規(guī)模房企再搶地 二線城市仍是主戰(zhàn)場(chǎng)

進(jìn)入4月，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地積極性普遍提升，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4月融創(chuàng)、碧桂園、新城等8家房企拿地金額超過100億元，而拿地超過50億元的房企達(dá)到18家。在回歸二線城市的戰(zhàn)略驅(qū)使下，房企在這類城市中的拿地?zé)崆槌掷m(xù)攀升、競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，也帶動(dòng)土地溢價(jià)率上升。不過，業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前住建部對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)難以持續(xù)齊升。

規(guī)模房企再搶地

4月29日，經(jīng)過40輪競(jìng)拍，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊一宗宅地最終被中海地產(chǎn)以35.63億元的總地價(jià)收入囊中，溢價(jià)率約37.67%，折合樓面價(jià)30287元/平方米，創(chuàng)下園區(qū)規(guī)劃建設(shè)以來的土拍新記錄。

數(shù)天前的4月24日，蘇州土拍一日吸金135.7億元，吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊均產(chǎn)生了新地王。與此同時(shí)，蘇州新房、二手房市場(chǎng)交易也有上揚(yáng)趨勢(shì)，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月蘇州二手住宅成交5903套，環(huán)比上升36%。

該中心指出，4月份土地市場(chǎng)迎來了一波成交小高峰，在供應(yīng)量回升的帶動(dòng)下，300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交持續(xù)攀升。在二線城市優(yōu)質(zhì)土地大規(guī)模集中成交的帶動(dòng)下，成交價(jià)格也隨之上漲，并達(dá)到近一年來的最高點(diǎn)，溢價(jià)率更是自2019年開年以來一直保持上漲趨勢(shì)，同比上升9.5個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)模房企拿地更加積極。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅4月，就有融創(chuàng)、碧桂園、新城、中海、華潤(rùn)、綠城、榮盛、金地等8家企業(yè)拿地金額超過100億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，單月拿地金額超50億元的房企多達(dá)18家，刷新了最近一年多來土地市場(chǎng)的月度記錄。

克而瑞研究中心認(rèn)為，這一輪土地市場(chǎng)行情從今年3、4月份開始啟動(dòng)，一方面是房企不想踏空此輪拿地“窗口期”，另一方面也是為今年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)夯實(shí)基礎(chǔ)。典型的如中海、綠城等企業(yè)，4月拿地金額均較前三月平均值提升300%以上，單月拿地金額幾乎是前三月的一半以上。

房企之所以敢拿地，除了部分城市市場(chǎng)交易有所好轉(zhuǎn)外，企業(yè)融資難度下降也是一個(gè)重要的因素。中原地產(chǎn)研究中心稱，4月以來，房企繼續(xù)密集融資，融資總量已經(jīng)接近2600億元，這有望成為最近一年多的最高值。房企融資完成度較好，使得企業(yè)拿地動(dòng)作頻頻。

張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說：“整體看，房企的資金鏈分化嚴(yán)重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購(gòu)入大量地王的企業(yè)，最近拿地非常少。中型房企成為搶地主力，房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地看融資，融資難時(shí)土地流標(biāo)多，最近很多城市出現(xiàn)之前流標(biāo)的土地又成交的現(xiàn)象，這表明，融資難度緩解帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度提升。”

二線城市土地市場(chǎng)火熱

蘇州近期熱鬧的土拍市場(chǎng)，代表了熱點(diǎn)二線城市的狀況。多個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月份熱點(diǎn)二線城市土地拍賣行情回溫明顯。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州土地市場(chǎng)4月漲幅明顯，單月成交379億元，1~4月累計(jì)成交總850億元，高居榜首;西安土地市場(chǎng)趨于火熱，規(guī)劃建筑面積成交1700萬平方米，位居首位。

易居研究院近日發(fā)布的《2019年4月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》稱，4月，二線城市土地成交建筑面積環(huán)比大幅增長(zhǎng)70.8%，同比增長(zhǎng)35.4%;6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)環(huán)比上漲14.1%，漲幅擴(kuò)大明顯，同比上漲9.4%，結(jié)束了連續(xù)14個(gè)月的同比下跌趨勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰認(rèn)為，3、4月份，二線城市地價(jià)環(huán)比上漲較大，廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈較為明顯。一方面是因?yàn)榉科筚Y金面較為寬松，另一方面是開發(fā)商拿地預(yù)期的轉(zhuǎn)變，即規(guī)避三四線城市，向一二線城市轉(zhuǎn)移，同時(shí)一線城市供地量又比較少，熱點(diǎn)二線城市成為首選的拿地對(duì)象。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月百?gòu)?qiáng)房企二線新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)49%，較1~3月上升3個(gè)百分點(diǎn)。三四線城市占比下滑明顯，1~4月百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)建面占比為45%，較去年全年下降了13個(gè)百分點(diǎn)。

不過，王若辰指出，二線城市4月份土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，主要由于房企資金面好轉(zhuǎn)及拿地預(yù)期改變，但當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)過熱、預(yù)期不穩(wěn)等引起了中央的高度關(guān)注，“房住不炒”在中央政治局會(huì)議上再次被提及，該類城市可能將繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策。因此，熱點(diǎn)二線城市量?jī)r(jià)難以持續(xù)齊升，預(yù)計(jì)2019年將保持穩(wěn)定。三線城市在2018年9月后重新開啟量?jī)r(jià)震蕩齊跌模式，隨著棚改政策變化和購(gòu)買力的透支，預(yù)計(jì)大多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在2019年降溫。

張大偉認(rèn)為，房企的搶地行為，會(huì)使得蘇州、武漢等典型城市成為房?jī)r(jià)最有可能出現(xiàn)明顯波動(dòng)的區(qū)域，而調(diào)控是否會(huì)加碼，是對(duì)地方政府的考驗(yàn)。克而瑞研究中心稱，本輪土地市場(chǎng)的上漲勢(shì)態(tài)不會(huì)維持太久，企業(yè)投資布局仍然需要保持謹(jǐn)慎，尤其對(duì)于地價(jià)屢創(chuàng)新高的城市和區(qū)域，盲目追高并不可取。