南京市堵死離婚買房漏洞 二線核心城市樓市火爆

今年以來加速狂奔的南京樓市，被猛然注入一針“穩定劑”。

7月23日凌晨，南京市住房保障和房產局等七部門聯合印發《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱《通知》)，祭出九大穩樓市措施，完善住房限購政策，穩定土地市場，堵住“假離婚”炒房漏洞。

新政出臺并未出乎市場預料。自樓市復蘇以來，南京市場急劇升溫，新房銷售屢現“萬人搖”場面，熱門地塊頻頻引發房企爭搶。此前，杭州、東莞、寧波、深圳等六個城市已因類似現象引來調控。

“加大調控力度并不意味著打壓市場，而是保護真正的購房者。”貝殼研究院首席分析師許小樂認為，房價在加杠桿下過快上漲，會讓剛需無法入市。調控不會降低核心城市住房價值，只是讓市場更加穩定持續。

九大新政給樓市降溫

南京此次新政，主要試圖從三個方向給市場降溫。

一是商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源;二是土拍時嚴格執行“限房價、競地價”出讓模式，提高土地市場準入條件;三是夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

“從政策要點可以看出，本次新政大力支持剛需性購房需求，完善了住房限購政策，并且嚴格限制未來房價。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為。

南京土地市場已“高燒”許久。中指院數據顯示，今年上半年，南京全市涉宅用地供應64幅、374.29萬平方米，居近6年新高;成交金額707.13億元，為近6年第二高，同比上漲40.25%。

看到此番態勢，進入下半年，南京便祭出土拍新政“限房價、競地價”，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。

但即便如此，7月份土拍市場熱度仍然不減，眾多房企奔赴至此貼身肉搏。其中，7月10日，南京迎來土拍新政后首次拍賣，引來40余家房企競拍，8宗地塊收金137.74億元，5宗達上限價。

因此，《通知》再次強調，要加大中低價位、中小套型住宅用地供應，優先滿足剛性需求，穩定土地市場預期;繼續嚴格執行“限房價、競地價”政策，尤其是熱點區域，要提高土地市場準入條件，控制參與土地競買企業數量。

相較于土拍熱度，近期南京部分新盤屢現“萬人搖”場面，更加引發市場關注。比如，位于南京江北核心區的江畔都會上城，共計223套精裝房源，最終由11890組購房者參與搖號，中簽率不到2%。

中指院數據顯示，上半年南京商品住宅供應367.01萬平方米，同比上升9.58%，為近六年同期第二位;商品住宅成交354.61萬平方米，同比上升11.78%;商品住宅成交均價28554元/平方米，同比上漲4.21%。

期內銷售位于前列的房企包括萬科、仁恒置地、金地集團、華發股份、中海地產，銷售金額分別為102.71億元、95.52億元、94.06億元、83.13億元、78.83億元。截至6月30日，南京可售新房約3.76萬套，出清周期為6.42個月。

就此現象，《通知》要求，商品住宅項目開盤銷售，須提供每批次不低于30%比例的房源保障，以優先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求;熱點樓盤應制定針對性銷售方案，嚴格按照審核公示方案開盤銷售，選房結果現場公示。

值得注意的是，此次新政也對“假離婚”購房進行明確限制。《通知》指出，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

“新政對假離婚購房行為進行限制和規范，避免了一些家庭通過此種方式借道購房，至此假離婚購房的道路被堵死，一定程度上抑制了借機投機炒房的現象，對平衡市場供需結構有重要意義。”陳霄認為。

地產調控風向趨緊

實際上，7月份以來，樓市已悄然開啟新一輪政策收緊潮。南京作為房價上漲熱點城市，已經是最近第7個收緊調控的城市，此前杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、深圳等地已搶先加碼。

調控趨緊背后，是樓市升溫超乎預期，已徹底撫平疫情沖擊。6月份，全國商品房銷售金額突破2萬億元，同比增長9%，超過2018年及2019年同期;銷售面積超過2億平方米，同比增長2.1%。

國家統計局最新出爐的6月房價數據中，僅7個城市新房價格環比下跌，61城穩中有升;31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.9%和0.5%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.1個百分點。

從微觀層面看，上半年新盤出現搶購潮的城市持續擴容，高認籌項目更是眾多。

據CRIC調研數據，上半年27個調研城市中，共計277個新開盤項目認籌率超100%。隨著市場持續復蘇，購房者入市情緒轉向積極，5、6兩月分別有72個和91個項目認籌率超100%，累計占比近6成。

值得注意的是，中簽率偏低的TOP20項目都分布在杭州、成都、南京和西安這類核心二線城市。南京之外，成都市場同樣火爆，天府新區、龍泉驛區等地頻現“萬人搖”，一些項目認籌率多達51.6倍。

“這些項目除了地段優越、學區房、交通便利等因素外，最大賣點還是受限價政策影響，近4成高認籌項目售價低于周邊競品或二手房，購房者買到即賺到的心理預期強烈，進一步加劇搶購氛圍。”克而瑞研究報告稱。

典型如成都，上半年，部分新開盤項目售價大幅低于市場預期，更有項目售價較周邊二手房折價40%以上，這意味著，搖中便創造100萬元~200萬元增值收益，中簽率自然顯著偏低。

與此同時，隨著土地市場持續轉暖，優質宅地頻頻高溢價出讓，地價上漲倒逼房價看漲預期，進一步加劇市場恐慌性購房氛圍。

但在“房住不炒”大環境下，深圳、寧波等熱點城已迎來調控。克而瑞認為，后續上述城市不可避免會迎來新一輪政策調整，以降低市場熱度。南京這樣減少優質地塊入市、增加土拍限制的情況會在更多城市出現。

58安居客房產研究院分院院長張波也認為，今年政策大基調還是“維穩”，樓市過熱的城市出現調控在預料之中。房價上漲過快的城市，或將出臺相應調控政策，預計成都等熱點城市也將迎來調控加碼。