物業服務還推行“先嘗后買”的模式，讓居民吃下定心丸

朝陽勁松北社區新改建的“美好會客廳” 是居民提出訴求的地方，更是矛盾化解中心。圖為物業安保和綠化負責人王濤(左一)記錄居民提出的冬季植物養護和停車建議。本報記者 戴冰攝

新聞閱讀提示

治理原則和目標

創新公共服務提供方式，鼓勵支持社會力量興辦公益事業，滿足人民多層次多樣化需求，使改革發展成果更多更公平惠及全體人民。

——《中共中央關于堅持和完善中國特色社會主義制度推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》

在物業服務企業、業委會、社區社會組織中加大組建黨組織力度，確保黨的組織和工作有效覆蓋。

——中共北京市委貫徹《中共中央關于堅持和完善中國特色社會主義制度推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》的實施意見

黨建引領社會力量參與、物業服務“先嘗后買”，朝陽勁松北社區在全市率先引入社會資本，破解了老舊小區改造資金來源、長期管護兩大難題。試點一年半，40歲的老小區變化讓人驚喜：街巷干凈清爽，停車有序，居民進出可“刷臉”，方圓百來米，蔬菜糧油都能購置齊全。

小區怎么改？黨建引領社會力量參與

勁松橋西北，一大片朱紅色老樓就是勁松北社區。

“北社區屬于改革開放后第一批成建制的樓房住宅區，已經超過40歲了。”勁松北社區居委會的負責人說。一張拍攝于去年初的照片顯示，那時的社區路面破爛，綠地斑禿，商鋪的外擺攤子把人行道占了一半。

與很多老舊小區相似，勁松北社區也曾陸續開展過抗震加固、外墻保溫等改造工程，并由政府聘用第三方負責垃圾清運、停車管理等。不過，政府只能提供“兜底”服務，很難談得上提升居住品質。

為了滿足居民對美好生活的期待，去年7月，首個引入社會力量、利用社會資本開展老舊小區改造的嘗試在這里啟動了。具備投資、設計、運營等全鏈條業務能力的愿景集團被確定為運營方，在勁松街道以及規劃、住建和房管等部門的指導下，對小區開展綜合改造和提升，共同探索社區長效發展的創新模式。

老舊小區改造之難，難在其涉及多個主體協調、多方利益平衡、多點問題解決。黨建搭平臺，勁松北社區蹚出了一條黨建引領、社會力量參與的城市治理新路子。

工程啟動伊始，勁松街道工委就搭建了黨建工作平臺，以社區黨委為統領，帶領居民黨支部，同時吸納物業黨支部、房管所黨支部、改造項目臨時黨支部，組成黨建共同體。近百名黨員包樓包院，以入戶訪談、現場調研、居民議事會、評審會等方式收集居民需求，總共走訪了2380位居民，舉辦10多場問需會。

黨建引領，共商共治，化解了矛盾和爭端，也把實事做到了居民心坎兒里。很快，“一街兩園”示范區的改造開始進場施工，包括勁松西街、小公園以及209號樓，面積約占北社區的10%，改造內容涉及公共空間、智能化、服務業態、社區文化四個方面共30余項。

錢從哪里來？閑置資源轉化可經營資產

數月之后，小區煥然一新：街巷干凈清爽，停車有序，居民進出可“刷臉”。愿景集團前后總共投入資金超3000萬元。

“如果只靠政府投入，無異于杯水車薪。如果由企業投入，就必須尋找新的盈利空間，否則也難以為繼。”清華同衡規劃設計研究院總工程師張險峰說。

企業從中得到合理收益，方能實現可持續運營。早在改造之初，朝陽區房管局和勁松街道就對配套用房、人防工程等閑置空間開展測算，并把其中1600平方米面積的運營權交給愿景集團，用于建設便民商業設施，逐步收回改造成本。

200平方米的廢棄車棚，在改造后出租給了“匠心工坊”便民商店，為居民提供保姆家政、家電清洗、針頭線腦以及配鑰匙、換電池等服務。旁邊的配套用房也打造成統一風格，幾家老字號和連鎖食品企業入駐。

“除了盤活閑置空間，我們還將通過后續的物業和停車管理收費，以及計劃落地的養老、托幼、健康等產業形成市場利益激發點。”愿景集團董事長陶紅兵說，初步測算顯示，約在十年后可實現投資回報平衡，并實現微利、可持續運營。

居家過日子，離不開蔬菜零售、美容美發、家政維修等便民商業設施。在企業盈利的同時，居民也因此感受到了便利和宜居。

“勁松北社區共有居民3605戶，其中，40%是60歲以上的老年人，37%是在此租房的年輕人。”項目部負責人劉楚介紹說，根據這兩類不同人群，社區里分別布局了不同的業態。中老年人有了心心念念的菜市場和社區食堂，年輕人則可以到家門口的咖啡館享受閑暇時光。

后續怎么管？社區營造“攪活”老小區

如今，站在社區門口抬頭望，“勁松北社區”的題字格外醒目。這遒勁的手寫體出自70歲的居民賈志華，在一次社區書法比賽中，老人拔得頭籌，獲得了“題字權”。

書法比賽、消夏市集、周末觀影、社區課堂……一場場精彩的活動，讓鄰居們找回了幾十年前的親切感。

今年6月，勁松北社區以“居民過半、建筑面積過半”的形式選聘愿景集團物業入駐。從那時起，這樣的鄰里活動已經舉辦40多次。

“運營方要獲得認可，開展長期的管理，只有硬件投入是不夠的，更重要的是把大家的心氣兒聚起來。”陶紅兵說，社區營造恰恰以另辟蹊徑的方式“攪活”了老小區。

不久前，一間理發店在勁松北社區開張了。小小的房間中客如云來，因為這兒的老板是老熟人——擺攤兒經營近十年的朱師傅兩口子。

“一開始，我們覺得自己肯定干不下去了。”朱師傅說，自己這些年占道經營，雖說方便了不少居民，但于法于規并不占理兒。沒想到，在這次改造中不但沒有被轟走，反而作為便民業態保留下來，還有了合法固定的經營場所。“為了回報社區和居民，來我這兒理發的老人60歲以上打折，80歲以上的只要提前預約，我就上門服務!”

和朱師傅一樣，修鞋匠、保潔員、水果攤主等七八位社區的“老朋友”，如今都繼續留在社區里為大伙兒服務，延續著社區的溫情。物業服務還推行“先嘗后買”的模式，讓居民吃下定心丸，真正體驗到物業的好處后，再討論如何收費。

勁松街道辦相關負責人介紹，明年年底前，勁松北社區將全部完成改造。此外，還將推動勁松東社區、西社區、中社區的更新，緊緊圍繞“七有”要求和“五性”需求，補齊民生短板。