碧桂園上市房企百強秘訣：一率四力

在上個月，億翰智庫發布了一份《2020中國上市房企百強》的研究報告，在報告當中，碧桂園蟬聯榜首，再次摘取桂冠。根據報告的考究體系來看，上市房企考慮主要包括：經營規模、盈利能力、償債能力、運營能力、成長能力與資本市場運作能力共六個方面，碧桂園至少需要在4個方面領先其他房企才能實現登頂。通過對碧桂園的觀察與研究，我們發現碧桂園能夠實現登頂的主要原因有5點，簡單總結可以歸納為一率四力，即是“高效率”、成本力、產品力、科技力與服務力。

一、成本力：加強成本管控，推動盈利能力高企

成本力也就是公司控制成本的能力，對房企而言，控制成本也就代表著會有更高的利潤。根據碧桂園2016-2020年的利潤率情況，從2017年到2019年，碧桂園的毛利潤率與凈利潤率一直保持著穩定，這當中，2019年的毛利潤率更是達到了26.1%，凈利潤率達到了12.6%，均位列行業前排。與此同時，碧桂園的ROE的表現也處于行業領先水平，根據EH50房企2019年ROE表現，碧桂園ROE達到31.2%，僅次于中梁。在研究上市房企百強的模型當中，模型的重要組成部分之一便是利潤，優秀的利潤率與ROE讓碧桂園在企業評選當中，相比于其他房企完全不落下風。公司的成本力之一的不表現還有是否具有較低的融資成本與債務壓力。在2019年，碧桂園的融資成本僅僅是6.34%，在EH50的房企當中排在前列，資金成本較低也大幅度地降低了公司的借債壓力，具有較輕的資金負擔。

與此同時，碧桂園的凈負債率也下降到46.3%，比起18年也相對下降到3.3個百分點，在整體多數房企凈負債率都有小幅度上升的情況之下，碧桂園卻實現了財務杠桿的下降，這主要也得益于公司具有良好的回款率和充裕的現金儲備。在19年，碧桂園的權益回款率達到了96%，比起18年共上升了5%。與此同時，碧桂園全年現金余額也達到了2683.5億元，同比增加了10.4%，占公司總資產的比例達到了14.1%，在行業融資環境整體越趨嚴格的情況下，碧桂園有如此充裕的資金將可以大為緩解公司的現金流壓力。

二、產品力：啟動產品升級，打造健康住宅體系

房地產行業在經歷了2016-2017年的高速發展與地產行業從增量向存量市場的轉變，房企為了提升自身的市場競爭力，普遍都重視產品力的打造。在2020年，因為疫情影響，居民們也對健康住宅傾注了不少的關注力，一度之間，健康住宅也成為了房地產行業的熱門話題，居住的安全、健康、舒適、功能性與私密性也得到了人們高度的重視。碧桂園也隨即在原有基礎上啟動了健康住宅體系的升級策略，以健康住宅產品作為基礎，加上碧桂園全產業鏈提供的家居健康升級產品還有碧桂園服務提供的安全健康智慧服務，健康住宅能夠切切實實地為消費者提供更健康的人居生活。

健康住宅的兩大要素就是日照與通風，而碧桂園也針對這兩大要素進行了充分的工作。

1、精密計算日照時長，建筑規劃首選坐北朝南

陽光日照，有自然殺菌的功能，在健康住宅的重要因素之一。在碧桂園的健康住宅項目中，所有的項目都會經過嚴格的日照分析與測量，能通過精準計算，確保所有的樓棟與單元每天至少獲得2-3小時的日照時間。根據這個標準，正南朝向的建筑日照有效時間會比東西朝向的建筑長一倍。所以，在碧桂園的健康住宅產品中，在項目規劃時就會將坐北朝南的規劃布局作為項目的首要條件，盡可能地多規劃正南朝向樓棟，保障日照的最佳時長。

2、低密度、低容積率規劃，科學合理的樓棟布局

為了保障更好的生活體驗，低密度與低容積率的房子已經逐漸成為一個趨勢，以碧桂園的健康住宅作為例子，尊貴版的好房子產品容積率都低于2.0，若是18層的洋樓規劃，則會有更低的密度，低容積率就代表著低人員密度，也會極大降低流行病傳播的風險。

3、戶型方正、南北通透，空氣自然對流

在住宅環境里，如何加快空氣流通，促進室內外氣體高效互通，抑制病菌滋生是一個大考題。碧桂園通過采用大面寬與小進深的寬扁型形體，這種產品比起面寬小、進深大的形體能獲得更好的通風效果。

三、科技力：科技為本，補足行業短板

隨著房企規模的普遍性提升，房企多元化體現了科技方面，在這幾家房企當中，碧桂園是當中的典型。在碧桂園自主研發機器人以來，碧桂園在機器人領域已獲得了長足的進步。截止到2019年底，碧桂園機器人包含了建筑、醫療與餐飲等領域。

在這當中，碧桂園研發的餐飲機器人共有80項，完成樣機的共有61項。在疫情期間，碧桂園通過國強公益基金會捐贈了首批全自主研發的集裝箱煲仔飯機器人也在湖北省國資學院隔離點正式投入使用，這些煲仔飯機器人為一線醫護工作人員免費提供煲仔飯配餐服務。而碧桂園在研的醫療機器人共有5項，啟動注冊申報有1項，有一項更是已經進入到臨床試驗階段。建筑機器人共有50款在研產品，這當中更是有32項已投放工地測試，進一步地填補了行業空白。加強對建筑機器人的研究，不僅有利于直接地提升建造效率，降低成本，更能夠提高建造過程中的安全性，降低不安全因素。

碧桂園對機器人投入了巨大的投資，且截至目前已獲得了較可觀的成果，這種優秀的科技力不僅可以有效提高公司的產品建造效率，更是可以降低不安全因素與成本，將成為碧桂園在房企發展過程中獨一無二的優勢。

四、服務力：物業為公司業主提供服務保障

隨著房企將自身物業紛紛拆分上市，物業也隨之成為了新的風口。物業在本質上就是為業主提供服務，為業主的生活便利提供保障，包括物業服務管理、社區增值服務、非業主增值服務等方面。在去年碧桂園服務共實現物業管理服務收入58.2億元，同比增長達68.8%;社區增值服務收入達到了8.7億元，同比增長107.2%，對總收入貢獻了9%;非業主增值服務收入達14.2億元，同比上漲達79.8%。在這些數據增長的背后，則是公司對服務的變現。

在這個時代，碧桂園服務作為行業的頭部企業，在智能化方面早早進行布局，通過信息化、智能化建設提高服務效能、降低成本，并借助科技手段與數字化引擎，構建起了行業首個“云+邊+端”體系;通過標準化的服務結合機械化與AI科技手段，協助員工完成重復性較高的工作，不僅可以節省員工的基礎勞動時間，還能夠同時有效保障服務品質，讓物業人員能夠從重復機械性的工作里抽出身來，將重心放在與業主面對面，徹底更有溫度的服務上。

碧桂園服務推出了行業內首個基于“AI+物聯”的人工智能全棧解決方案產品體系，這套產品體系不僅為智慧社區提供了一套完整的解決方案，還能通過將云端數據與決策，通過服務器將社區場景進行融合，具備全場景、全智慧、全集成、全鏈條四大優勢，讓智慧真真正正地落實到社區。

碧桂園服務的優秀成長能力以及信息化、智能化服務的背后，換來了公司持續獲得資本市場認可。碧桂園服務不僅獲得了招銀國際、天風證券、光大證券等多家券商機構的推薦，同時自2020年以來，公司股票價格整體處于持續上升中。

五、高效率：提前做出組織架構調整，實現提質增效

2018年追求高效率開發成為多數房企當年的目標，房企利用這個策略大大加快了投融建銷的流程，從而加速資金回流，碧桂園同樣從中獲利。到了2019年以及2020年，組織架構調整、人員優化成為房企新一輪的策略。對碧桂園來講，2019年公司便進行了一次組織架構變革。先是在2019年初，碧桂園對功能相對重合的部門進行了整合，使公司在投資決策、財務、營銷、成本管控、行政等板塊的效率提高，流程更加精簡。在當年10月的碧桂園管理會議上，莫斌表示，“要全面落實集團和區域間的縱向輪崗，關鍵崗位可以采用公開競爭制。”同時在此次調整中，天津和內蒙古兩個區域的總裁崗位也采取了全集團內部公開競聘的方式。

在2018年，大部分房企的追求目標都是高效率開發，利用高效率開發策略，房企得以加快了投融建銷的流程，從而也加速了資金回流，與此同時，碧桂園也從中獲利。從去年到今年，房企也進行了新一輪的組織架構調整與人員優化。碧桂園也從去年進行組織架構變革，從19年初的功能重合部門合并，讓公司在投資決策、財務、營銷與成本管控、行政等板塊的效率也得到了提高，精簡流程。在去年10月的碧桂園管理會議上，莫斌更是表示“要全面落實集團和區域間的縱向輪崗，關鍵崗位可以采用公開競爭制。”。在此次調整中，有兩個區域——天津與內蒙古兩個區域的總裁崗位也在全集團內公開競聘上崗。

在步入2020年，碧桂園也宣布了自身進行至少16項的組織架構調整，合并超過29個區域并對38個總部與區域高管的任免。本輪調整涉及到總部組織架構調整與區域劃分兩個層面。總部將投資策劃與設計管理這兩大核心合并，正式成立投資策劃中心，而區域層面則是將一些業務規模偏小與地域臨近的區域進行整合。

但其實在2020年，除了碧桂園之外，還有不少的房企因為疫情影響也做出了組織架構調整，包括了綠地、陽光城與世貿等房企。同樣也可以看出，碧桂園為此做出的提前組織架構調整具有更高的前瞻性，及時的調整組織架構，不僅有利于將部門壁壘打破，提高各個部門的執行力，更可以提高質量增強效率，也是碧桂園能夠成功衛冕《2020中國上市房企百強》的基礎條件。

從整體上來說，碧桂園能夠蟬聯榜首并不是一件偶然的事情，碧桂園本身在銷售與收入等方面都排在行業的前列，與此同時公司也更加注重修煉自身的內功，利用“一率四力”達到了非常可觀的成績：

1、調整自身組織架構，提質增效，達到高效率成就;2、成本管控優秀，實現了利潤率與ROE等盈利能力指標居行業前列，達到成本力成就;3、健康住宅的打造達成產品力成就;5、機器人研發使得碧桂園達成科技力成就;6、碧桂園服務業主的能力提高，達成了服務力成就。