場價的1/4，雖然只有30年的使用權，但還是很劃算。

小八道彎胡同11號院仍然開著門，北青報記者進入院子后發現，里面有上下兩層，上面一層仍然有工作人員在辦公，一名工作人員介紹，這是他們租賃的辦公場所，銷售人員已經撤走，看房需要改天再來。

還有一位市民表示，這里吸引他的是可以落戶。

細節

80萬買四合院單間30年使用權

據了解，整個鼓隅院項目有8個四合院，共300多套房子，面積從27平方米到50平方米不等，均價2.4萬-2.7萬元。簽20年期的租賃合同，再贈送10年使用權，相當于房屋銷售的是30年的使用權。一名房地產中介表示，其中33.9平方米戶型單價為27399元，30年租金總額為52.31萬元，服務費總額為40.57萬元，合計總價為92.88萬元。

算下來，一間面積27平方米的小戶型單間合計總價只需80萬元左右，折合每月租金只有2000多元。該項目附近的二手樓房的價格普遍在12萬元/平方米以上。

據一名房產中介介紹，購房人需要簽署兩份合同，一份是與東瓴物業管理(北京)有限公司簽署的租賃合同，另一份是咨詢服務合同，由一家技術咨詢公司與租戶簽訂，這家技術咨詢公司主要負責房屋改造及后期物業服務。

以33.9平方米房價92.88萬元的單間為例，其中40.57萬元服務費用主要包括兩部分，一部分為房間改造費用，另一部分為后期租戶居住期間物業服務費用。租賃費和服務費需要租戶一次性交清。有業內人士指出，項目簽訂兩份合同，而且租賃年限長達30年，有“以租代售”的嫌疑。

現場一名疑似“推銷人員”介紹，租戶租下來如果不想自住，還可以轉租。目前周邊同樣面積房屋的租金普遍在6000元/月左右，未來30年租金也具備升值空間，還可以買來給老人養老。但該推銷人員否認自己是該項目的銷售，只是附近的居民。

回應

項目所有人稱從未同意租售

資料顯示，這些四合院的所有人為弘華恒泰(北京)投資有限公司和恒祥永泰(北京)投資有限公司兩家企業。企查查網信息顯示，以上兩家企業均為昊坤能源集團所有。

昨日，昊坤能源集團有限公司發布官方文件，文件中稱，互聯網媒體報道了關于弘華恒泰(北京)投資有限公司(下稱“弘華恒泰”)和恒祥永泰(北京)投資有限公司(下稱“恒祥永泰”)委托東瓴物業管理(北京)有限公司(下稱“東瓴物業”)出租(出售)北京市西城區小八道灣鼓隅院四合院30年使用權一事。

文件稱，昊坤置業有限公司作為弘華恒泰和恒祥永泰的唯一股東及控制人，于2018年12月28日完成收購弘華恒泰的全部股權和資產，包括其名下所有的位于北京市西城區小八道灣11號的四合院，成為其唯一股東及控制人;于2018年12月28日完成收購恒祥永泰的全部股權和資產，包括其名下所有的位于北京市西城區小八道灣15號的四合院，成為其唯一股東及控制人。

“作為弘華恒泰和恒祥永泰的唯一股東及控制人，公司從未同意或授權任何第三方(包括東瓴物業)辦理出租(出售)北京市西城區小八道灣11號和15號四合院事項，對于該出租(出售)行為，公司不予認可，在此提醒各承租人(購買人)謹防受騙。”

北青報記者注意到，這份文件分別蓋有昊坤能源和昊坤置業的印章。昊坤置業稱昊坤能源為上級單位，屬雙方聯合聲明。昨晚記者發稿時，昊坤能源的網站已經無法再登錄，顯示為網站更新中。

這個號稱“二環內80萬起”的四合院項目難道只是一個營銷噱頭?對此，北青報記者咨詢了多名業內人士。

他們認為，項目出現這些變化可能是兩個方面的原因，一是這個項目本身就是一個營銷噱頭，項目方可能有其他目的;另外，這個項目存在“以租代售”的嫌疑，現在突然成了網紅，必然受到有關部門的關注，本身是不是合法都是一個問題，更不要說銷售了。