房企復工樣本：大運營節點提前

隨著國內疫情得到控制，各行各業復工復產迎來加速度，房企也進入與時間賽跑的趕工關鍵時刻。

    作為頭部房企，融創對工程進度的要求比較高，竣工備案、預售備案也給全面復工帶來了一些困難和挑戰。

    上市房企項目竣工與交付的時間節點，對財報的影響不言而喻。比如原材料的采購、運輸，工程進度加快所面臨的問題與風險，都是此前從未經歷過的。正如融創相關項目負責人所言，企業對疫情發生之后的走向，一開始是迷茫而焦慮的。

    隨著各地政府對房地產復工復產的扶持，除了武漢以外，融創其他城市的項目已全面進入復工復產階段。日前，21世紀經濟報道記者走訪了融創上海、鎮江多個項目施工現場，通過對這家高周轉房企在疫情面前的應對與戰略調整，或可對房地產行業在大時代背景下的生存與發展縮影窺見一二。

大運營節點提前

    4月8日，融創上海某項目施工現場，施工場面熱鬧。據相關負責人介紹，今年該項目有兩個交付節點：一是8月30日，交付首批房源;二是12月30日，交付項目余下房源。

    基于國內疫情得到全面控制，3月行業銷售有所回暖，房企加速復工以及多地售樓處開放，居民購房需求開始逐漸釋放。

    從銷售規模來看，3月單月銷售超百億的房企數量為19家，同比減少8家，環比增加12家。其中，碧桂園、恒大、萬科單月分別實現全口徑銷售金額660億、579.3億和535.1億元;融創中國、中海地產、保利發展、綠地控股、華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、世茂房地產的單月銷售金額均超200億元。一季度，融創銷售排名第四。結合融創提出今年6000億銷售目標來看，融創在全面復工之后或將大運營節點提前。

    綜合來看，房企復工面臨人員與原材料的問題，三四線城市的情況與一二線城市相比，原材料供應上面臨更大壓力。融創相關項目為此采取了一系列措施，抓緊與各個合作方溝通成本等問題。

    據上述相關負責人介紹，項目工期延遲了45天左右，直至目前還沒有完全消除影響。但項目保證了人員、材料的到位。對于復工的人員，團隊采取措施，第一時間提供證明材料，采取包車或者小車拼接點對點的方式讓工人分批到上海。目前項目有1100名工人，比平常增加20%左右;復工之后的原材料，特別是海外加工的原材料，為了不影響工序，海運改空運等方式保證運輸順暢。

搶收兩個關鍵節點

    疫情導致項目不可控風險加大，比如竣備階段，房子外立面、保溫、涂料、石材等工序工期保證的風險猶存。項目首次預售備案與竣工備案這兩個時間節點，關系到上市公司報表和結轉。

    另一方面，融創土儲超過82%位于一二線城市，三四線城市項目受疫情影響壓力也在逐漸緩解。根據項目實際情況，目前項目節點壓力也正在減少，部分項目通過一些措施增加費用去解決進度，風險也在可控范圍內。據了解，融創內部有一套質量品控體系，不管工程進度如何，均嚴格按照品控體系進行。大房企的抗風險性在疫情面前將有所體現。

    在鎮江區域，融創有四個項目在建在售，其中兩個處于收尾階段。2019年，融創單個項目銷售在鎮江排名第二。

    如在丹陽某項目今年計劃在12月底之前拿到全部預售證。這是一個合作項目，2019年12月拿地，原計劃年后開工。為加快工期，項目負責人早在2月初就帶領團隊一邊與政府部門溝通，一邊協調資源。項目最早計劃7月底舉辦啟動會，現在提到6月下旬;鎮江項目相比去年年底沒有發生疫情之前，工地上新增500名工人，達到1300多人。

    房地產項目涉及領域眾多。光是項目復工前的原材料等生產資料的準備，就比往年復雜與困難得多。

“兵馬未動，糧草先行”

    由于疫情的不可抗力，房地產原材料出現了供應不到位的情況。如某些高端項目內裝修主要用的是海外加工材料。目前絕大部分已經運到上海關內，但到達工地現場還需時間。

    上海原材料供應基本正常，而三四線城市又是另一番情形。據上述項目負責人反映，項目上很多礦石、瓷磚從海運過來。工程部門在復工之前就對原材料的供應商、下游的供應商，比如石材，會提前派員工到礦山去看復工復產情況，與工作人員對接。

    “項目復工先要辦理一系列手續，原材料供應商也一樣，比如礦山也要通過環保檢測，機器揚塵、疫情管控等，尤其是湖北的原材料前段時間直接就停掉了。”上述負責人說。

    一個需要投資數十億元的房地產項目，所需材料數量之多、品種之復雜是顯而易見的。出于考慮整個項目公司的運轉，融創目前應對辦法之一就是換同等品牌，或者尋找存有原材料的供應商。

    除石材以外，混凝土也是緊缺的原材料之一，項目負責人與混凝土公司談判的時候，只能從付款條件，長期戰略等方面入手。

    工人是最緊俏的資源。融創的做法是盡量把去年在工地上的工人鎖定。每天與工人保持密切聯系，提前錄入工人資料。對于工人來上海之后的隔離、住宿等后顧之憂也及時給出解決方案：提前定好賓館，首批30名左右工人一到達上海便住進賓館，隔離14天。

    上海相關部門對工地開復工的政策支持和導向很明確，目前復工審批制也改成了復工備案制;但防疫管控也很嚴格，住建委巡視工作人員每天都到各個工地暗訪，一旦發現問題，就會喊停項目施工。

    談及疫情對行業的影響，房企相關人士認為，首先，整個房地產行業今年將進入危機并存的行業，是一個洗牌并購的大年;其次，下沉到公司或者項目，拿地將更加慎重;最后，體現在銷售端上，疫情會直接導致開盤推遲，企業現金流回流更慢。交付端今年會有一定量的延期交付案例發生，處理不好會導致群訴等事件的發生。