夏磊：發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房是否可以穩(wěn)房價？

解決好大城市住房突出問題，是中央經(jīng)濟工作會議部署的重點任務(wù)之一。2020年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，“加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。”

北京的住房市場，消費能力差異大，既要市場化，又要保民生，實行共有產(chǎn)權(quán)住房，是落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的重要手段、務(wù)實滿足“夾心層”需求的有效措施。住房市場分得越細，滿足百姓住房需求多樣化就更有效。如同用割線法計算圓的面積，線割得越多，越接近圓的真實面積。北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策體系運行至今，累計銷售規(guī)模超8.9萬套，為滿足北京新市民住房需求、助力房價平穩(wěn)運行發(fā)揮了顯著作用，對人口凈流入的大城市有政策啟示作用。

2014年，北京推出2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，同年新建商品住宅價格指數(shù)同比回落3.4%，由2013年的增長20.6%顯著轉(zhuǎn)穩(wěn);2018-2019年，北京保持較大規(guī)模的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)規(guī)模，年均上市2.2萬套、銷售1.4萬套，占全部商品房的比重超過1/4，新建商品住宅價格指數(shù)連續(xù)兩年漲幅不超過5%，二手住宅價格指數(shù)連續(xù)兩年小幅回落。

從區(qū)域看，共有產(chǎn)權(quán)住房項目是區(qū)域房價的重要穩(wěn)定器。如2019年10月，順義后沙峪的藍境佳園共有產(chǎn)權(quán)住房項目開始申購登記，均價2.7萬元/平、個人產(chǎn)權(quán)份額比例65%，換算成100%產(chǎn)權(quán)的價格為4.2萬元/平;項目開始申購登記后，周邊的后街花園小區(qū)二手房均價自2019年9月的4.7萬元/平下降至12月的4.2萬元/平。2019年12月朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)塔營村的城志暢悅園共有產(chǎn)權(quán)住房項目開始申購登記，周邊的二手房均價同樣有所回落，此后一直保持穩(wěn)定。

共有產(chǎn)權(quán)住房真正發(fā)揮“穩(wěn)房價”作用，還需在土地供應(yīng)、戶型設(shè)計、金融支持上全面發(fā)力。

一是充分保障共有產(chǎn)權(quán)住房土地供給。2017年，北京市住建委明確，今后五年將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。2019年，北京市新建商品住房上市8.73萬套，其中，共有產(chǎn)權(quán)住房1.84萬套，占比21.1%。截至2019年末，全市累計入市69個共有產(chǎn)權(quán)住房項目、房源7.1萬套。

二是戶型設(shè)計充分滿足市場需求。以滿足首套自住為主，兼顧住房品質(zhì)。城六區(qū)新建項目要求套型總建筑面積最大90平方米，同時容積率不高于2.8、層高不低于2.8米;其他區(qū)新建項目要求套型總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，最大不超過120平方米，同時容積率不高于2.5，層高不低于2.9米。

三是差異化信貸政策降低購房門檻。適用首套房貸政策的共有產(chǎn)權(quán)住房貸款最低首付比例為30%，低于商品住房最低35%的要求;可申請組合貸款，開發(fā)商不得拒絕;明確貸款審批時限，要求貸款機構(gòu)在10個工作日內(nèi)完成審批，提高審批效率。

夏磊 恒大研究院常務(wù)副院長 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者