廣州南沙舊村改造指引：進一步強化產業導入

3月8日，廣州市規劃和自然資源局南沙區分局發布關于《南沙區舊村改造儲備項目管理工作指引》《關于進一步加強南沙區舊村莊改造項目產業導入的工作指引》2個配套指引的通知。

觀點地產新媒體了解到，《南沙區舊村改造儲備項目管理工作指引》(試行)，依托廣州市城市更新項目儲備庫，建立南沙區“N”個舊村儲備項目，采取動態方式調整，完善南沙區舊村改造項目計劃管理機制，結合南沙實際，制定該工作指引。

關于入選條件，對于未納入市儲備庫，但滿足產業導入條件，位于城市出入口、重要交通干線、重點功能片區、重要產業平臺等核心區域范圍內的舊村改造項目，結合改造意愿、規劃實施要求、項目自身經濟平衡等情況進行舊村改造可行性和必要性論證，通過論證并按程序上報審核同意后，可向市主管部門申請納入市儲備庫。

區位條件方面，與東莞、佛山、中山等周邊城市或廣州中心城區接壤，位于城市出入口或門戶地區1公里范圍內的舊村項目;位于廣珠東線、南沙港快速路等重要交通干線、或規劃交通沿線和樞紐1公里范圍內的項目;位于自貿區、重點功能片區和重要產業平臺的項目;其他涉及省市重點項目的。經濟平衡條件上，總體改造成本與復建安置、融資建筑量能夠自身平衡的。

相關規劃剛性管控要求，符合國土空間規劃生態控制線、基本農田等剛性管控要求的;符合土地利用總體規劃剛性要求的;產業區塊紅線、生態廊道控制規劃等其他相關規劃剛性要求。

符合產業發展方向，能為南沙區城市發展提供產業載體的;具備整村改造條件，改造后可提供區域性大型優質科、教、文、衛用地的，優先納入;改造方案符合整體城市設計要求，改造后有利于提升城市風貌的;改造后可提升其他社會、經濟、生態效益的。

《關于進一步加強南沙區舊村莊改造項目產業導入的工作指引》(試行)則是為深入落實市委市政府關于深化城市更新工作的決策部署，進一步強化舊村莊改造項目產業導入，按照“功能主導、規劃引領、產業優先”的原則，結合南沙實際，制定本工作指引。

舊村莊改造項目產業類型包括先進制造業、現代服務業、戰略新興產業等產業，舊村莊改造項目產業建設量包括前述產業類型及其公建配套等各類建筑面積。以國土空間總體規劃的城鎮發展空間布局為基礎，結合重點功能片區、重要產業平臺、城市重要道路、行政邊界等要素，對全區劃分為兩個管理圈層，進一步加強產業用地保障，促進南沙高質量發展。

第一圈層，范圍包括南沙中心城區;位于第一圈層的舊村莊改造項目融資地塊(含村留用地)上產業建設量(含商業商務服務業、新型產業、產業的公建配套)原則上占融資地塊總建設量的40%以上;導入產業以金融商務、總部經濟、科技創新、教育培訓、文化創意、先進制造等相關業態或其配套產業鏈項目為主;具體以南沙區產業規劃為準。

第二圈層，第一圈層以外的區域;位于第二圈層的舊村莊改造項目融資地塊(含村留用地)上產業建設量(含商業商務服務業、新型產業、產業的公建配套)原則上占融資地塊總建設量的30%以上;導入產業以科技創新、國際教育、航運物流、國際貿易、先進制造、保稅倉儲、生物醫藥、新能源、新材料等相關業態或其配套產業鏈項目為主;具體以南沙區產業規劃為準。

在符合城鄉規劃、產業發展規劃的前提下，積極引導工業進園，形成產業集聚。舊村合作改造主體在滿足上述產業建設比例要求的前提下，在融資地塊上集約節約利用土地用于配套建設工業園區(M1)的，計收該部分土地出讓金，并按不高于工業園區建設成本5～10%的比例折算為等價值的融資建筑面積予以獎勵。

在整體規劃的前提下，舊村莊改造項目可結合改造范圍內或鄰近的舊城鎮、舊廠房、留用地、村級工業園等進行整體改造，統籌整合土地資源連片開發。

村留用地應優先納入舊村改造統籌開發。被征地村集體經濟組織提出舊村全面改造申請的，須將符合城鄉規劃的村集體權屬土地(包括村留用地)納入舊村改造范圍統籌實施改造;涉及農用地轉用的，應優先抵扣留用地指標，同時重新核定留用地。在“村留用地開發”物業辦理房屋初始登記等手續前，舊村拆遷補償安置協議簽訂比例須達到80%以上。

已全征或不具備舊村全面改造條件的，留用地可按照土地的規劃用途自主開發利用。

支持和鼓勵區屬國有企業依法依規參與南沙區舊村莊改造項目，引導區屬國有企業牽頭成立城市更新投融資平臺，吸引優質社會資本和市場主體共同設立城市更新產業基金，用于更新項目產業轉型升級的資金融通，運用市場力量，增強我區更新改造的推動力。

鼓勵房地產開發企業與新一代信息技術、人工智能、生物醫藥、先進制造、新能源、新材料等高新技術產業、新型產業類型企業組成聯合體;或引入外資領軍企業聯合參與改造，尤其鼓勵引入符合資質的港澳企業;如合作企業有境外機構資源，大力支持其利用境外資金及運營經驗并通過公開方式參與舊村莊改造項目。

合作企業應與村集體經濟組織在南沙區注冊成立具有獨立法人資格的合作公司，辦理工商注冊、稅務登記等手續，約定工商注冊地、稅務征管關系及統計關系均在南沙發生，并有實際辦公人員在南沙辦公。