盛松成：“房住不炒”政策保持一致連貫是市場穩定基礎

國家統計局近日發布的數據顯示，上半年，我國房地產投資累計同比增長1.9%，1至5月為下降0.3%。6月，我國房地產投資同比增長8.5%，較5月提高0.4個百分點;商品住宅銷售面積和金額同比分別增長4.04%和12.61%，連續兩個月正增長。針對房地產市場如何平穩發展等問題，《經濟參考報》記者采訪了上海市人民政府參事、中歐國際工商學院教授盛松成。

盛松成表示，目前房地產市場基本平穩，主要表現為投資增長平穩，韌性較強，新開工、土地購置、銷售、房價等指標能夠從疫情影響中快速恢復。究其原因，“房住不炒”政策保持一致和連貫是市場穩定的基礎。其中，供給端調控主要表現為房地產市場投資穩定、保障房企合理融資需求、增加土地供給，需求端調控重在堅持和精準。展望未來，從居民住房需求空間和意愿來看，房地產市場仍將持續保持平穩。

“政策的一致性和連貫性代表了決策層貫徹‘房住不炒’政策的決心，還能給予公眾堅定的預期和信心，奠定了房地產市場穩定的基礎。”盛松成表示，近幾年來“房住不炒”是我國房地產市場調控的主基調，盡管疫情對經濟增長和房地產市場造成巨大沖擊，這一基調也未曾改變。疫情發生以來，各地陸續出臺土地市場相關稅費等一系列調整政策，旨在減緩沖擊，而非放松調控，顯示出政策前所未有的一致性和連貫性。

一方面，由于我國房地產市場矛盾的主要方面在于供給端，因此堅持房地產市場供給端的調控是穩定市場的重要保障。盛松成指出，今年以來，供給端調控的政策特征明顯，主要表現為房地產市場投資穩定、保障房企合理融資需求、增加土地供給。

房地產投資穩定并且韌性較強。從月度數據看，房地產投資僅在1至2月同比出現-16.33%的下跌，自3月以后增幅逐漸擴大，6月達到8.5%。“只有合理的投資增長，才能有利于未來供需的平衡。”盛松成說。他分析，以商品住宅銷售指標作為參照，投資指標的增長幅度大、韌性強，且穩定性遠大于銷售指標。盡管疫情期間，我國房地產市場需求下降明顯，但剛性需求仍會在未來釋放。

房企融資環境有所改善。盛松成表示，從融資金額來看，40個重點房企今年上半年融資總額為4690.49億元，同比增長11.94%;6月，房企開發投資資金來源同比增長13.2%，較5月提高3.2個百分點，已連續兩個月正增長。同時，房企發債門檻下降、融資成本降低也是重要原因。目前，上海綠城、深圳華僑城等眾多房企發債計劃已被受理，融資成本也在不斷下降。

盛松成進一步表示，隨著貨幣政策總量適度及疫情影響逐漸減小，房地產銷售市場回暖，房企融資環境有所改善，這將緩和房企現金流緊張的狀況。因此，房企會加快拿地、開工等節奏，增加房地產市場的供給。

土地市場恢復較快。5月我國土地購置面積為1601.09萬平方米，同比增長0.86%，購置費為4460.39億元，同比增長8.69%。此外，100個大中城市住宅土地樓面均價、成交住宅土地溢價率均創高點。“土地市場相比于銷售市場受疫情影響要小，從三四月開始已逐漸恢復。”盛松成說。

他認為，土地市場升溫主要受到四個方面因素的影響：第一，疫情后，各地調整了土地相關政策，比如土地款緩繳、延期繳、分期繳等;第二，房企融資環境有所改善，現金流相對比較充裕;第三，經過2019年的銷售去化，房企需要購置土地來儲備項目;第四，地方政府推出了大量地塊且價格相對合理，刺激了房企拿地積極性。“土地市場回暖會直接加快供給量的增加，對于穩定市場起到積極作用。”盛松成表示。

另一方面，在加強供給端調控的同時，仍需要堅持需求端調控不放松，才能保障市場穩定發展。

“縱觀過去，歷次房價大幅上漲均伴隨需求端政策的松動，供需相結合的調控才能保證房價穩定。增加供給的同時還要堅持‘限購、限貸’等需求端政策不松動，這也是當前房地產市場基本平穩的重要原因。”盛松成表示，部分城市借疫情出臺的降低首付、取消限購等相關政策發布后迅速撤回，表明中央對于房地產供需調控相結合的堅持和決心。

“歷史經驗告訴我們，遏制信貸資金違規進入樓市是調控成功的重要舉措。”盛松成說，今年上半年，我國居民新增房貸額約為2.8萬億元(以居民中長期貸款估算)，新增房貸占新增貸款總額的比例為23.17%，基本回到2014年的水平。他表示，2020年后我國貨幣政策靈活適度，盡管6月末M2余額達到213.49萬億元的高位，但是居民新增房貸占比為近五年來新低。

“調控政策仍然貫徹‘房住不炒’主基調，表現為‘因城施策’背景下少數城市針對樓市穩定而進行靈活調整。目前看，基本實現‘穩地價、穩房價、穩預期’的政策目標。”盛松成說，他相信房地產供需兩端平衡調控會進一步保持“房住不炒”政策的一致性、連貫性，未來房地產市場將持續保持平穩。

展望未來，盛松成表示，較大的住房需求是房地產市場穩定的重要支撐。“從長期來看，我國住宅需求主要包括城鎮化過程中新增城鎮人口的居住需求、城鎮存量住房的折舊拆遷需求以及改善需求。未來十年城鎮住宅總需求約為97.8億平方米，仍然存在較大的需求空間。”他說。