遠洋集團聚焦主業 核心凈利潤毛利率雙增長

8月17日，遠洋2020年中期業績顯示，實現營業收入193.7億元，同比升18%，其中開發業務收入占比83%。毛利潤44.7億元，同比升33%;毛利率23%，同比升3個百分點;核心凈利潤人民幣11.2億元，同比增長6%。

從中期業績看，遠洋集團銷售聚焦六大核心區域后，效果明顯。其中北京地區29%，環渤海地區21%，華東地區24%，華南地區14%，華中地區5%，華西地區7%。產品結構方面，以快周轉的適銷產品為主，住宅類產品占比達89%。

業內人士表示，隨著健康人居產品在后疫情時代更受歡迎，遠洋作為長跑選手的潛力在兌現、業績表現持續改善，7月業績同比去年增長10%;在遠洋下半年可售資源達到1300億的基礎上，全年業績改善未來可期。

提質降本增效 精細化管理成果顯現

今年上半年，疫情突襲，打亂了各行各業的運行節奏，降本增效成為行業主旋律。但受制于主客觀條件的限制，地產行業不少企業僅實現了“降本”這一目的，“增效”并沒能與之同步。

相較之下，遠洋的表現較為突出，在推進主業發展過程中，不僅營收、毛利、回款率等關鍵性指標均實現了提升，還通過精細化管理，實現了成本降低：上半年遠洋管理費用占收入比3.9%，銷售費用占收入比2.4%，同比分別下降1.3及0.4個百分點，費用率進一步降低，促進整體效能提升。

遠洋集團管理能力還體現在財務管理能力上。今年上半年，整體金融環境穩中偏松，但為遏制房地產金融泡沫化，房地產行業監管還是較為嚴格。6月份，央行開展銀行業保險業市場亂象整治“回頭看”工作，強調遏制房地產金融泡沫化，嚴防信貸資金違規進入房地產領域;加強信托公司監管，通道業務全面去除。

在此背景下，遠洋憑借穩健的財務和良好的信譽，頻頻獲得國際資本的高度認可，境外維持穆迪和惠譽兩家評級機構的投資級展望穩定評級，境內維持中誠信國際評級機構的AAA評級展望穩定。

而得益于境內外的高評級信用水平，遠洋集團利用自身優勢并把握融資窗口，實現了數次成功發行，且整體融資成本控制在5.14%，比2019年底下降約36個基點。如1月發行了4億美元10年期美元債，票面利率為4.75%，在境外市場異常波動下再次鎖定超長年期低成本資金;4月成功發行了應收賬款ABS 3.27億元，2年期成本3.00%，創同期市場同類產品最低利率。不僅如此，遠洋還在不斷創新融資方式，拓寬融資渠道，如4月發行了PPN 20億元，3年期成本3.35%，為集團首次發行PPN產品，成功開拓新的融資渠道。

與此同時，遠洋集團凈借貸比持續改善，上半年凈借貸比為65%，比去年年底大幅下降12個百分點，創近年新低。在下半年房企將迎來償債高峰期的緊張時期，一向穩健的遠洋也基本無償債壓力，因為營業收入對有息負債覆蓋比超6成，安全性極高。遠洋的安全護底還在于，截至目前，擁有已獲批尚未提用的額度約2274億元，充裕的額度將充分助力企業穩健發展。

“兩手抓”管理模式：“銷售”和“土儲”鎖定現在和未來

聚焦主業開發后的遠洋，上半年采取了“兩手抓”管理模式：一手抓銷售，抓回款，保證當下通過經營實現充裕的流動性;另一方面，戰略上“南移西拓”，火力全開，為未來業績增長“儲備糧倉”。

在銷售層面，一季度整個房地產銷售阻力較大，房地產企業創新嘗試了各種方式積極銷售，在這方面，遠洋也做足了功課，通過在線銷售、把握時機復工、精準調配資源等得宜的應對策略，井然有序推進銷售節奏。上半年，遠洋集團實現協議銷售額418億元，累計銷售面積219萬平方米，銷售均價為每平方米19100元，剔除境外項目同比基本持平，綜合回款率達80%，銷售回款金額同比基本持平，體現出遠洋的銷售質量和強執行力，經營性現金流持續為正。

今年疫情特殊時期，遠洋的產品以其“建筑健康”產品特色體現出市場差異性，得益于遠洋產品的“健康基因”，獲得良好的市場銷售表現。早在2015年，遠洋集團率先在業內開啟打造健康和諧人居環境體系化之路，形成《遠洋健康建筑體系1.1》，成為首個秉承“共同成長、建筑健康”價值理念，持續打造高標準健康產品的房企。截至2020年7月，遠洋集團落地健康建筑體系項目共計85個，逾1370萬平方米。

在把握銷售節奏的同時，遠洋的另一支手伸向保持未來業績增長的土地市場。上半年，遠洋集團在15個城市共獲取18個項目，新增土儲201萬平方米，平均地價為每平方米5900元，銷售型項目建面并表比例95%。遠洋集團新增的土儲全部位于集團深耕的一二線城市，如杭州、濟南、鄭州等。

截止2020年上半年，遠洋集團已布局51個城市，總土地儲備4782萬平方米，其中二級開發土地儲備3742萬平方米，深圳舊改鎖定項目334萬平方米，一級開發706萬平方米。充足的土儲為未來業績增長形成了很好的支撐。

值得注意的是，遠洋新增土儲中72%建面位于“南移西拓”區域，這恰好與集團的“南移西拓”總體戰略呈一致性。在土地的選取上，遠洋的策略為以快周轉為導向，資源向“小快項目”傾斜，因此，20萬方以下項目占比提升至83%。

在業內人士看來，目前，房地產企業當務之急就是將項目盡快周轉，回籠資金，使企業良性循環，遠洋的“小項目快轉”策略，好處是不至于積壓大量庫存、對企業形成羈絆，從而使得企業保持在一個良性運轉的軌道上。

非開發業務協同主業能力顯現

隨著行業整合和競爭加劇，2020年伊始，千億房企遠洋啟動五期發展戰略，提出“聚焦主業、實現高質量規模發展”、“南移西拓”等的五年規劃思路。這是遠洋在新時代下總體戰略的迭代升級。

根據五期戰略，遠洋集團將定位于“以投資開發為主業、發展開發相關新業務的綜合型實業公司”，并形成了北京、環渤海、華東、華南、華中、華西6個開發事業部，通過“聚焦主力市場、打磨主力產品、打造主力團隊”，全面聚焦開發主業，尋求實現有質量的規模增長。“南移”更多是長三角和珠三角這兩個區域，“西拓”以武漢經濟圈、成渝經濟圈為基礎發展方向。

主業業務板塊大體分三類：第一類是六大開發事業部，銷售型住宅、綜合開發是未來業務的主力，這是遠洋基于對國內國際市場的判斷以及中國經濟發展進程所作出的選擇，遠洋判斷未來15萬億的房地產市場仍然還有很多發展機會;第二類是不動產開發運營，多指商業和寫字樓，包括遠洋大廈、頤堤港這種綜合體;第三類是其他產業合作和客戶服務業務，涵蓋業務管理、養老、遠洋資本等。

對非開發業務發展導向，遠洋也有著自己清晰的定位：一是希望能獨立發展，有機會成為又一個主業。二是希望它賦能發展，協助資源獲取，能力提升，三是自身可以實現可觀的財務回報。

今年上半年，遠洋持有物業在協同主業方面，能力顯著。財報顯示，2020年上半年，遠洋集團持有物業已投入營運的項目可租賃面積約179.3萬平方米，實現全口徑租金收入18.5億元，權益租金收入10.8億元，同比增長6%;全口徑EBITDA利潤11.1億元，權益EBITDA利潤6.4億元，同比增長5%。

此外，遠洋集團持有的寫字樓、零售物業也表現出較高運營能力。比如，零售物業方面，上半年出租率亦穩定在較高水平，盡管受疫情影響經營數據同比有所下降，但自五月起項目經營情況迅速恢復，反映遠洋商業地產較好的運營能力，其中成都遠洋太古里五月單月銷售額同比增長15%，錄得項目開業以來第二高銷售成績;杭州遠洋樂堤港上半年新開店23家，五月單月集中開業12家，新開業面積近1200平米。

目前，遠洋集團在建的持有物業項目，總建筑面積約180萬平方米，其中北京項目面積占比達70%，以寫字樓和零售物業為主。隨著在建項目于2020年至2025年陸續投入營運，遠洋的租金收入將保持穩定增長。

遠洋集團相關負責人曾向和訊房產表示，房地產行業有兩個特征：一是金融屬性，市場需要側重考慮杠桿、風險、收益、投入這幾大因素，二是制造業屬性逐步顯現出來，強調專業交圈、嚴絲合縫、精細化管理，以及金融到位，更加重視客戶定位、產品設計、合約管理、產品營造，對銷售、交付、物業的專業性要求日益提高。只有這兩方面結合得好的企業，才能真正存活下來。這意味著，誰愿意在管理上多下功夫，誰做成事的概率就高。

聚焦主業、注重精細化管理的遠洋正在踐行這條管理之道，為股東和客戶創造更大的價值。