工程抵款房成剛需“新寵”

作為距離北京城市副中心功能區最近的三個區域，燕郊南城、大廠潮白和香河北部新城板塊向來是吸引北京外溢購房需求的熱地，在燕郊再度傳出“放松”言論并成為開發商及代理行炒作依據的同時，香河市場又如何?北京商報記者本周調查發現，限購令仍未松綁的香河，實則并沒有完全阻斷外地購房者的入場。除了此前調查到的開發商為購房者提供代辦個稅順繳服務，使其滿足當地購房資質的操作外，當前香河又衍生出了工程抵款房可以直接網簽給外地購房者，無須三年社保或納稅的新情況。此外調查還發現，在廊坊限購即將滿三年之際，一些為了在香河置業，于限購后自己著手安排個稅順繳的北京剛需客群，后續也將以“香河納稅人”的身份陸續登場。那么，“逆限購”買房操作為何屢禁不止?購買工程抵款房背后有無風險?香河未來樓市是否會因潛在需求掀起風浪?

“逆限購”買房操作仍存

“您從哪兒來”、“有資質沒”、“三年個稅有沒有補”，來自北京的看房人薛平(化名)告訴北京商報記者，如果你以一個外地購房者的身份在香河聽到了諸如此類問題，不用因為心虛不滿足當地購房資質而著急抽身離開，因為上面的問題說明了：外地人在這里買房“有戲”。

本周，北京商報記者跟隨薛平來到了香河最靠近北京、最受外地人青睞的北部新城。然而本輪調查發現，2018年下半年記者曾予以披露的“機構代辦個稅，三年后網簽”這一規避限購的購房操作，在香河仍然存在。

當前，在這個不時傳出“限購放松”風聲的小城，不同樓盤的銷售人員對待來自北京的客戶，正呈現出截然不同的兩種態度。

“沒當地購房資質是吧，那您買不了!”在富力新城項目售樓處，記者一行得到了不能購房的回答。然而當日午間的富力新城售樓處，除了薛平，還有另外一組客戶與銷售人員交談。

“沒購房資質原則上不能買，不過您要是真想要，網簽得在三年后。”輾轉至另一家樓盤，記者卻又聽到了另一番隱晦的表達。該項目銷售人員暗示薛平，“機構代辦個稅，三年后網簽”購房可行。相比富力新城的寥寥到訪者，這個項目的接待區幾乎坐滿了看房人。

而相比開發商對于外地客戶的謹慎試探與隱晦暗示，提供居間服務、靠帶客促成交賺錢的中介機構，對于外地購房者能否在香河買房的表態則更為直接。北京商報記者從何香河當地多個中介機構經紀人口中了解到，包括京東獅子城等在內的多個香河樓盤，均悄悄面向不符合限購要求的外地購房者售房。

“外地人可以買，不過貸不了款 。”有中介人員向記者一行透露，“基本上都能買，最近可能是不敢賣。”

同此前調查結果一樣，在“機構代辦個稅，三年后網簽”協助購房者獲取購房資質的操作下，項目開發商一般會和外面的機構建立合作，購房者只需要繳納一定金額的代辦費用，購房資質獲取的相關事宜一切都可以由機構操辦。同時，多個項目還會向購房者承諾提供一次免費更名的機會，購房者在同開發商簽署草簽合同后，一旦房價上漲想要賣出或者因一些原因自己不再想買入，可以托中介人員轉賣給下一個有意向購房的“接盤者”。

盡管此前業內已有多位專家提示購房者置業香河需謹慎，違規全款購房暗藏風險，但是現實情況顯示，通過上述操作“曲線購房”的北京剛需客群仍然不在少數

不過， “不網簽不交房”仍是很多開發商堅守的底線。多名樓盤銷售及中介人員表示：“著急入住也沒辦法，規定就是只有網簽、收房后才能住!”

工程抵款房支持外地人購買

值得一提的是，在開發商為購房者提供代辦當地三年個稅服務、使得客戶滿足當地購房資質外，當前香河還存在部分工程抵款房可以直接網簽給外地購房者，無需三年社保或納稅的情況。

所謂工程抵款房，簡單地說，就是開發商以房屋實物交割給施工方用以充抵應付施工工程款的商品房。此類房源在房屋品質上與同一項目的其他商品房并無本質區別，只是因為可以更快實現網簽，所以價格會高于市面普通新房，購買時正常考慮位置、樓層、朝向、戶型等即可。

“現在沒有購房資質的外地人在香河買房就兩種辦法，一種是上面提到的‘代辦個稅、三年后網簽’，對購房者而言風險相對大一點;另一種就是買工程抵款房，這種房子只要能拿出全款，就能在很快時間內通過網簽備案，然后就能住進去。”該中介人員介紹稱，此類房源的價格在1.5萬元/平方米，與北部新城普通商品房均價之間存在3000元左右的價差。

就工程抵款房能否盡快網簽、實現入住，上述中介人員給出了肯定的回答,并稱“只要購房資金沒問題，購房流程大可放心”。

北京商報記者了解到，一般而言，工程抵款房的單價相對正常房價會便宜幾百甚至上千元，原因在于項目施工單位急于將房子變現，因此委托部分樓盤代理機構或者中介將抵款房以略高于成本價的價格賣出。不過，因為在香河嚴格執行“非本地戶籍無三年社保或納稅不能購房”的限購政策下，市場之中積攢了很多由北京外溢而出的購房需求，所以工程抵款房這種不賣預期、擺在眼前的現房，便成了受購房者追捧的“香餑餑”。

“購買工程抵款房須明確兩個方面：一是此類房產需要購房者全款支付，由于不能做銀行杠桿，對購房者的支付能力提出了較高要求;二是購房者在購買前要了解房屋背后有無抵押，這樣才能確保自身的權益不會受到損失。”合碩機構首席分析師郭毅指出，只有工程抵款房沒有被查封、設定抵押權、也沒有其他買受人主張權利，而且可以簽署購房合同、辦理網簽網備，購房者才能放心購買。

北京商報記者了解到，依據相關規定，如果開發商未償還債務，施工方也無權直接銷售此類工程抵款房，因此需要查明擬出售房屋的產權系歸開發商名下還是已經過戶到建筑商名下。如果工程抵款房已經過戶到施工方名下，則變成二手房交易;如果還沒有辦過戶，則可以當一手房買，具體手續需要跟房主和開發商銷售人員協商。

上述中介人員表示，香河某項目的部分房源可以滿足薛平的盡快入住需求，同時表示，“會和開發商簽一手新房合同”。至于具體操作流程，中介人員則不愿過多透露，僅稱“流程可以放心”。

平穩的樓市與蟄伏的需求

盡管“代辦個稅等待網簽”、“工程抵款房支持外地人購買”等操作為外地購房者置業提供了可能，但在業內人士看來，自從廊坊市于2017年施行升級版調控新政——“6·2”限購令以來，經歷過房價腰斬以及成交冰封這一大起大落成交轉變的香河房地產市場，已然處于一個成交較為平穩的狀態，沒有什么房價泡沫。

郭毅也認同，限購以來，目前的香河市場處于還算穩定的階段。當前香河的房地產市場，基本恢復到原本靠地緣客群支撐的成交狀態和與此對應的成交價格。

值得一提的是，因為北京的高房價壓力以及外界不斷炒作的環京樓市高預期，部分北京剛需仍然沒有放棄香河這塊“熱地”。多位中介人員稱，當前距廊坊最嚴限購令發布已超三年，未來將有一定數量通過“補辦個稅順繳”途徑獲得購房資質的客群涌入香河市場。

“包括香河在內的環京樓市確實可能會在限購執行三年之后，陸續迎來一些通過各種途徑滿足個稅條件的客群，區域網簽量也很可能受此影響實現提升。”不過郭毅也指出，蟄伏已久的潛在需求在獲取資質后成功入場，只會對整體市場需求起到部分提振作用，香河整體市場并不會因為限購滿三年，而在成交量上實現過大的飛躍。

另有業內人士指出，包括香河在內的環京樓市的復蘇必然是一個較長的過程，這是要建立在京津冀協同發展戰略下的產城融合切實落地，交通等公共服務先行、相關配套產業跟進，留住了人，再留住消費。而這所有，還需要時間來完善。