顧云昌：消化過快地價(jià)的上漲可能導(dǎo)致未來房?jī)r(jià)上漲

房地產(chǎn)對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需有重要意義

疫情之下，房地產(chǎn)恢復(fù)的速度比較快。第一，從投資來看，1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.3% ，到5月份只下降了0.3% ，今年上半年與去年同期可能會(huì)持平，甚至有所超越;第二，從銷售來看，盡管目前仍然處在負(fù)增長(zhǎng)的階段 ，但無論是銷售面積還是銷售額，降幅都在逐月收窄，特別是從6月份單月的情況來看，我估計(jì)當(dāng)月的銷售已經(jīng)追平去年水平;第三，從賣地量上來看，盡管目前上半年的賣地?cái)?shù)量仍然低于同期上半年水平。特別看到，5月份土地成交款已經(jīng)同比增長(zhǎng)7.1%，也就是說，盡管賣地?cái)?shù)量還是負(fù)增長(zhǎng)，但是成交款已經(jīng)呈同比增長(zhǎng)狀態(tài)。

所以，從恢復(fù)的速度來看，房地產(chǎn)相對(duì)許多行業(yè)來說處在最好的狀態(tài)，這是客觀存在的事實(shí)。

房地產(chǎn)本身是一個(gè)先導(dǎo)性的、支柱型的產(chǎn)業(yè)，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，比如說房?jī)r(jià)上漲過快，而低估了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身的作用。房地產(chǎn)背后解決的是全社會(huì)的住房問題。吃、穿、住、行、用，住房是老百姓最大的、價(jià)值最高的家庭財(cái)產(chǎn)。而且這項(xiàng)“住”的需求，還會(huì)帶動(dòng)和“住”相關(guān)的許許多多的產(chǎn)業(yè)。甚至對(duì)于“行”，比如汽車行業(yè)，也有影響。例如一個(gè)人買了帶車庫的房子，他就可能去買車，更不必說對(duì)于家裝等行業(yè)的帶動(dòng)作用。

房地產(chǎn)迅速恢復(fù)或者率先恢復(fù)，有利于拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)和金融乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)連在一起，如果房地產(chǎn)衰退了，經(jīng)濟(jì)想要全面地復(fù)蘇，恐怕很難。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否穩(wěn)定發(fā)展會(huì)直接影響到宏觀經(jīng)濟(jì)，影響到許多行業(yè)。這是必然的。尤其在現(xiàn)在外需受阻、提倡擴(kuò)大內(nèi)需的情況下，房地產(chǎn)作為內(nèi)需的重要組成部分，是人們生活當(dāng)中最重要的消費(fèi)品。從這個(gè)層面上來說，它的意義更加重大。

限價(jià)導(dǎo)致新房和二手房的價(jià)格倒掛

近期杭州、深圳等地又出現(xiàn)搶購房產(chǎn)的現(xiàn)象，這背后隱藏著一個(gè)問題。所謂“搶購”，就說明大家都想買，但房子不夠賣。尤其是深圳的房子，一直是供不應(yīng)求的。由于深圳土地供應(yīng)緊缺，好地段的房子長(zhǎng)期處于饑餓狀態(tài)，需求量很大。再加上房地產(chǎn)有個(gè)周期，不可能一直很興旺，有階段性的低潮和高潮。這些城市新一輪的房地產(chǎn)消費(fèi)可能也正處在向高潮攀升的階段，這是一方面的原因。

第二個(gè)方面，這些購買者買房并不是為了滿足剛性需求，“搶房”更多是滿足改善性需求和投資性需求。對(duì)于普通老百姓來說，受疫情影響，收入可能會(huì)減少，買房會(huì)受到抑制。但是對(duì)于中高收入群體來說，疫情對(duì)他們的影響不大，所以他們的改善性需求或者投資性需求沒有因此而減退。

我們看到高端房子賣得很快，也就意味著并不是疫情來了以后，普通老百姓的收入減少，買房積極性受到抑制。我們的社會(huì)貧富收入差距很大，對(duì)于有些人來說，本身就是有改善性需求的。

更主要的一個(gè)原因是，“搶房”搶的都是新房。為什么呢?因?yàn)樾路肯迌r(jià)。新房的價(jià)格要低于周邊二手房的價(jià)格。這樣一來，買到一套新房就意味著可以賺幾十萬、上百萬。

最近掛牌上市的二手房數(shù)量大幅增加，但賣不出去。一般情況下，同地段的二手房?jī)r(jià)格要比新房低30%左右。而現(xiàn)在二手房和新房?jī)r(jià)格倒掛，二手房?jī)r(jià)格不僅不低，比新房還要高出10%~20%，甚至30%。這種現(xiàn)象在過去出現(xiàn)過，現(xiàn)在又在新一輪的房地產(chǎn)恢復(fù)過程中顯現(xiàn)出來。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲，新房明明應(yīng)該比二手房貴。但是，新房限價(jià)后，這些情況都改變了。

所以，這些地方搶房并不意味著全國的樓市狂熱。其實(shí)，在大城市，最能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)狀況的是二手房市場(chǎng)。許多發(fā)達(dá)國家和中國的一二線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，也就是二手房市場(chǎng)的比重要大于一手房市場(chǎng)的比重。因?yàn)槎址渴袌?chǎng)當(dāng)中缺少或者說有較少的政府干預(yù)，體現(xiàn)了市場(chǎng)的自由交易，所以，二手房市場(chǎng)的冷熱可以代表樓市的真正的狀態(tài)。

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的特性決定了必須因城施策

鋼鐵市場(chǎng)、水泥市場(chǎng)、汽車市場(chǎng)、家電市場(chǎng)、日用品市場(chǎng)、食品市場(chǎng)等等市場(chǎng)都是全國性的市場(chǎng)，特別是在物流非常發(fā)達(dá)的情況下尤其如此。唯獨(dú)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，因?yàn)樗遣粍?dòng)產(chǎn)，不能流動(dòng)。這就造成了中國樓市乃至世界樓市不同于其它市場(chǎng)的最顯著的特點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然要因城施策。

但是我們過去剛開始調(diào)控的時(shí)候，存在“一刀切”的現(xiàn)象，說明彼時(shí)的市場(chǎng)不成熟，或者說政府的政策在初始階段缺少經(jīng)驗(yàn)。隨著十幾年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)踐，從中央政府到地方政府都意識(shí)到了樓市必然是、必須是因城施策的。這是我們?cè)诜康禺a(chǎn)調(diào)控當(dāng)中總結(jié)出的一條最寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

從供給端和需求端兩個(gè)方面來看：各地的土地供應(yīng)量是不一樣的，房屋的現(xiàn)有數(shù)量、價(jià)格也是不一樣的。如果前期供應(yīng)了大量的土地，已經(jīng)造了很多房子，再繼續(xù)大量造房，就可能供大于求。反過來，有些城市的需求端很旺盛，不斷地有人涌入，需求發(fā)生很大變化。土地供應(yīng)跟不上，開發(fā)商開發(fā)的量不夠，就會(huì)造成供不應(yīng)求，這些地方的房?jī)r(jià)必然不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)是城市之間差異很大的市場(chǎng)，所以各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控必須因城施策。

住房是唯一可能保值增值的生活必需品

從歷史的長(zhǎng)河中看，人生活當(dāng)中的必需品，吃的、穿的、用的、住的，可能保值增值的就只有住宅。非必需品中的黃金也能相對(duì)保值，但是黃金價(jià)格在不斷地動(dòng)蕩。相對(duì)而言，既能夠當(dāng)消費(fèi)品、又能當(dāng)投資品的就是住宅。世界各地都是如此。

當(dāng)前，在我國一些大城市當(dāng)中出現(xiàn)了高檔住宅成交活躍的現(xiàn)象，是由于價(jià)差能使購房者獲利，這是保值增值的一個(gè)獨(dú)特情況。當(dāng)然，也不能認(rèn)為所有的房子都能保值增值，典型的例子就是底特律，現(xiàn)在底特律房子被拋售，正在成為一座空城。

但是一般來說，正常情況下，由于房子和土地相互關(guān)聯(lián)，土地能夠保值增值，也就保證房地產(chǎn)始終能夠保值增值。這是由于土地的稀缺性、地段的特殊性、以及我們對(duì)土地的不斷投入形成的。老百姓不一定對(duì)此了解得那么仔細(xì)，但是都知道大概的道理。改革開放以后，特別是住房商品化以后20年的實(shí)踐教育了大家。過去10年，中國的樓市最“奇葩”。美國、英國、日本等國家，平均樓價(jià)上漲50%到90%。但中國的房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了5倍。

然而要明確一點(diǎn)，不能指望未來10年樓市仍然有500%的增長(zhǎng)。我相信我們的房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。但是對(duì)于有聲音稱房?jī)r(jià)要下降一半，我認(rèn)為只要中國經(jīng)濟(jì)還在往前推進(jìn)，這一天是不可能到來的。如果房?jī)r(jià)真的大幅度下降，必然造成房地產(chǎn)危機(jī)、金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以，我們追求的是保持平穩(wěn)。目前看來，今年上半年全國新房的價(jià)格仍然有2%到4%的增長(zhǎng)，這和物價(jià)指數(shù)是相匹配的。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月新批的土地價(jià)格同比上漲了17% 。這意味著什么呢?這意味著，房?jī)r(jià)上漲主要是土地價(jià)格上漲造成的。建材價(jià)格、設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用都沒有漲，為什么房?jī)r(jià)漲了呢?首先是因?yàn)榈貎r(jià)漲了。當(dāng)然，現(xiàn)在房?jī)r(jià)不可能一下子漲那么多，但是現(xiàn)在地價(jià)漲了17%，這17%的地價(jià)總要想辦法在未來的房子當(dāng)中消化。

所以從這一點(diǎn)看，如果是保持一種穩(wěn)定的狀態(tài)，房?jī)r(jià)在今年或者明年還會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。當(dāng)然，這是全國的態(tài)勢(shì)。對(duì)于不同的城市、不同的地區(qū)、不同的樓盤，漲幅也是不一樣的。

如果我們能夠整體上保持房?jī)r(jià)的平穩(wěn)，那么有必要建議政府在地價(jià)控制方面做點(diǎn)文章，否則，就會(huì)出現(xiàn)一些矛盾。當(dāng)然，地價(jià)的上漲，背后有特殊原因，是中國的特別情況。地價(jià)上漲，一是市場(chǎng)的確恢復(fù)了，另外就是地方財(cái)政的需求。對(duì)土地財(cái)政的依賴是地價(jià)不斷上升的一個(gè)重要原因。

REITs利于房地產(chǎn)的融資渠道、百姓投資渠道多元化

REITs的推行已經(jīng)討論了多年，中國需要REITs。從大的方面來說，中國房地產(chǎn)現(xiàn)在的資金來源的渠道比較狹窄，主要靠國內(nèi)的銀行貸款。貸款分兩個(gè)方面，一個(gè)是給房地產(chǎn)的貸款——房貸;一個(gè)是給個(gè)人的抵押貸款——個(gè)貸。離開了房貸，開發(fā)商沒法運(yùn)作;離開了個(gè)貸，老百姓就更買不起房了。好在有這兩貸，使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。

我們現(xiàn)在的融資當(dāng)中，百分之七八十依然是靠銀行貸款這種間接的融資 ，比較單一的融資渠道會(huì)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題，就會(huì)出現(xiàn)壞賬現(xiàn)象。所以，房地產(chǎn)融資渠道應(yīng)該拓寬，更多地發(fā)展直接融資。直接融資就是通過股票市場(chǎng)和債券融資，還包括信托融資，也就是REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)。中國的股票市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，債券市場(chǎng)也很落后。所以，發(fā)展REITs能有助于解決房地產(chǎn)融資渠道單一的問題，也會(huì)有助于防范金融危機(jī)。

REITs的確為房地產(chǎn)開發(fā)商融資開創(chuàng)了一個(gè)新的途徑。目前來看，它主要用存量的房產(chǎn)通過REITs來融資。有物業(yè)、有穩(wěn)定合理的收益，就可以打造成REITs產(chǎn)品，增加房地產(chǎn)融資的渠道。

此外，推行REITs也增加了投資的渠道。老百姓手里有錢，怎么來實(shí)現(xiàn)保值增值呢?買P2P和債券有很多風(fēng)險(xiǎn)。而購買好的REITs產(chǎn)品不僅擴(kuò)大老百姓的投資渠道，也減少了社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。所以，REITs對(duì)于房地產(chǎn)的融資以及老百姓的投資都有很好的推動(dòng)作用。

也要看到，在REITs試點(diǎn)的過程當(dāng)中，我們的法律還不夠健全。第二，要避免雙重稅收。另外，在實(shí)施當(dāng)中，一定要挑選到收益比較好的、穩(wěn)定的物業(yè)，通過物業(yè)的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造REITs的生存空間和盈利空間。所以，開發(fā)商要?jiǎng)?chuàng)造好的物業(yè)，特別是將來大量房子都是自持的。通過REITs把自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)好，有助于改善經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。