天房集團混改進行時 五折賣地與僅430萬元的歸母凈利

經過兩次法拍，天房集團位于天津市南開區迎水道北側土地使用權終于在9月1日成功拍出，成交價為15.7億元。

這個成交價卻是比天房集團三年前獲取項目時的30.72億元折價五成，對于仍在混改路上努力尋找突破口的天房集團來說，以虧損價出清一些涉及糾紛的項目或許也是不二選擇，即使這樣做的結果是業績數據可能更加不漂亮，但這會否連帶影響混改預期仍待觀察。

據觀點地產新媒體了解，天房集團的地產上市平臺天房發展近日披露2020年上半年業績數據就顯示，2020年上半年，天房發展實現營業收入12.06億元，歸屬于母公司所有者凈利潤為429.7萬元，同比減少98.21%，不及去年同期2.4億元的五十分之一。

自2019年4月宣布重啟混改以來，幾度傳出戰投方消息，卻又幾度消弭，現在天房發展可以給出的答案只有：“公司股東天房集團進行混改的進展情況公司尚未收到天房集團通知，請關注公司披露的臨時公告。”

“天津地王收割機”五折賣地

說起天房集團此次二度法拍的標的——天津市南開區迎水道北側土地使用權的過往，多少讓人對其結果生出唏噓。

事實上，如今因為專注于混改而陷入沉寂的天房集團，在數年前可是擔得起“天津地王收割機”的稱號。

其在2013年起就在逐步加大土地購置力度，尤其在2013年9月，以及2015年至2016年幾個時段，天房更是多次拍下天津總價地王或創下天津拿地單價新高，風頭一時無兩。

雖然火熱的房地產行業在2016年迎來了調控政策，2017年，全國更是有超過數十個城市頒布了百余次房地產調控政策，但天房大刀闊斧拿地的“慣性”沖力仍未能剎住。此次進行法拍的天津市南開區迎水道北側土地使用權(津南苑(掛)2017-095號地塊)，就是其在2017年9月1日擊敗10家同行以30.72億元奪得，溢價率33.6%。

根據觀點地產新媒體了解，天房彼時以競報7000平方米的棚改房面積拿下該地塊，按照成交總價30.72億元計算，成交樓面價整體粗算為4.8萬元/平方米，棚改房占比約10.94%，為當年天津宅地單價地王。土地面積29427.4平方米，規劃建面64000平方米，其中商業建筑面積3200平方米、住宅建筑面積60800平方米(含7000平方米棚改定向安置房和900平方米公共配套商服網點)。

而在連續幾年的高歌猛進之后，天房資金供應后勁不足的問題就顯現了出來。

查看項目公司天津天房卓匯置業有限公司的企業信息了解，拿到迎水道北側地塊之后兩個月——2017年11月12日及13日，該公司就先后做了四次股權質押，除了其中1次出質人為三亞新天房投資發展有限公司的質押無效，其余三次均顯示有效，質權人皆為平安信托有限責任公司。

2018年8月17日，天津天房卓匯置業有限公司再次進行股權質押，質權人同樣為平安信托有限責任公司。

再之后，深圳市中級人民法院在2019年5月28日與2019年6月12日發布兩條立案信息，原告均為平安信托有限責任公司。隨后，上述項目公司收到三條股權凍結執行通知，涉及股權數額分別達到17億元、17億元、5億元。

今年7月1日，廣東省深圳市中級人民法院終于發布了《拍賣被執行人天津天房卓匯置業有限公司名下位于天津市南開區迎水道北側的土地使用權的公告》，計劃8月3日10時至8月4日10時期間，公開拍賣天房所持迎水道B地塊土地使用權，標的評估價約為20.07億元，起拍價19億元。

雖然拍賣起始價相比拿地價有大幅下降，圍觀人數也超過8000，但卻無人報價，至8月4日10時，標的流拍。

9月1日上午，迎水道B地塊土地使用權迎來了第二次法拍，此次獲3人報名，8939次圍觀，但起拍價卻降到了15.2億元。經過5次延時、11輪報價后，該地塊最終以15.7億元拍出，較起始價高出5000萬元，競得人為天津添晟企業管理咨詢有限責任公司。

歸母凈利大縮水與百億負債

事實上，天房連年大手拿地后造成的債務高企、現金流緊張、債務違規等風險已備受質疑，但與此同時，其地產主營業務業績欠佳，城市布局單一，新增土儲較少，造血不足等也是過往兩年的主要問題。

這些種種，或許也是其混改重啟接近一年半以來，仍難以取得突破的絆腳石。

天房集團地產上市平臺天房發展8月27日公布了2020年上半年業績數據，據觀點地產新媒體查閱了解，2020年上半年，天房發展實現營業收入12.06億元，同比減少60.80%;歸屬于母公司所有者凈利潤為429.7萬元，同比減少98.21%，不及去年同期2.4億元的五十分之一。

關于營業收入變動，天房發展給出的說明為，主要是公司本期結算項目較去年同期大幅減少，符合結轉營業收入條件的收入減少所致。

而財務數據的下滑在它近幾年報告中并不新鮮。2015年該公司錄得營業收入38億元，2016年公司營業收入35.3億元，2017年公司營收增長近80%至63.5億元(但是房地產業務的毛利率卻下降了10.39%)，2018年營收回落至34億元，2019年營收大增至95.6億元。2015年和2016年公司歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤連續兩年為負數，2017年開始扭虧為盈，2019年營收大增的同時歸母凈利潤僅約1.42億元。

收入與盈利數據并不好看，但其現金流表現卻可圈可點。

報告顯示，天房發展期內經營活動產生的現金流量凈額約13.68億元，同比增長256.15%，主要是本期銷售商品提供勞務取得的現金較上期大幅增加所致;投資活動產生的現金流量凈額6091.06萬元，同比增長743.57%，主要是本期公司轉讓了蘇州津鑫共創置業有限公司取得股權轉讓款所致;籌資活動產生的現金流量凈額-10.14億元，同比減少11.78%，主要是本期借款所收到的現金較上期減少所致。

于報告期末，其庫存現金、銀行存款、其他貨幣資金合計9.94億元，對此，天房發展也表示，本報告期末余額較期初余額增加71.51%，主要系本期銷售商品、提供勞務收到的現金流量增加所致。

也就是說，支撐現金流增長主要來自房地產銷售數據的表現。2020年上半年銷售數據顯示，天房發展(含全資、控股子公司、參股公司按權益計算)實現合同銷售面積11.25萬平方米，同比增加138.85%;合同銷售金額為25.19億元，同比增加123.91%。

同時，上半年，天房發展無新增土地儲備。

銷售同比大增，又無拿地支出，現金流看來向好，不過不能忽略的另一個數據卻是，天房發展一年內到期的非流動負債高達97.69億元，同比增加109.58%，占總資產比例達37.75%。

混改進行時

一年僅幾十億元的銷售回款，目前不滿10億元的貨幣資金，卻對應近百億元的短期負債，而且借款所得也在同比減少，如何避免債務違約似乎仍然是天房面臨的重要問題。

另外，此次法拍的迎水道北側土地使用權也僅以拿地價的五成拍出，從中產生的虧損勢必影響其全年業績表現，混改前路仍然漫漫。

關于國有企業混合所有制改革，曾有分析指出，混改企業應進行優化布局，以發揮國有資本的優勢;二是突出主業，提高核心競爭力和企業盈利能力;三是完善國企法人治理結構和市場化經營機制，結合具體實際，建立符合國情的現代企業制度，提高效率。

對于目前的天房發展混改，解決債務、債權的承繼和清償問題，以及提高核心競爭力和企業盈利能力都是迫在眉睫。還有分析指出，天房的用地歸屬問題非常復雜，協調成本很高，并且職工安置工作等等的推進都有很大的挑戰。“天房問題是一個歷史性問題，需要系統性去解決。”

其實，自2017年6月起，天津市就推出了40多家市屬集團的194個國企混改項目，其中包括天房的混改項目。期間消息稱，碧桂園集團、中國恒大、保利集團、融創、泰禾等均有接觸“天房系”的混改項目。

目前僅有保利參與混改的消息得到公告證實。于2018年12月26日，天房發展宣布，于12月25日，天津市與保利集團簽署合作框架協議，協議的簽訂將為新起點上建設“新天房”注入新動能，保利集團將派出涵蓋管理、財務、工程、運營等領域的團隊對天房集團實施共管。

到了2019年4月，天房發展再度披露公告稱，公司控股股東天房集團擬重新啟動混合所有制改革工作，并以2019年3月31日為天房集團混改基準日，選聘中介機構，開展審計評估工作。這也意味著保利集團退出了天房集團混改計劃。

彼時有消息稱，保利集團退出天房混改，是因為經過四個月的協商，一些政策條件看上去落不了地。但亦有不少業內認為，天房集團背后的債務情況亦是重要因素之一。

如何清除淤血，恢復生機，仍是天房需要探索的問題。

據觀點地產新媒體查悉，天津國資委網站8月6日發布的混改掛牌公告顯示，天房集團旗下共掛出9個公司進行產權轉讓，包括天津天房礦業有限公司、天津天房酒店管理有限公司、三亞天房酒店管理有限公司、天津天房建設工程有限公司、天津市房信節能建材科技有限公司、天津文化產業小額貸款有限公司、天津天房津濱新城投資有限公司、天津天房偉業物業服務有限公司、泰安天房泰岳置業有限公司。