北京空置率微升租金下降 大宗交易投資者恢復活躍

  疫情之下的北京寫字樓租賃市場，一季度幾乎處于冷凍狀態，但隨著復工復產節奏加快，二季度或將出現明顯的復蘇跡象。

    高力國際華北區董事總經理嚴區海表示：“在這樣的大環境下，整個一季度北京甲級寫字樓租賃市場同樣處于市場冷凍狀態，幾乎所有的租賃交易活動都處于暫停或延遲的狀態。然而，我們對于市場的整體判斷是疫情對于北京寫字樓租賃市場沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化而已。”

    空置率微升租金下降

    高力國際方面表示，雖然一季度無新增供應量，但市場需求受到抑制，導致空置率環比提升0.8%，同比上漲5.9%，達到16.7%。其中燕莎商圈空置率上漲幅度最大，同比上漲6.1%，季度空置率上升為存量租戶租約到期搬遷或縮減面積所致。由于空置率逐步走高，全市甲級寫字樓租金水平也處于下調通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。

    由于租金下調，空置率上升，對于租戶來講已經出現了一個減負提升辦公品質的機會窗口。疫情的出現也讓很多企業重新審視并指定新的辦公策略，更深入的思考如何進一步提高辦公效率。對于寫字樓業主，高力國際華北區董事總經理嚴區海建議：“寫字樓業主對于目前的市場情況應該積極調整租賃策略，更靈活的通過多種方式留住老客戶，拿下新客戶，在這個時期保持出租率更為重要。”

    高力國際華北區研究部陸明對此的觀點是：“北京市場的核心問題依然是高供應量推高空置率。2020年依然是供應高峰年，整體空置水平會持續攀升，有可能會進一步突破20%。然而，疫情延緩了很多在建項目的工程進度，因此我們預計會有部分項目將延遲入市，這從一定程度上減輕了市場的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，我們預計市場活動會在二季度出現較為明顯的復蘇跡象。同時，我們維持在2019年四季度對于市場租金高位盤整態勢的基本判斷，在疫情的影響下，租金的調整幅度將加大。基于目前疫情后期的市場狀態，以及新增供應量的逐步入市，租金預期大概會在明年發生轉變。”

 大宗交易投資者恢復活躍度

    “房地產投資需求長期存在，疫情只會影響市場投資節奏，國內一線城市優質資產將成為內外資本抗周期下的最佳防守工具，交易會在疫情逐步穩定后出現一定的釋放，消化之前所壓抑的需求。由于國際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對慢于內資投資人。”高力國際中國區資本市場部董事總經理汪蓓如是認為。

    據悉，北京2020年一季度共錄得3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫字樓。最大的交易是位于朝陽區的LG雙子塔，該項目自去年下半年入市后“花落誰家”一直是投資界熱議的話題，最終，新加坡主權基金GIC以11億美元將其收購，占一季度總成交額的92%。

    事實上，自3月下旬以來，投資者已逐步恢復活躍度，在北京市場尋找投資機會，安排勘察項目等。其關注重點仍將是寫字樓市場，除了城市更新類項目外，已具有現金流的持有型物業亦成為投資人關注的類型。

    值得一提的是，4月8日上午，北京中弘大廈33.12億元被拍出，溢價率46.42%。對此，高力國際方面向《證券日報》記者表示，這棟物業很受投資者關注，當時評估價值為32億元左右，每平方米單價不到5萬元，成交后對應每平方米單價大約是5萬元，這一價格水平相對比較合理。但買方應注意后續問題處理，因為項目并不完整，有53套左右已經散售，為了方便運營管理，買方可能會回收這部分散售物業。此外，買方未來至少投資3億元費用做內裝，預計2022年或2023年進入市場，屆時寫字樓租金市場會回暖，算是比較好的時機。

    對于接下來北京大宗交易市場走勢，該人士向《證券日報》記者表示，會相對比較樂觀，相信目前疫情情況是短期的，估計第二季度會復蘇，“投資者其實非常關注投資大宗物業，最近都在積極看項目，甚至會用視頻看投資標的。”

(王麗新)