南京土拍政策再度生變：不再競建人才房 最高地價被“鎖死”

2020年以來，南京市的涉宅用地規模已為近6年之最。

面對熱度不減的樓市和土拍市場，最近兩個月，南京已先后出臺“限房價、限地價”的土拍政策，同時南京市住房保障和房產局等七部門聯合印發“寧九條”。

8月18日，南京市規劃和自然資源局通過南京土地市場網發布2020年寧出第09號土地出讓公告。《中國經營報(博客,微博)》記者了解到，公告提出涉宅地塊達最高限價后，不再競爭人才房面積，而是改為通過現場搖號方式確定競得人等五個方面的新要求。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次公告對住宅用地的出讓給予了規范，成為今年南京土地市場管控的重要導向。相關規定也有助于其他城市的學習，成為下半年穩地價的標桿性政策。

搖號確定“觸頂”宅地

8月18日，南京發布了“限房價競地價”新政以來的第三批公告地塊。本次共推9幅地塊，其中6幅涉宅，用地總面積33.42公頃，起拍總價達82.43億元。據悉，該批地塊將于9月17日在網上競拍。

值得注意的是，此次公告又對南京土拍政策做了調整，從調整競價成交方式、嚴格開發資質要求、提高競買資金要求、嚴格競買資金審查、限制競買地塊數量五個方面加強土地市場調控。

其中，較為引人關注的是，明確住宅(商住)用地競價達到土地出讓最高限價時仍有競價的，不再競爭人才房面積，改為通過現場搖號方式確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，成交價為最高限價加一個加價幅度，以此達到嚴格控制地價水平的目的。

南京還提高了對企業開發資質的要求，要求報名參與住宅(商住)用地的競買人應具備房地產三級及以上開發資質(不含暫定資質)。同時，為鼓勵市場參與主體多元化，要求在同一批次出讓公告中，同一競買人及同一集團所屬成員企業不得競得(含聯合競買)兩塊及以上的住宅(商住)地塊。

而早在8月11日晚間，一份名為《關于進一步嚴格住宅用地公開出讓有關事項的通知》的文件圖片在網絡流傳，措施包括調整競價成交方式、嚴格開發資質條件、提高競買資金要求、嚴格競買資金審查、限制競買地塊數量等七個方面。據《揚子晚報》報道，該文件由南京市規劃和自然資源局辦公室發出，落款時間為“2020年8月7日”。

在嚴躍進看來，過去是采取競爭人才住房面積的方式來控制地價，而現在則通過搖號的方式。首先，防范了地價的過快上漲。其次，也防范對房企拿地積極性的挫傷，過去很多配建的供地模式，實際上多半受到了房企的抵觸，這都是各地供地部門所需要關注的內容。

南京房地產開發建設促進會秘書長張輝則表示，新政下土地達到最高限價改為現場搖號，最高地價被鎖死，有利于穩定真實的地價水平;由于限競買地塊數量，開發商如何選擇參與的地塊以及計劃合作的開發商如何選擇地塊組合大有講究。“但因為不用競人才房，實際上給了更大的盈利空間，參與的開發商可能反而更多，有利于開發商提高產品品質和南京房地產市場的高質量發展。”

土拍火熱引發多次調控

2020年，南京樓市持續升溫，以至于共有22個板塊突破了區域限價。一位南京房地產業內分析人士認為，南京樓市的火爆歸根結底在于土拍熱度一直不減。

這也得到了數據上的印證。據中指研究院數據，上半年，南京全市涉宅用地供應64幅共374.29萬平方米，成交金額707.13億元，同比上漲40.25%，為近6年第二高。與此同時，南京市商品住宅供應367.01萬平方米，同比增長9.58%，上市量為近6年同期的第二位，僅次于2016年上半年;商品住宅成交354.61萬平方米，同比增長11.78%;成交均價28554元/平方米，同比增長4.21%。

面對不斷攀升的土地市場熱度，6月5日，南京終于在市規劃和自然資源局的拍地公告確立了“限房價、限地價”的土拍新政，共涉及8幅涉宅地塊，并于7月10日競拍。

《中國經營報》記者了解到，在首場采用“雙限”新規的土拍中，共集中出讓7宗地塊，其中5宗地塊達到上限價，總成交價達到135.2億元，平均溢價率16.55%。

由此可見，南京的土拍市場并未因“雙限”新規而降溫。據同策研究院數據，7月，南京共成交29宗地塊，其中24幅為涉宅地塊，成交面積357.03萬平方米，成交主力為江寧、城北板塊，樓面價13290元/平方米，環比上漲37.2%。

7月23日，南京市住房保障和房產局等七部門聯合印發《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“寧九條”)，從土地、剛需、限購、熱點樓盤、精裝房等各方面出發發布九項樓市收緊措施，以“穩定市場預期，支持剛性需求，規范行業秩序，進一步促進南京房地產市場平穩健康發展”。

其中，第一條便規定“加強土地市場調控”，要求依據土地市場狀況，加大住宅用地供應力度，合理有序安排上市，優先滿足剛需，穩定市場預期。嚴格執行“限房價、競地價”出讓模式，提高土地市場準入條件，建立熱點區域住宅用地報名單位資格篩查機制。

上述業內人士分析稱，此前“寧九條”主要針對需求端，而此次土地新政則針對供給端，兩者均為防止樓市過熱。

“南京土地市場近期確實有過熱現象。”嚴躍進也認為，此次土地政策說明南京當前在積極穩定地價和房企拿地策略，使得土地市場能夠降溫。實際上類似搖號的政策，對于相關房企到南京能夠面臨更為公平的拿地環境。“后續對于房企而言，購地方面需要注意三個內容，包括企業資質、資金來源、拍地策略等，這樣才能使得土儲工作更加到位。”