樓市九問(wèn)：房子還能不能投資？全球放水對(duì)我們來(lái)說(shuō)是購(gòu)房機(jī)會(huì)嗎？

8月迎秋，本是傳統(tǒng)樓市淡季，然而今年突遇政策風(fēng)向打壓，更感寒風(fēng)蕭瑟。

政治局會(huì)議再三定調(diào)三大方針，要求房住不炒，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，要求經(jīng)濟(jì)脫鉤房地產(chǎn)。

更狠的是，對(duì)當(dāng)下所有城市實(shí)行全面“打鼴鼠式“調(diào)控，凡是房?jī)r(jià)敢有冒進(jìn)者，必被約談。那么意味著下半年，甚至幾年內(nèi)，主動(dòng)放松調(diào)控的城市基本為0。

隨后，央媽發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，表明立場(chǎng)：堅(jiān)持房住不炒，脫鉤房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性、實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

一連串的政策嚴(yán)控，徹底把下半年樓市打入寒冬。

可以預(yù)見(jiàn)，8月以后市場(chǎng)成交下滑，天平一邊倒向買(mǎi)方市場(chǎng)，“金九銀十”大概率比去年還要慘烈。同時(shí)，由于央行對(duì)房地產(chǎn)金融的限制，開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)入至暗時(shí)刻，拿地?zé)崆闇p退，年底競(jìng)相開(kāi)啟打折之旅。

但最重要的是，此輪政策不單影響了房?jī)r(jià)趨勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也造成重大打擊。

譬如這段時(shí)間，關(guān)于樓市的咨詢(xún)量劇增，無(wú)論是炒房客、投資客還是剛需，對(duì)樓市未來(lái)幾年的走勢(shì)只能用兩個(gè)字來(lái)概括：

“迷茫”。

炒房客和投資客問(wèn)我，按照目前情況，如果當(dāng)局拋棄房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，那么是否趕緊把手上多余的房子賣(mài)掉，以防套死。剛需則問(wèn)我，房?jī)r(jià)什么時(shí)候能到“底部”，政策這么嚴(yán)苛，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)一跌到底?

所以今天子木特地找出九個(gè)比較有代表性的問(wèn)題，用來(lái)解決樓市小白對(duì)未來(lái)(5-10年)走勢(shì)的疑問(wèn)。

1

問(wèn)：未來(lái)5年-10年中國(guó)一線，新一線，二線，三四線房?jī)r(jià)是上漲還是下跌趨勢(shì)？

答：在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們先來(lái)了解國(guó)內(nèi)影響房?jī)r(jià)趨勢(shì)的主要因素。按照之前幾十年的研究總結(jié)，可以分為“三大因素”：

杠桿和利率

土地供給

人口和產(chǎn)業(yè)

當(dāng)然我們的樓市自始自終是政策性市場(chǎng)，在這些因素之前，起到房?jī)r(jià)決定性作用的，還是“政策大手”。

從第一次房改后，史上幾波房?jī)r(jià)大潮，都是放開(kāi)限購(gòu)，放寬貨幣政策，鼓勵(lì)人們用杠桿撬動(dòng)房產(chǎn)投資，造成的「非理性上漲」。

當(dāng)然，我們不能拿前20年的經(jīng)驗(yàn)去推敲未來(lái)。

因?yàn)閺?019年開(kāi)始，中央首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，同時(shí)在2020年，又提出了“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”，這些都是經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)崳八从械男盘?hào)。

如果當(dāng)局的意圖和決心“穩(wěn)定”，那么未來(lái)這張“調(diào)控大手”一定會(huì)握緊拳頭，不再起勢(shì)。我們的樓市，會(huì)真正回歸到理性市場(chǎng)，在三大因素的基礎(chǔ)上，完全由剛性需求決定。

今年的北京市場(chǎng)就是未來(lái)全國(guó)城市的“打板”。自2017年317最強(qiáng)調(diào)控政策開(kāi)始，北京花了3年時(shí)間回調(diào)房?jī)r(jià)，直至今年疫情后，市場(chǎng)才真正回歸實(shí)際，積壓的剛需迸發(fā)，排隊(duì)入場(chǎng)。整體房?jī)r(jià)反彈，核心地段房?jī)r(jià)上漲幅度較大。

講這些的原因，就是告訴大家。未來(lái)5年-10年，一線、新一線、二線城市，或者三四線城市，已經(jīng)失去了“操盤(pán)性”炒作因素，只能靠各個(gè)城市的剛需實(shí)力了。

一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)根據(jù)自身供需進(jìn)行不同程度上漲，人口流入多的，土地供應(yīng)少的，信貸資金充裕的城市，上漲空間是最大的，但不會(huì)出現(xiàn)像2017年左右這樣的暴漲周期。這些城市資產(chǎn)投資依舊屬于較好的標(biāo)的。

不在城市群中的、人口和產(chǎn)業(yè)跟不上的三四線城市，二手房房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)性橫盤(pán)陰跌。

當(dāng)然三四線縱使再不堪，也不會(huì)有太大的下跌現(xiàn)象。因?yàn)樵诘胤介_(kāi)發(fā)商和媒體對(duì)信息和輿論的壟斷下，一般人根本不知道樓市真相。

但要懂得一個(gè)道理：“房?jī)r(jià)增速只要跑不過(guò)通脹，就意味著資產(chǎn)貶值。投資價(jià)值為0。”

2

問(wèn)：目前全球貨幣放水，會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？

答：根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，每次全球金融危機(jī)后，各國(guó)都會(huì)通過(guò)放水來(lái)救市。這里的放水就是開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)。

其中主導(dǎo)因素就是美國(guó)。

有一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，在2008年美國(guó)次貸危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)6年時(shí)間向市場(chǎng)投放流動(dòng)性(主要包括印錢(qián)買(mǎi)國(guó)債，買(mǎi)MBS等)，實(shí)現(xiàn)了其資產(chǎn)負(fù)債表高達(dá)3.7萬(wàn)億美元的增幅(從0.8萬(wàn)億美元增長(zhǎng)到4.5萬(wàn)億美元)。

這個(gè)數(shù)據(jù)大家可能理解不了，這么說(shuō)吧，當(dāng)時(shí)(2012年)中國(guó)央行總資產(chǎn)才4.5萬(wàn)億美元。

這次全球疫情蔓延，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成巨大打擊。美國(guó)這次比2008年后還狠，美聯(lián)儲(chǔ)直接開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)，在過(guò)去36天，狂印14萬(wàn)億美元鈔票。

由于美元和石油掛鉤，是國(guó)際通用貨幣。每次美聯(lián)儲(chǔ)大放水都會(huì)造成美元貶值，致使持有美元或者美債的國(guó)家以及個(gè)人受到損失。也是大家口中所說(shuō)的，美聯(lián)儲(chǔ)無(wú)限QE“割韭菜”。

為了防止被割韭菜，各個(gè)國(guó)家也只能開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)跟著印鈔。

可以預(yù)見(jiàn)，接下來(lái)為了復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，全球會(huì)進(jìn)入新的一輪QE時(shí)代。中國(guó)跟進(jìn)QE是一定的，今年上半年央行就通過(guò)LPR利率下調(diào)，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，超額存款準(zhǔn)備金利率下調(diào)，購(gòu)買(mǎi)政府債券，MLF等再貸款方式進(jìn)行了放水。

盡管各個(gè)城市都在盡力控制大水流入房地產(chǎn)，但像北京、上海、深圳、杭州等金融產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市，依舊出現(xiàn)了投資客套貸入市買(mǎi)房的現(xiàn)象。

可以說(shuō)，QE利好房?jī)r(jià)，是一定的，但幅度不會(huì)太大。目前我國(guó)外匯儲(chǔ)備尚可，可調(diào)節(jié)的空間較大，接下來(lái)會(huì)盡力克制放水幅度，不會(huì)跟著美聯(lián)儲(chǔ)無(wú)限瘋狂QE。

前段時(shí)間，央行貨幣政策第二季度報(bào)告中就講到，“堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策將更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向。”

3

問(wèn)：全球放水對(duì)我們來(lái)說(shuō)是購(gòu)房機(jī)會(huì)嗎？

答：很多人喜歡用2008年之后的四萬(wàn)億和今天做對(duì)比，認(rèn)為每次放水都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲。

其實(shí)不然，2008年放水，我們沒(méi)有任何限制措施。而2020年放水，我們已經(jīng)對(duì)樓市進(jìn)行層層限制，尤其在政治局會(huì)議后，樓市調(diào)控更加嚴(yán)苛。

當(dāng)下央行主張把水引向小微企業(yè)，保就業(yè)促消費(fèi)，刺激市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)回暖，保障經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)可實(shí)踐性。

對(duì)于個(gè)人是不是機(jī)會(huì)，還要看水是否能惠及你的收入。一般每次QE，都是從上到下，層層攔截吸收。這也是拉開(kāi)貧富的主要原因之一。

如果你因此受益，買(mǎi)房這個(gè)選擇不會(huì)太差。

4

問(wèn)：未來(lái)地價(jià)還會(huì)漲嗎？對(duì)房?jī)r(jià)的影響是怎樣的？

答：地價(jià)和房?jī)r(jià)，就是面粉和面包的關(guān)系，而地價(jià)又跟地方政府的財(cái)政收入息息相關(guān)，這就是為什么地方政府總想刺激房地產(chǎn)，讓大家買(mǎi)房的原因。

但是每個(gè)城市的土地總有進(jìn)入“尾部區(qū)間”的時(shí)候。

這里的“尾部區(qū)間”，指城市的城區(qū)建設(shè)已經(jīng)足夠承載城市居民活動(dòng)，基建水平已經(jīng)無(wú)法再繼續(xù)擴(kuò)大城市版圖。

比如北京，5環(huán)內(nèi)的可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)屈指可數(shù)，這時(shí)候地價(jià)其實(shí)和房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)性并不大，因?yàn)榈胤秸词乖僦鲝埛康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)，依然無(wú)法獲得足夠的收益。

目前大多數(shù)一二線城市都會(huì)走向“土地尾部區(qū)間”，這也是未來(lái)出臺(tái)房地產(chǎn)稅獲取新的財(cái)政收入的目的。

供需是一切市場(chǎng)價(jià)格的根本，肯定是有關(guān)聯(lián)的，在中國(guó)用供給打擊房?jī)r(jià)最成功的兩個(gè)城市就是：重慶和長(zhǎng)沙。

深圳上漲的主要原因并不是炒房客炒作，而是長(zhǎng)期土地供需矛盾導(dǎo)致的。所以這些年深圳總想著擴(kuò)大版圖，或許在過(guò)幾天的40大慶會(huì)有聲音出現(xiàn)。

這也是一個(gè)房地產(chǎn)投資的判斷依據(jù)，對(duì)于那些“賣(mài)地毫不節(jié)制”的城市，房產(chǎn)是無(wú)法增值或者保值的。

5

問(wèn)：未來(lái)城市土地供應(yīng)的趨勢(shì)是怎樣的？

答：土地供應(yīng)和地方財(cái)政掛鉤，所以未來(lái)產(chǎn)業(yè)不行、企業(yè)納稅無(wú)法滿足地方財(cái)政需求的城市，大概率會(huì)依賴(lài)土地財(cái)政，繼續(xù)加大供應(yīng)量。

反而產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁，可以通過(guò)企業(yè)納稅達(dá)到地方財(cái)政需求的城市，則不需要過(guò)分供應(yīng)土地。

所以這些解釋了之前的房?jī)r(jià)現(xiàn)象。土地向三四線、中西部?jī)A斜，人口向大的都市圈集聚。

人地分離，供需錯(cuò)配，導(dǎo)致一線城市房?jī)r(jià)較高，三四線低迷。

為了解決三四線城市高供應(yīng)量下的天量庫(kù)存，不得已，2015年后，三四線啟動(dòng)棚改實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)翻番。然而在土地不限量供應(yīng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)泡沫是長(zhǎng)期積累的。

6

問(wèn)：房產(chǎn)未來(lái)還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎？

答：房子未來(lái)是不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一要考慮稀缺性，所以我一直堅(jiān)持持有一二線城市房地產(chǎn)。二要考慮一個(gè)問(wèn)題，未來(lái)老百姓(603883,股吧)是否有除房子以外其他可靠的投資通道。

股票可以賺錢(qián)，但靠的是運(yùn)氣;理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大，沒(méi)有人會(huì)托底;把錢(qián)存在銀行，聰明人都知道是虧損的。

除非未來(lái)依托科技，出現(xiàn)新的金融產(chǎn)品，可以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)跑贏通脹，否則未來(lái)對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，房子還是相對(duì)可靠的資產(chǎn)。

7

問(wèn)：未來(lái)會(huì)不會(huì)成為房產(chǎn)的接盤(pán)俠？

答：只要不買(mǎi)三四線或者能級(jí)更低的地域房產(chǎn)，大概率不會(huì)成為接盤(pán)俠。產(chǎn)業(yè)和人口是最關(guān)鍵的指標(biāo)，尤其人口長(zhǎng)期保持凈流入，那么這個(gè)地方的房子就一定會(huì)有接盤(pán)的。

8

問(wèn)：一帶一路房產(chǎn)投資是陷阱嗎？

答：一帶一路是國(guó)策，天字號(hào)工程，是未來(lái)中國(guó)實(shí)現(xiàn)大國(guó)目標(biāo)，成為全球第一經(jīng)濟(jì)體的必備基礎(chǔ)，也是在內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)下，未來(lái)輸出產(chǎn)能的重要通道。

總之，一帶一路的能量極大，關(guān)乎國(guó)運(yùn)。時(shí)間很長(zhǎng)，起碼10年才能形成規(guī)模。

這次疫情，讓全世界重新認(rèn)識(shí)了中國(guó)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把握能力，有益于一帶一路的形象建設(shè)。在疫情結(jié)束、全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，一帶一路戰(zhàn)略會(huì)加速落地。

當(dāng)然在一帶一路戰(zhàn)略下，當(dāng)局設(shè)置了很多支點(diǎn)城市，大部分城市還是比較坑的，因?yàn)橐粠б宦沸枰a(chǎn)能輸出，需要成熟的工業(yè)基礎(chǔ)。

所以三四線不考慮，非省會(huì)不考慮。例如西安和未來(lái)的海口，就可以重點(diǎn)關(guān)注。

9

問(wèn)：未來(lái)人口紅利還有嗎？

答：其實(shí)我國(guó)早已遇到人口拐點(diǎn)。相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)過(guò)，我國(guó)新生兒出生率逐年下降，2030年將降至不到1100萬(wàn)，目前正在加速奔向老齡化社會(huì)。

但要注意一點(diǎn)，整體人口下滑，但不代表局部人口下滑。像杭州、深圳、廣州、成都、南京等城市，常年維持人口正向流入，大家都可以查得到。尤其杭州、深圳、廣州，2019年是40多萬(wàn)的人口的凈流入量。

所以未來(lái)的人口大紅利期雖已結(jié)束，但對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，局部人口紅利依然存在。但這也會(huì)導(dǎo)致，城市人口分化加劇，虹吸能力弱的城市，加速枯竭。