香港商鋪租金大幅下挫 “全球最貴街道”經歷“冰火兩重天”

自2019年中以來，香港核心商業區的商鋪租金一落千丈。曾經一鋪難求、名店林立的街道，涌現大量空置的鋪位。然而，在短租行業的支撐下，香港主要核心區的商鋪空置率近期有所回落。

美聯工商鋪行政總裁黃漢成向21世紀經濟報道記者表示，根據最新統計，今年1月-2月五個主要購物區(銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角及元朗)共有1018間商鋪空置，其中四個核心區空鋪數量達到867間，空置率由去年第三季度的12.5%回落至11.5%。

據21世紀經濟報道記者了解，由于香港商鋪租金大幅下挫，吸引短租行業(如口罩店、賀年用品店及散貨場)進駐。此外，部分業主趁市況轉弱，加快重建翻新物業，有助于降低空置率。

旺角、銅鑼灣、中環及元朗的最新空置率均錄得下跌，然而曾是游客必去的尖沙咀區卻出現商鋪空置率逆市上升。美聯工商鋪資料研究部分析員陳浩璋指出，主要是由于尖沙咀的商戶結構組合以旅客相關行業為主，加上期內不少商戶租約期滿遷出所致。

尖沙咀區的商鋪空置數目及街鋪空置率最新分別報271間及17.7%，為四大核心區之首，也是該區有統計以來新高。尖沙咀名店林立的廣東道今季吉鋪數目凈增加8間至15間，再創統計以來新高。名店街空鋪的數量則凈增加7間，空置率升至21.3%的歷史高位。其中，尖沙咀彌敦道成為四大核心區中空鋪數量最多的街道，統計期內激增16間至43間，最新空置率達到29.7%。

與銅鑼灣相比，尖沙咀主要的客戶群為訪港游客，因此區內的店鋪主要以珠寶鐘表、藥妝、時裝店為主，這些店鋪的比例在香港四大核心區中占比最高。因此，在疫情沖擊下，香港旅游業陷入冰封，尖沙咀區的商鋪也首當其沖。

旅客、民生消費“冰火兩重天”

自去年1月疫情暴發以來，香港持續“封關”，導致零售業主要依賴本地消費，因此商鋪市場出現“冰火兩重天”的景象。大批受游客歡迎的珠寶鐘表店、時裝店、藥妝店等關門大吉，而民生消費、必需品行業則呈現較強的韌性。

數據顯示，今年1-2月期間，四大核心區的衣服、鞋履、皮具店在期內凈減少33間，其中尖沙咀、中環分別凈減少13間、10間。同期，由于“宅經濟”及餐廳禁止堂食等防疫措施下，四大核心區商鋪數量凈增幅最大的行業包括食品、百貨、超市、雜貨零售、水電五金建材店等。

同時，長期以來，由于香港零售業高度依賴訪港游客，因此各大核心區的主要街道以往一直由奢侈品、快銷時尚、藥房等為承租主力。

但在疫情和社會沖突的雙重影響下，訪港游客人數暴跌，商鋪租金也大幅回落，主要街道的租戶組合更為多元化。以銅鑼灣的恩平道為例，過往奢侈品店林立，但今年首季度出現便利店承租。大型日本超市也出現在中環的皇后大道中，取代原有的鐘表店。

香港旅游發展局3月15日公布的數據顯示，2月初步訪港旅客數字為5495人次，同比下跌97.2%。內地游客僅3799人次，較去年同期下跌96.1%。非內地游客方面，包括短途、長途、新市場及澳門游客，2月僅為1696人次，較去年同期下跌98.3%。

最壞時刻已過去?

事實上，香港核心區街鋪的租售價格自2013年開始見頂回落，至今調整期已達到八年。目前核心和商鋪的售價已跌至2010年左右的水平，而租金的跌幅更大。

羅素街坐落于香港灣仔區銅鑼灣，這條全長僅250米的街道，名店林立，租金一度貴絕全球，曾被譽為“全球最貴街道”。但疫情之下，租金大幅回落，租戶也由名表、珠寶變為售賣口罩、生活用品及手機配件等民生鋪。

香港差估署重估差餉租值結果顯示，羅素街多個一線鋪位租值均下跌，時代廣場對面的羅素街18號地下，下年度租值534萬港元，同比下挫25%。羅素街更罕有出現空鋪，據了解，該鋪的業主已減租至約50萬港元放租，亦可接受每月約16萬港元的短租。

美聯旺鋪董事盧展豪表示，預期未來半年香港各主要購物區的街鋪空置率將會持續回落，其中，四核心區空置率將會由11.5%跌至10%-11%。在恢復通關后，在低基數效應下，核心區商鋪的租售價格有望率先反彈，預計全年可反彈10-15%。

他指出，今年上半年市場對飲食及民生必須品行業需求仍然殷切，相信會是商鋪租務市場的主力，而旅游相關行業，包括珠寶鐘表、藥房及化妝品等行業，預計要待通關明朗化后，租務活動才會開始活躍，但由于疫情逐漸穩定，口罩店等商戶數目或接近見頂，“行業最壞時刻已經過去。”