房貸的改革有利于精準調控

房貸改革不是為了“放水”，是對利率市場化的順勢而為，利率的總體水平基本與此前相當，利息的實際支出基本不受影響。把房貸改革向精準化的縱深推進，要貫徹“以人民為中心”的發展思想。

前不久，央行發布公告稱自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(簡稱LPR)為定價基準加點形成。這條被稱為“房貸新政”的改革舉措引發多方關注。大部分解讀從利率形成機制入手，分析政策對不同購房群體的不同影響，普遍認為改革前后的利息負擔相當，對房地產市場短期作用不明顯，更適合精準調控、因城施策。

首先，房貸新政是利率市場化改革的有機組成。應當看到，商業銀行發放住房貸款本就應由“市場起決定性作用”，但目前貸款利率參照基準利率上下浮動，而基準利率又由行政部門確定，且長期相對穩定不變，這很容易造成資源錯配、降低金融效率。所以，參照公開市場操作尤其是LPR，是解決基準和市場利率“兩軌合一軌”的關鍵一招。由此，房貸利率按月再與LPR“對表”，自然會較為及時反映市場利率的波動，有利于風險釋放與效率提升。可見房貸改革不是為了“放水”，是對利率市場化的順勢而為。

其次，房貸利率水平總體上沒太大變化，更適合精準調控、因城施策。市場上主要的擔憂情緒在于新的利率形成機制的“任性”。但從中長期看，LPR水平的浮動并非信馬由韁，基本上會反映金融服務實體經濟的能力，同時還會受到必要的窗口指導。短期來看“加點”也是重要調節手段。比如，當前北京首套、二套房貸利率，為基準利率分別上浮10%、20%左右。改革后，房貸利率首套不得低于LPR，二套不得低于LPR加60個基點，再綜合考慮各城市、各銀行的自由裁量權，以及還貸過程中的“利率重定價”因素，房貸利率的總體水平基本與此前相當，利息的實際支出基本不受影響。

再次，從宏觀調控取向來看，“房住不炒”定位未曾動搖，房地產決不會再成為短期刺激增長的手段。為避免房價尤其是熱點區域房價的大起大落，房貸利率作為購房成本重要內容，也必然受到適時適度的預調微調，必然服從、服務于調控的目標和大局。另一方面，近來各類保障性、政策性住房的建設，比如上海將外來人口納入共有產權房申報范圍，大都屬于“首套、首貸”范疇，貸款審批享受一定程度優待，事實上分流了相當一部分信貸需求，支撐了房貸利率整體上的平穩。

也要看到，一些地方房貸政策存在錯位、越位的傾向。比如有的銀行對改善性需求不分青紅皂白收緊乃至拒貸，有的銀行因為自身信貸額度或投放節奏的偏差，人為拖延審批時間。還有個別城市為了平抑房價，對公積金貸款客戶另設繳存年限、發放額度等種種不合理限制。剛性和改善性需求群體主要為工薪階層，大數據時代完全可以做到詳盡評估，“無差別”的“一刀切”有條件轉化為精準施策。對此，未來全面深化住房信貸改革必須著眼于差別化、個性化、精準化的高質量金融服務。

房地產市場的發展，說到底要貫徹“以人民為中心”的發展思想;房地產市場的調控，最終要緊緊圍繞共同富裕這條主線展開。改革開放以來，城鎮人均住房面積從6.7平方米躍升至36.6平方米，是非常了不起的成就。展望行進在城鎮化后半程的房地產市場，我們有充滿活力的微觀基礎，有堅實可靠的中觀保障，有多元高效的宏觀工具，只要依靠科學規劃、合理引導、審慎監管，我們就能實現住有所居的目標。