大佬們開了場會議 說了點樓市秘密！

樓市，正在經歷冰火兩重天。

根據克而瑞數據顯示，2020年7月，TOP100房企實現銷售操盤金額9386.4億元，單月業績同比自4月轉正后逐月回升，進一步提升至25.7%，單月業績環比降幅低于去年同期。

從操盤銷售金額數據來看，1-7月百強房企整體業績同比增長2.7%，自年初以來累計業績增速首次轉正，今年7月淡季不再像往年一樣冷淡。

與此同時，自從深圳出臺最嚴限購政策以來，南京、東莞等地都開始收緊限購政策，爐火正旺的樓市也開始“小火慢燉”下來。

那么接下來樓市到底會怎么走?

也許每個人的判斷都會不同，但是對行業最為敏感的地產大佬們的講話，有時候我們還是可以參考一下的。

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業界大佬

怎么說?

8月8日，上海博鰲房地產論壇舉行，這是今年房地產領域首場線下大型論壇。

幾位房企大佬分別從房地產新周期、市場發展、城市分化、行業趨勢等角度對下半年的房產策略發表了主題演講。

我把他們幾位的發言總結整理了一下，希望能給大家一些指引感悟。

綠地總裁張玉良：

房地產下半年的基本特點是：市場總量還是很大，但區域分化嚴重，企業集中度不斷提高，轉型升級成為房企發展的主旋律。

關于房價漲跌，我認為，市場經濟條件下，價格波動是常態。房地產有其特殊性，房價會有一定的波動，但不會大幅下跌或上漲，大概率會保持平穩。

主要有兩方面原因：一方面，市場的需求仍然存在，每個家庭住房需求不同;

另一方面，房地產業與實體經濟產業、銀行資產負債以及居民家庭財產互相關聯，如果房價急速下跌，后果將不堪設想，社會經濟發展不會容忍這種狀況出現。

而房價波動是因為，不是所有地區的市場都會穩定或增長，只要那些經濟持續發展、人口持續流入、產業持續集聚的地區，才具有穩定和增長的基礎。而這些地區，往往集中在城市群、都市圈及其周邊溢出地區。

由此可見，區域結構分化是未來趨勢，行業集中度將會日益上升，競爭格局也是比較確定的，這是市場大浪淘沙的必然過程。

旭輝控股董事林中：

我認為中國下半年房地產總體上還是應該以平穩為主。

未來房地產應該會城市分化、結構分化，有的城市熱一點，有的城市冷一點，但都不會大起大落。

還是要重視疫情對經濟的影響一定會反映到房地產需求上面來，有可能供過于求。

總體來看，今年房地產的主流是穩地價、穩房價、穩預期，從政府政策“穩價保量”的出發點，一城一策，有緊有松，有的城市過熱就要收緊一點，有的城市有點冷就可以相應放松一點。

地產行業從2018年開始進入了平穩增長期，雖然這個平穩增長期很難超越的，但是也可能跑出黑馬。

未來平穩增長期里邊會出現一個現象，你要追趕別人也不容易，別人要趕你也不容易。所以要把握好這個行業的機會，未來20年還是有機會的。

萬科上海區CEO張海：

我們最近把萬科的客戶做了一些分析，發現年齡并不是區分購買力的重要動因——年齡的時代差在減少，以90平方米為例，20—29歲占36%。30—35歲占25%。36—40歲占到20%。

另外，在我們統計數據中，女性購房群體顯著增加，特別是獨立女性的產品需求增長是比較明顯的。

疫情之后，大家對社區物業管理、戶型的空間設置有了更多新的需求。

這些購房群體有一個特點是興趣愛好圈層化;從美好生活向往到專業解決方案，更愿意為高效精致的居家付費;還有新的服務體驗被期待，比如說反感功利化賣壓式銷售服務，渴望專業、自主、平等、有趣的新體驗。

為了響應客戶的這些需求，特別是新一代客戶的需求，需要我們做出響應：

創造人們從容地共同生活的空間

從居住場景、家庭場景、社區場景在做一些探索

靈活的內部空間滿足更多人的需求，比如可定制的生活場景等

用服務連接人與空間

我們做了另一個嘗試，參與舊改更新，希望以更新者的模式尋找更多發展空間。

融創中國田強：

今年的疫情對我國宏觀經濟以及對房地產行業都產生了一定影響。

但市場的總基調還是“房住不炒”、“因城施策”，房地產調控政策對行業的影響也很大，國家對房地產資金的管控依然比較嚴格。

今年核心城市的地價更加白熱化，受疫情影響，銷售市場卻沒有像地市這么火熱。

在行業新周期下，城市群發展、都市圈一體化發展會對房地產發展帶來一定機會，如都市圈的人才引進政策、城市功能能級提升等，聚集人氣是推動“人產城融合”發展最重要的動力。

“供給側”在行業中依然是重要原則，好的產品還是稀缺的。

今年很多政策又防漲又防跌，在因城施策這方面，不能簡單地理解是某一個政策所帶來的一個什么信號。

在堅持“房住不炒”的基調下，把控和提高企業的綜合能力，包括投資能力、運營能力、產品服務能力、經營能力。

所以企業現階段還是要穩住，把已有的土儲能夠轉化成良好的經營成果，做好基本盤，才能帶領企業更安全地穿越周期。

陽光城集團吳建斌：

房地產市場過去二三十年的發展，最主要還是紅利在推動。這其中有剛需的紅利、土地化的紅利和金融的紅利。這些紅利逐漸在消失，這要求我們在房地產市場做一些改變。

2020年疫情對房地產市場的沖擊是非常大的。

今年，我們設定了高質量增長的目標，首先是業績保持一定的增速，今年增速不會太高，5-10%的增速對于今年而言壓力已經是非常大的。

第二個是安全指標，我們更關心金融負債指標和短期借款的占比、現金的占比，尤其負債的總額以及信用評級的情況。

這要求企業必須解決6個問題。

現金流問題。

狠抓銷售。下半年市場會供大于求，抓銷售對于企來說是重大的挑戰。

重構大運營體系。

抓品質革命。

建立高質量的發展激勵機制。

尋求資本擴張。

金地集團張晉元：

我會覺得未來市場會比較平穩，因為我相信政府經過這么多年的調控，政府的調控手段越來越豐富，能力越來越成熟。

從過去三年的數據結果來看，過去三年應該是最平穩的三年，也是市場最健康的三年。

但是有一點，房地產市場還包括非住宅市場，尤其是對商業辦公這個市場的判斷我是非常悲觀的。

從現有的數據來看，主要城市，尤其是一線城市寫字樓市場空置率持續攀升，租金水平也是持續下滑。我相信這個趨勢可能在下半年還會延續。

關于彎道超車的問題，我覺得這樣的機會會越來越少，會非常難，原因是因為市場已經逐步的步入成熟，只有市場劇烈變化、劇烈波動才會有所謂的黑馬出現。

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個人看法

1、GDP回暖，經濟復蘇

就我個人來看，想要判斷中國樓市未來的走向，還是要從政府的宏觀政策來看，因為中國的樓市，始終都有一雙手在無形中調控它的走向。

今年雖然受疫情影響較大，但是第二季度GDP增速回暖，經濟也在穩步復蘇甚至比預期的還要好。

今年5月份召開全國兩會時，在《政府工作報告》中就已經明確今年房地產的整體基調是“房住不炒”，所以健康穩定的發展，依然是下半年樓市的主流趨勢。

2、過熱城市收緊、過冷城市適度放松

我認為，今年下半年的房產樓市將會結構分化，有的城市熱樓市過熱，有的城市樓市過冷，都會對經濟市場有所影響。

政府將會從宏觀調控的出發點，根據每個城市不同的樓市情況，政策也會有所不同，實行一城一策也不是不可能，過熱城市收緊、過冷城市適度放松。

3、房貸利率降息空間小

之前央行已經連續3個月沒有下調貸款定價基準率(LPR)，但是今年貨幣最寬松的時期已經過去。

同時，根據國家統計局數據顯示，2020年7月，全國居民消費價格(CPI)同比上漲2.7%，同比增速已經開始出現反彈，所以降息空間也不會太大了。

4、房價平穩或小幅度下跌

由于今年疫情導致上半年開發商積壓量太大，回款速度慢，去化任務重。

而且今年下半年，還有兩個比較重要的推貨節點：國慶和年底。

在這兩大重要節點，相信絕大部分開發商都會推出力度較大的折扣活動，以價換量，促進房產成交，同時也滿足了購房者抑制許久的需求。

因此下半年樓市房價可能會呈現平穩甚至小幅度下跌。

基于目前的樓市行情，PLUS認為，下半年依然是入手的好時機。

投資買房的話最好選擇一些核心城市的核心地段，商業配套成熟，醫療教育資源優越的的房源，后期升值空間比較大。

如果是買房自住的話，可以在下半年多加留意，如果不是特別著急的話，可以等到10月之后，樓盤進行年終促銷的時候再入手，優惠力度較大，價格上可能會更加劃算。

而如果想買二手房的話，目前就是個入手二手房的好機會，市場上放盤量充足，選擇性多，再加上這時候市場競爭比較大，議價比較容易。

若是想撿漏，那不妨多去看看盤，問問中介，或者就能遇到急售的業主，以較筍的價格拿下心儀的房子!