五一假期北京學區房交易大幅放量學區房價值將面臨重估

日前，北京市西城區義務教育階段入學政策發布。西城“六年一學位”“多校劃片”靴子落地。政策指出，自2020年7月31日后，西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

專家指出，這意味著一套房鎖定一個學區的時代結束了，有利于學區房降溫，對于促進教育公平和“房住不炒”等有積極的作用。

從長遠角度來看，這一系列措施在一定程度上將有助于緩解入學壓力，遏制學區房價格上漲。不過，短期也可能會迎來政策帶來的學區房交易和戶口遷入的小高峰。

專家建議，資源均衡是大勢所趨，學區房價值將面臨重估，建議謹慎投資。

“搶搭末班車”

五一假期北京學區房交易大幅放量

北京不少家長將西城區宏廟小學稱為“宇宙中心小學”。據了解，作為北京的市級重點，宏廟小學直升北師大實驗中學的比例達80%。

記者了解到，北京一位家長曾花1200萬元買下了其對口小區豐匯園一套39平方米的地下室，單價達30萬元/平。經查閱，宏廟小學對口的豐匯園、宏匯園、宏英園等小區目前已沒有一居室小戶型掛出。

西城區一家中介的業務員告訴記者，五一期間帶看次數明顯增多，大家買房的意愿比較強烈。除了部分剛需的客戶，看學區房的客戶好像都扎堆了。因為政策即將實施，得抓緊最后獲得學位的機會。

他告訴記者，五一期間，店里已經成交了幾筆學區房的訂單，有的單價超過20萬，現在已經簽完了合同，正在進行下一步的流程。他坦言，在價格談判過程當中，賣方相對買方還是比較強勢的，尤其是沒有占用學位的學區房，更是不讓步。按照經驗，以后，占用了學位的學區房價格慢慢會下來，沒有占用學位的房子還是會很搶手。

貝殼研究院發布的數據顯示，五一假期北京學區房交易大幅放量。期間北京全市二手房日度成交量在900套左右，同比大幅增長。除了線下帶看恢復、需求延遲釋放外，還有一個重要原因在于西城區的學區房新政出臺。部分家長為“搶搭末班車”加快入市，五一期間西城區成交套均面積61平，套均價格749萬，每平米均價超過12萬，西城區交易量同比和環比增長均超過100%，其中金融街和德勝片區成為熱門。

落實“房住不炒”

北京學區房價值將面臨重估

入學新政能否讓西城區學區房真正降溫?北京學區房是否正迎來最后的瘋狂?

業內認為，為了趕在7月31日之前確保能上指定小學，短期內購房或換房需求可能加速入市。從長遠看，今后再買房將不再對應劃片學校，這將有助于落實“房住不炒”定位，對于 “學區房”的炒作將起到降溫的作用。

中原地產首席分析師張大偉表示，西城區的政策給了窗口期，按照正常二手房交易來說，時間非常寬裕。所以未來2個月，西城區的熱點學區房肯定還會繼續漲。

另外，必須指出的是，西城是北京最后一個未實行多校劃片的優質教育資源區域。2019年北京海淀、東城等多個區已經落地了義務教育入學多校劃片政策。

貝殼研究院提供的數據顯示，在執行多校劃片半年后，海淀房價下跌11%，東城房價下跌7%。

也有中介向記者表示，優質學校是稀缺資源。一旦施行多校劃片，必然導致原學區房的價格下跌，不過，由于學區的分配面臨很多不確定性，區域內普通學校對應的房價則可能相應上升。同時，還要看政策具體實施細則，是否能真正落實到位。

“過去，為了確保可以獲得較好的入學名額和機會，很多購房者會選擇部分戶型小的學區房，這也使得此類學區房出現了價格炒作等亂象。而通過調整，客觀上為學區房降溫，同時也促進教育教學資源更加合理配置。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

資源均衡是大勢所趨

“多校劃片”改變房價的定價邏輯

“學區房”既是房地產市場的衍生品，也是“擇校熱”的副產品，歸根結底是優質教育資源的分配問題。

甚至在全國教育資源最集中的北京，由于各區教育水平差距巨大，有購房者直言：“買高價學區房是剛需，不僅僅是投資。”

業內指出，教育資源配置不均衡和學校之間的差異是歷史形成的，消除需要一個過程，這也決定了學區房的出現有客觀現實因素。

近年來，教育部要求包括北京、上海在內的全國多個重點城市推廣熱點小學、初中多校劃片。通過縮小校際教育差距等舉措，緩解家長的“擇校焦慮”，試圖給“高燒”的“學區房”降溫。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，學區資源均衡是大勢所趨，未來價格會趨于平穩，尤其是高價學區房的溢價會明顯下降。另外，多校劃片政策的調整改變了房價的定價邏輯，學區房價格會經歷一輪調整，老破小學區房的價格支撐將進一步被削弱。