深圳樓市火爆 亂象重現 “經營貸”至多只是“幫兇”

一面是寫字樓“冷清”，一面是商品房銷售火爆，這種現象不只值得深圳警惕，也值得其他地方思考。目前，國家和地方出臺了許多扶持中小企業、支持實體經濟發展的政策，必須密切關注政策扶持資金、銀行信貸的流向。

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一線城市房價的漲跌最能牽動人心，其中又以深圳最甚，因為樓市外來資金多，有人稱深圳的樓市是中國流動性最敏感的晴雨表。

國家統計局公布的全國3月份70個大中城市商品住宅數據顯示，深圳3月份二手房價格環比上漲1.6%，高居70城第一;二手房成交量達到8008套，環比大漲3.8倍，創下了近兩年來的新高。

有人欣喜，兩個月前買的房轉眼就漲了30多萬元;有人愁苦，因為價格猶豫了一個多禮拜，新房又少了幾平方米;而更多的人還在努力攢著未來房子的首付款。

無論是怎樣的心情，他們都有一個相似的疑惑：新冠肺炎疫情肆虐的日子里，線下的各行各業都受到了不同程度的影響，深圳樓市怎么出現了“疫情景氣”現象。

樓市火爆 亂象重現

李欣(化名)3月剛在深圳福田區買了房，在深圳“漂”了兩年多，今年她決定給自己安個家。60㎡的兩居室價格在600多萬元，對房子她談不上多滿意，只是看房跑了半個多月，眼看著房價在上漲，她不敢再等了。

3月以來，深圳“千萬豪宅秒光”、“百萬喝茶費”的消息一直在房產圈內流傳，焦慮的購房者有些無所適從。在某房產交易App上，李欣發現，僅僅過了半個多月，之前她關注的小區二手房價格普遍上漲，漲幅在10萬元-30萬元之間。

她身邊不少朋友原本準備在近期買房，他們覺得疫情中購買需求減少會導致房價下跌，沒想到撲了個空，反而迎來了樓市的“小陽春”。“后悔!”沒買房的朋友都在“吐槽”，當時應該聽中介的建議。

那段時間，不少中介給他們打電話，內容大同小異：“哥(姐)要不要看房，近期哪哪的房子要大漲”“現在買的人很多，哪哪剛開盤就沒了”“差點錢沒事，有資金渠道”……市場傳言有大量“熱錢”流入了深圳樓市。

有人質疑“熱錢”來源于“經營貸”。“經營貸”是銀行面向中小企業主或個體工商戶經營所需的產品，利率在4%-7%之間波動。當“經營貸”利率低于房貸，這筆資金就存在流入樓市的套利空間。

疫情期間，因國家層面出臺了一系列扶持中小企業的金融利好政策，部分購房者借此也找到了新的加杠桿機會。比如2月底，深圳為降低中小微企業融資成本，對中小微企業和個體工商戶在疫情期間獲得的經營性貸款按照實際支付利息的50%給予最高100萬元的貼息，貼息期限不超過6個月。

某銀行從業人員告訴中青報·中青網記者，現在房貸利率在百分之五點幾，“經營貸”在百分之四點多，近1個點的優惠如果用來買房對購房者來說是很劃算的。對于這筆錢流入樓市，一些銀行客戶經理也樂見其成，“投資房產畢竟穩妥一些”。

扶持中小企業的政策紅利資金被利用投入房地產領域?市場輿論不斷發酵。對此，中國人民銀行深圳市中心支行4月20日向轄內銀行下發了自查房抵經營貸資金違規流入房地產情況的通知。

4月22日中國人民銀行深圳市中心支行公布了初步排查情況：未發現剛注冊企業即申請經營貸的情況;未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況;轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模占比很小。

“經營貸”至多只是“幫兇”

在多位受訪的地產專家看來，導致深圳樓市火爆的原因很多，“經營貸”至多只是“幫兇”之一，并且影響有限。

有人總結過幫個人申請“經營貸”的操作流程，包括購買殼公司、聯系中間人偽造公司經營流水等。這中間的每一步都不簡單，也暗含不小的風險，沒有專業人士的幫助，個人基本完成不了。

“房價不漲沒人會動這個心思。”中原地產首席分析師張大偉說，“經營貸”利率雖然最近一年多直線下調，但還款周期短、歸本約束嚴，到樓市里加杠桿風險不小又費勁。

他認為，深圳房價杠桿高是歷史原因，從遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象的“三價合一”政策看，深圳是全國一線城市中執行最晚的，也就是評估價、網簽價最晚統一的。而深圳樓市這一輪“小陽春”，與去年深圳豪宅稅標準變動直接相關。

2019年11月，深圳普通住宅不再設置價格線，只要容積率高于1.0、單套建筑面積在144㎡以下的房子均為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。而目前市面上很少有容積率小于1.0的小區。一套目前市場價1000萬元、原價300萬元、購買滿兩年的房子原本要繳納33萬元左右的增值稅，新政實施后，這筆錢直接減免了。政策直接導致了房主捂房惜售或上調房價，同時刺激了深圳二手房市場的成交量，影響至今。

“這是個資金的市場”

這些年，深圳經濟增速放緩，其GDP增速從2017年的8.8%、2018年的7.6%到2019年的6.7%，每年都下降1個百分點左右。今年受疫情影響，深圳的支柱產業外貿、出口制造及國際物流遭重創。

數據顯示，2020年1-2月，深圳規模以上工業增加值下降18.5%，固定資產投資下降22.9%，社會消費品零售總額下降20.5%，進出口總額下降17.6%。而深圳經濟對外依存度高，2019年深圳外貿進出口總額為29773.86億元，超過了當年的GDP總量，經濟對外依存度達110.6%。可以預見，2020年，疫情對深圳經濟的影響深遠。

而從樓市來看，最近幾年深圳商用辦公樓空置率持續上升，2019年這一數據達22.4%。今年受疫情沖擊，空置率再創新高。根據國際房地產顧問“五大行”之一戴德梁行的最新數據，今年第一季度深圳商用辦公樓的空置率上升至24.6%。

一面是寫字樓“冷清”，一面是商品房銷售火爆，這值得警惕。

“這是個資金的市場。”斯坦福大學經濟政策研究所的資深研究員李宏彬提醒，這些年美國的經濟數據、企業年報表現都不佳，但股市照樣漲，因為什么?美國有很多錢，這錢沒地方去就把股市給搞起來了，中國一樣要注意資金的流向。

4月22日，深圳市住房和建設局發布了《深圳市住房發展2020年度實施計劃》：2020年商品住房計劃安排用地125公頃、建筑面積約563萬平方米，計劃供地擬建設6.3萬套。2020年，計劃安排供應公共住房用地168.2公頃;計劃建設籌集安居工程項目8.1萬套;計劃基本建成(含竣工)安居工程項目約2.28萬套;計劃供應安居工程項目4萬套。

計劃發布的第二天，一個中介給李欣發來信息，他說，計劃有明顯的增加供應、穩預期效果，但深圳人口基數大、密度高、增長快，供求關系長期緊張是深圳樓市面臨的一個不爭事實。(張均斌)