下半年樓市穩了？7月淡季熱銷 百強房企銷售走高

二季度的熱潮延續到了7月份，百強房企交出亮眼成績單——7月份銷售額同比增速達到年內新高，且不少房企銷售額增速超20%。

有業績向好的底氣在前，房企開始布局未來，7月份土地市場依然呈現量價雙升的態勢。

克而瑞研究中心指出，下半年作為房企搶收業績的關鍵期，供應量可能進一步加大。但風險依然多發的環境中，市場仍暗潮洶涌，穩字先行才能決勝下半年市場。

目前已經有多地因城施策，下發新政，收緊調控，整治局部“魔幻上漲”行情。多家券商認為下半年房地產市場業績仍將以平穩為主，不會出現過大的震蕩。

7月淡季熱銷

新冠肺炎疫情發生后，在房企趕超業績大賽中，恒大一馬當先。

過去的半年多，恒大賣房的廣告刷屏網絡。2月起，恒大董事會主席許家印搶先發力線上賣房，以“恒房通”為平臺，推出買房7.5折、賣房賺傭金等組合拳，大力促銷回血。

效果是顯著的，克而瑞數據顯示，7月份，恒大實現銷售額650.5億元，同比大增50.37%，增速遠高于碧桂園、萬科等龍頭。

以恒大為代表，目前整個房地產市場呈現反季節的熱潮。由于疫情打亂了房企銷售節奏，市場黃金季順延，今年7月份市場行情淡季不淡。

克而瑞數據顯示，7月份，百強房企實現權益銷售額9386.4億元，同比增速高達25.7%，創今年4月份回正以來新高。超七成百強房企業績同比上漲，且多在20%以上。中信證券認為，這主要得益于房企把握7月熱銷窗口，不斷加大推貨力度。

7月，TOP50房企的業績表現更為出色。克而瑞銷售榜中，碧桂園、萬科穩居前三，分別實現單月銷售額760億元、579.6億元，同比增長28.8%、20.3%。保利、華潤、金茂、金地、金科、旭輝、綠城等房企的業績也大幅提升，世茂更是憑借7月份突增290.7億元擠掉龍湖，順利闖入前7月銷售榜單前十。而TOP51-100房企銷售額同比漲幅則略有回落，為13%。

從城市來看，7月30個重點監測城市累計成交面積同比增長8%，其中，上海、廣州等一線城市成交穩步提升。二三線城市熱度不及一線，但仍有超六成城市成交同比為正。寧波、東莞、杭州由于“政策末班車”行情，成交同比均大漲超50%。

經過一季度的冰封，二季度、7月份的平穩恢復，市場站上增長新臺階。克而瑞數據顯示，1-7月百強房企銷售額同比上漲1.2%，年內首次轉正，修復延續半年之久的業績缺口。

不只銷售市場，土地市場也在加快恢復。中原地產數據顯示，截至2020年7月31日，全國土地市場持續升溫，多城市集中井噴賣地，土地市場成交額持續上升，50大城市年內賣地超過2.35萬億，同比上漲17.4%，廈門等多地再次出現高溢價率土地成交。

目前，年內已經出現了杭州、上海、北京、南京、廣州5個千億賣地城市、4宗百億高總價地塊。

中原地產首席分析師張大偉認為，降準降息等政策影響下，房企資金面寬松。加之部分房企判斷市場會快速企穩，為搶占市場份額，所以房企拿地積極性大漲。

張大偉進一步判斷，從南到北，各地市場繼續復蘇，目前看大部分城市已經逐漸恢復到了疫情前的平均水平。

后市總體平穩

在過去7個月市場業績修復、增幅不斷擴大的熱潮之下，隱憂仍存。

深圳、杭州、成都、南京等城市出現了過熱的狀況，7月份，成都高新區一地塊溢價39.86%成交，樓面價首次突破20000元/平方米，一舉刷新了成都市土地最高成交單價。此外，成都還出現“萬人搖號”，凱德卓錦萬黛樓盤搖號人數高達58177人，中簽率僅為0.48%。

上海易居房地產研究院發布的《2020上半年中國百城房價報告》顯示，上半年，成都房價漲幅高達21%，被定性為“房價過熱”。珠海、江陰、蘇州、滁州、銀川、南昌、哈爾濱、桂林、成都、蕪湖和秦皇島等超過11個城市房價同比漲幅也都超過20%。另有杭州、南京房價同比漲幅分別為11%、10%。

政府已經注意到部分城市樓市過熱的現象。近期，高層表態，要時刻繃緊房地產調控這根“弦”，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”的目標和“房住不炒”的定位，促進房地產市場平穩健康發展。

截至目前，已經有深圳、杭州、鄭州、東莞、南京等超過8個城市發布了調控政策。從限購、限貸、整治投機之風等方面平穩市場。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為調控效果已經開始顯現，預計下半年二線城市、都市圈內三線城市將是調控重點區域。

李宇嘉進一步補充道，未來調控政策將再次重視限購政策，構筑限貸弱化后的“防火墻”。局部區域或明顯緊縮，以打擊炒房為主。

但調控政策收緊仍將限定在小幅范圍內。華安證券指出，當前經濟形勢仍然復雜嚴峻，地產作為穩經濟的重要組成部分，調控政策大幅收緊的可能性較低。李宇嘉也認為，未來調控政策將在整體平穩的基礎上開始收緊。

可以合理地預計，穩住基本盤將成為下半年房地產市場的主題，以“看不見的手”來化解風險、撫平燥熱，使市場重歸平穩理性。