夏磊：發展共有產權住房是否可以穩房價？

解決好大城市住房突出問題，是中央經濟工作會議部署的重點任務之一。2020年12月，全國住房和城鄉建設工作會議提出，“加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。”

北京的住房市場，消費能力差異大，既要市場化，又要保民生，實行共有產權住房，是落實供給側結構改革的重要手段、務實滿足“夾心層”需求的有效措施。住房市場分得越細，滿足百姓住房需求多樣化就更有效。如同用割線法計算圓的面積，線割得越多，越接近圓的真實面積。北京市共有產權住房政策體系運行至今，累計銷售規模超8.9萬套，為滿足北京新市民住房需求、助力房價平穩運行發揮了顯著作用，對人口凈流入的大城市有政策啟示作用。

2014年，北京推出2萬套共有產權性質的自住型商品住房，同年新建商品住宅價格指數同比回落3.4%，由2013年的增長20.6%顯著轉穩;2018-2019年，北京保持較大規模的共有產權住房供應規模，年均上市2.2萬套、銷售1.4萬套，占全部商品房的比重超過1/4，新建商品住宅價格指數連續兩年漲幅不超過5%，二手住宅價格指數連續兩年小幅回落。

從區域看，共有產權住房項目是區域房價的重要穩定器。如2019年10月，順義后沙峪的藍境佳園共有產權住房項目開始申購登記，均價2.7萬元/平、個人產權份額比例65%，換算成100%產權的價格為4.2萬元/平;項目開始申購登記后，周邊的后街花園小區二手房均價自2019年9月的4.7萬元/平下降至12月的4.2萬元/平。2019年12月朝陽區管莊鄉塔營村的城志暢悅園共有產權住房項目開始申購登記，周邊的二手房均價同樣有所回落，此后一直保持穩定。

共有產權住房真正發揮“穩房價”作用，還需在土地供應、戶型設計、金融支持上全面發力。

一是充分保障共有產權住房土地供給。2017年，北京市住建委明確，今后五年將完成25萬套共有產權住房供地。2019年，北京市新建商品住房上市8.73萬套，其中，共有產權住房1.84萬套，占比21.1%。截至2019年末，全市累計入市69個共有產權住房項目、房源7.1萬套。

二是戶型設計充分滿足市場需求。以滿足首套自住為主，兼顧住房品質。城六區新建項目要求套型總建筑面積最大90平方米，同時容積率不高于2.8、層高不低于2.8米;其他區新建項目要求套型總建筑面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米，同時容積率不高于2.5，層高不低于2.9米。

三是差異化信貸政策降低購房門檻。適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例為30%，低于商品住房最低35%的要求;可申請組合貸款，開發商不得拒絕;明確貸款審批時限，要求貸款機構在10個工作日內完成審批，提高審批效率。

夏磊 恒大研究院常務副院長 觀點地產新媒體專欄作者