加裝電梯的那些事兒

專家表示，“一票否決”于法無據(jù)，社區(qū)共治才是解決問題之道

上下樓梯，是居民出行的第一步，也是回家的最后一步。近年來，為破解老年人“爬樓難”的問題，全國不少地方將在老舊小區(qū)加裝電梯提上日程。然而，樓上期盼強烈，樓下堅決反對，不少老樓加裝電梯項目由于低層住戶的“一票否決”而擱淺。

近日，上海房管局相關(guān)負責人表示，上海將調(diào)整政策，取消“一票否決”條款。那么，老舊小區(qū)加裝電梯，到底誰說了算?我國法律對此有無規(guī)定?記者對此采訪了有關(guān)專家。

加裝電梯需要每一戶居民都同意嗎？

“拿100萬現(xiàn)金放我這兒，我房本一復印，字一簽所有問題都解決了!”有媒體報道，今年5月，北京市西城區(qū)某小區(qū)一位一樓的業(yè)主以影響采光、帶來噪音、自己不使用為由，強烈反對加裝電梯，在面對反復上門溝通勸說加裝電梯的鄰居們時這樣說道。

據(jù)了解，該棟樓一共有7個單元、126戶，當時已經(jīng)簽署協(xié)議、同意施工的有124戶，一戶待簽，只剩下一樓這一戶溝通無果。據(jù)居委會人員表示，該戶業(yè)主認為安裝電梯后一樓房子會貶值。

一樓業(yè)主如此“橫加阻撓”的底氣何在?同小區(qū)的其他業(yè)主表示，加裝電梯需要整個樓門所有居民都同意，也就是說每戶居民都有“一票否決”權(quán)，一樓業(yè)主不簽字，電梯就裝不了。據(jù)該社區(qū)所在的街道辦工作人員介紹，電梯安裝需全體居民簽字同意的政策來自于《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》。該《方案》第四條第(二)款第1項規(guī)定：“增設電梯應征得所在樓棟專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，同時應征得因增設電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意，并應當妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系。”正是這一條款“同時”部分的規(guī)定，賦予了每位業(yè)主“一票否決”權(quán)。

但是，“一票否決”是否有法律依據(jù)呢?北京志霖律師事務所副主任趙占領(lǐng)在接受本報記者采訪時表示，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，既有住宅需要使用共有部位增設電梯，或者因增設電梯需要改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。也就是說，法律上并非要求所有人都同意方可加裝電梯。“不能一樓說不裝就不裝。”中國人民大學法學院教授劉俊海告訴本報記者，電梯屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇，建筑物區(qū)分所有權(quán)的處置由業(yè)主大會和業(yè)主委員會以少數(shù)服從多數(shù)的原則民主決策，即物權(quán)法規(guī)定的兩個三分之二。因此，加裝電梯“一票否決”的規(guī)定于法無據(jù)。

低層業(yè)主能要求賠償或補償嗎？

西城區(qū)這位業(yè)主開口要價100萬“簽字費”的例子，或許是“獅子大開口”的極端個例，但是以加裝電梯影響采光、產(chǎn)生噪音、可能造成房子貶值的理由要求賠償或補償?shù)牡蛯訕I(yè)主卻并不鮮見。

那么低層業(yè)主是否能以上述理由，向高層住戶要求相應經(jīng)濟補償呢?“從法律角度而言，只要符合兩個三分之二的標準，就可以加裝電梯而不需要對不同意的業(yè)主進行補償。”趙占領(lǐng)告訴記者，但在現(xiàn)實操作中，增設電梯確有可能會在采光、通風、噪音等方面對低層業(yè)主帶來一定負面影響，因此，從公平合理以及便于順利操作的角度而言，其他業(yè)主可以而非應當對這些受負面影響的業(yè)主給予補償。對于老舊小區(qū)加裝電梯補償?shù)蛯拥慕ㄗh，北京蘭臺律師事務所律師包華表示，目前并沒有相關(guān)的指導意見和法律依據(jù)，實踐中主要依靠鄰里協(xié)商。

中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓指出，一樓業(yè)主擔心房屋因此貶值是完全站不住腳的，我國老齡化社會已經(jīng)到來，越來越多的老年人會面臨“上樓難”的問題，安裝電梯會讓老舊小區(qū)品質(zhì)提升、房屋增值。只是加裝電梯后高層樓盤增值最大，但這種由加裝電梯帶來的有差別增值并不構(gòu)成對低層業(yè)主所有權(quán)或者相鄰權(quán)的侵害。所以，低層業(yè)主以房屋價值貶損為由要求補償沒有法律根據(jù)。

不使用就能不交電梯費嗎？

電梯加裝和后續(xù)的運營維護成本是一筆不低的費用，這筆費用誰來負擔?“根據(jù)我國物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主對住宅專有部分即所有權(quán)部分由業(yè)主自己維護和管理，物業(yè)管理企業(yè)負責全部建筑物的公共區(qū)域、設施即區(qū)分所有權(quán)部分的維護和管理，費用由所有業(yè)主分擔。”趙占領(lǐng)說，電梯屬于公共設施，費用也應是所有業(yè)主平均分擔。

小區(qū)在兩個三分之二同意原則下加裝了電梯，原本不同意安裝的一樓業(yè)主是否能以不使用電梯為由，而拒絕承擔相應的電梯費呢?

“使用電梯是所有業(yè)主的權(quán)利，放棄使用電梯并不能成為逃避電梯運維義務的法定理由。”劉俊海表示，我國《物權(quán)法》第72條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務;不得以放棄權(quán)利而不履行義務。”另外根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者是無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”由此可見，一樓業(yè)主不論使用電梯與否，必須分擔電梯運維的相應義務。

劉俊海表示，政府有關(guān)部門需要用法治思維凝聚共識，把這項惠民工程做實做細。在今年7月1日的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長黃艷介紹城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況時也表示，加裝電梯必須因地制宜，一個樓門一個方案，一棟一個方案，推動居民鄰里共謀共商達成一致，實現(xiàn)利益最大化、影響最小化。(李瑞)