疫情下房?jī)r(jià)難控 租金難漲 這是什么邏輯？

經(jīng)濟(jì)學(xué)教授說(shuō)，貨幣發(fā)行，理論上所有資產(chǎn)和商品都會(huì)漲價(jià)，無(wú)非是漲多和漲少。這段時(shí)間，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)都在上漲，這很好理解。疫情不是金融危機(jī)，而是窮人危機(jī)。即便疫情常態(tài)化了，但有互聯(lián)網(wǎng)、有理財(cái)、還有房產(chǎn)，有錢人在家呆著，工作生活都不會(huì)耽誤。但是，疫情沖擊實(shí)體供應(yīng)鏈，窮人工作、收入都受影響。所以，貨幣增發(fā)后，富人排著隊(duì)去買房。

令人困惑的是，租金卻在下跌。根據(jù)緯房大數(shù)據(jù)公布的租金指數(shù)，一線城市租金已連續(xù)3個(gè)月下跌，最近的5月份，除了廈門外，熱點(diǎn)城市租金都在下跌，其中深圳的租金下跌幅度最大(-9.44%)。這個(gè)也好理解，既然疫情是窮人的危機(jī)，租房的都靠工薪生活，工作和收入都受影響，高租金還能維持得住嗎?而且，此前高舉高打的長(zhǎng)租公寓，也開(kāi)始降租金了。

近期，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓都開(kāi)始清理存量房源，前期高租金收納的房源，或者降租、或者解約。針對(duì)疫情后空置率上升、租金支付能力下降，長(zhǎng)租公寓紛紛以優(yōu)惠租金吸引畢業(yè)季的大學(xué)生租住。筆者認(rèn)為，租金下跌其實(shí)是產(chǎn)業(yè)和個(gè)體回歸本源的結(jié)果。大家應(yīng)該還記得，2015-2019年，各大城市租金上漲都很快，深圳的商品住房租金這一期間漲了50%以上。

租金上漲，一方面是房?jī)r(jià)上漲倒逼的，2015-2019年是房?jī)r(jià)上漲最快的幾年，租金跟著房?jī)r(jià)水漲船高。不可忽視的是，除了房地產(chǎn)，那段時(shí)間金融、TMT、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，以及圍繞這幾個(gè)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)(會(huì)計(jì)、審計(jì)、咨詢、法律等)都蓬勃向上。在資本的加持下，上述行業(yè)成為最熱門的投資領(lǐng)域，相關(guān)就業(yè)人員的收入漲得很快，房租也漲得很快。

另外，這段時(shí)間也是長(zhǎng)租公寓的“風(fēng)口期”。投行預(yù)測(cè)，中國(guó)長(zhǎng)租公寓將是“5萬(wàn)億級(jí)”的市場(chǎng)規(guī)模。于是，各路資本搶灘長(zhǎng)租公寓，“高租金收房、低租金放租”，把業(yè)主胃口、市場(chǎng)預(yù)期全部抬高了。但誰(shuí)也沒(méi)想到，租的需求是穩(wěn)定的，不可能爆發(fā)式增長(zhǎng)。

當(dāng)開(kāi)始糾偏“金融自由化”，P2P等金融泡沫退潮，TMT受外部環(huán)境沖擊，互聯(lián)網(wǎng)紅利往四五六線城市下沉(看看拼多多市值暴增就知道了)，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新不再靠資本加持，變得踏實(shí)了，支撐高租金的高收入者，貌似一夜之間就隱匿了。貝殼發(fā)布的《2020年畢業(yè)季租房洞察報(bào)告》顯示，65%的大學(xué)生可接受的租金水平在2000元以下，近70%大學(xué)生接受合租。

洗盡鉛華、回歸本源。原來(lái)，大學(xué)生們對(duì)租金這么敏感，原來(lái)還有那么多人沒(méi)坐過(guò)飛機(jī)，沒(méi)用過(guò)抽水馬桶，原來(lái)廣深80%的租客是住在城中村的。所以，租金下跌是回歸本源，本來(lái)就不該那么高，當(dāng)被炒高以后，終究會(huì)跌下來(lái)。瑞幸退市了，才長(zhǎng)嘆一口氣，終于可以靜下來(lái)好好做咖啡了。租金下跌了，資本就會(huì)退潮，長(zhǎng)租公寓該研究，怎么靠服務(wù)贏得客戶了。

最后說(shuō)說(shuō)房?jī)r(jià)的問(wèn)題。疫情是窮人的危機(jī)，擴(kuò)張的貨幣就很難流向窮人，一來(lái)需求不足，二來(lái)資本要賺錢。所以，貨幣似水更如蜜，流淌過(guò)程中在某一個(gè)位置上鼓起來(lái)，然后慢慢將周圍覆蓋到。富人邊際消費(fèi)傾向低，貨幣流到這里，表現(xiàn)為“窖藏”，就是資產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，貨幣發(fā)行后不同商品價(jià)格漲幅不同，對(duì)疫后紓困、地方財(cái)政等更重要的地產(chǎn)，貨幣就要讓它鼓起來(lái)。

早在若干年前，租金回報(bào)率，就跌到社會(huì)平均收益以下了，熱點(diǎn)城市的租金回報(bào)率橫在1%左右好幾年了，租金下跌并不是買房要考慮的首要因素。未來(lái)，疫情影響、經(jīng)濟(jì)下行，居民收入和大眾需求仍會(huì)受影響，租金還要下跌或低位徘徊。同時(shí)，貨幣寬松仍會(huì)繼續(xù)，資產(chǎn)漲價(jià)仍然會(huì)此起彼伏，加上地方財(cái)政都非常困難，估計(jì)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)很難控制。

(作者： 李宇嘉系資深房地產(chǎn)研究人士)