“學區房”倒逼政府出手 上海二手房市場進入博弈場

3月16日，上海市教委公布了最新高中招生政策改革方案。改革的主題是“名額分配綜合素質錄取”。這意味著，過去只有居住在對口的學區房，市民才能上這個區的重點高中，現在不全然如此，尤其針對一些熱門的重點高中，按照計劃，名額分配招生計劃要占到上海每個重點高中總計劃的50%-65%，最高45.5%的優質高中招生名額被強制平分到普通學校。

但這個政策對二手房市場尤其是學區房價格的影響，未必如購房者期望的那樣。3月23日，王潔(化名)在上海浦東某中介掛出的學區房信息牌上看到有出售使用權的房源，相比年前又漲了。王潔最近想買學區房，中介業務員告訴她，現在房源不確定性增加了，“成交量少了很多”。他舉例稱，該小區前段時間出了一套房源，也有買家愿意給出房東想要的價格，但房東不肯賣，理由是看中的一手房還沒開盤。

害怕“踏空”心理再現上海樓市，買家持幣待購，而賣家開始觀望。日前，上海持續開展整頓中介行業的行動，或許加速二手房市場在這個春季的冰封。

日前，鏈家房源從3.8萬套變成1.6萬套，一夜之間，2萬套二手房源消失。3月23日，21世紀經濟報道記者在貝殼找房APP看到，二手房源數量大約2.1萬套，相比之前的3.8萬套近乎腰斬;但也可見二手房源在逐漸恢復上架。

在此次二手房市場整頓風暴中，鏈家看似“躺槍”。21世紀經濟報道記者獨家獲悉，2021年1、2月份，上海鏈家的市場份額均為19%，而排名第二的太平洋(601099,股吧)房屋只有5%左右。鏈家在上海二手房的市場份額堪稱“一騎絕塵”。

“學區房”倒逼政府出手?

上海人言必談“學區房”，這是事實。不僅九年一貫制的學區房，連單學區房都幾乎被買空。貝殼找房APP上隨便搜一個單學區小區都可以看到，過往一般會有10套左右掛牌量的小區，最近一個月只有一兩套掛牌。

學區房概念讓上海一些非學區房的板塊，因為政策調整也成了學區板塊。21世紀經濟報道記者采訪的從業多年的數名中介業務員均表示，2020年，張江板塊二手房漲幅有點莫名其妙。其中湯臣豪園房價一度被抬高到14萬元/平方米，就是因為旁邊的張江集團中學，民辦轉公辦，瞬間就成了學區房。

雖然在市場成交量中占比不到10%，但上海學區房對于二手房價的影響是非常顯著的。中介業務員為了促進成交，一般會把所有房源往學區上靠攏，即便房源不是對口第一梯隊學區，也可以說是對口第二梯隊學區。一名中介人士透露，最近一年，中介業務員口中的一二三梯隊學區房的房源，占比至少達到20%。

“學區房掛牌價還是上漲的。”3月23日，另一名中介業務員表示，上海目前確實存在一些房源的高價有點離譜，特別是有學區概念的房源。在這一輪二手房漲價潮中，浦東張江一些房源的價格讓不少業內人士印象深刻。局部二手房確實存在一定程度的虛高。

國家統計局3月15日公布的數據顯示，二手房價格方面，70個大中城市中有55城環比上漲。四大一線城市環比領漲全國，上海漲1.3%領跑;北京漲1.2%，廣州漲1.0%，深圳漲0.9%緊隨其后，排在前四位。

2021年1月底開始，上海就樓市祭出調控組合拳，但二手房尤其是學區房市場仍然火爆。日前，上海頒發新的教改政策，學區房面臨變革，但這并不能迅速改變業主對學區房的價格預期。

一名中介機構人士反映，短期內，政策密集出臺，但房東短時間內不會著急降價，購買需求也在，上海二手房市場自然就陷入了博弈。

日前，監管部門已針對市場亂象，對中介行業進行整治：2月1日，上海市、區房屋管理部門聯合市市場監管局、市城市管理行政執法局、市通信管理局、市公安局經偵總隊、刑偵總隊，對在滬經營的主要房地產經紀機構、銷售代理公司和有代表性的房企進行約談，要求房地產行業各類經營主體，要始終堅持“房住不炒”的定位，嚴格遵守國家和本市相關法律法規，切實執行好國家和本市房地產調控政策。

與會部門針對各房地產經紀機構、各房地產開發企業及銷售代理機構提出明確要求。

針對房地產經紀機構，要求其在經營過程中，要不斷加強對一線人員的管理，不得誘導、教唆、協助房屋買賣當事人違反或規避房地產調控政策、違反稅收征管和金融監管政策法規;不得炒作房屋漲價、制造購房恐慌情緒的信息;不得參與經營貸、首付貸、消費貸等違法違規房地產金融活動。

上海在出臺“121”新政的時候，就強調過相關部門手中儲備的政策很多。3月3日，上海發布《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》，也提到了規范二手房信息發布。

2020年11月，上海就啟動了對二手房源的管控。上海市房地產交易中心下發了《關于進一步規范存量房房源核驗及信息發布工作的通知》，及《上海市存量房房源核驗及信息發布操作規范(試行)》，明確規定，自2020年12月15日起，房產中介在掛牌存量房前，必須取得代表身份的核驗編號及二維碼，真正做到明碼售房;中介機構掛售虛假房源、房價的，將被暫停網簽密鑰。但二手房市場在春節前仍然維持高漲。春節過后，相關部門顯然收緊了調控。

前述知情人士透露，鏈家內部在3月初針對二手事業部等部門發布通知時，提出了具體的房源信息發布的具體要求，操作如下：上傳身份證+產證/產調，之后交由交易管理中心負責房源核驗，核驗通過之后，會反饋到一個核驗碼。逾期核驗未通過的房源一律不能在鏈家網和貝殼找房APP上展示，而這兩個步驟，必須在3月20日之前完成，否則房源不能上架。

鏈家2萬套二手房源下架：觸摸上海樓市溫度

一名業內人士質疑，如果按照3月20日的最后期限嚴格執行，是否說明還有超過1萬套房源不符合要求被下架?操作規范的鏈家尚且有如此多房源未能上架，其他小型中介手中不符合資質的房源又有多少?

鏈家2萬套二手房源下架，可以看作是上海中介整頓風暴的信號。3月19日下午，市房地產經紀行業協會向滬上全體房地產經紀機構發起“規范房源掛牌和信息發布的自律倡議”。倡議聚焦房地產中介領域房源信息發布不規范，“學區房”不實宣傳，掛牌價格虛高等社會和老百姓(603883,股吧)高度關注的問題。

鏈家、太平洋、中原、我愛我家(000560,股吧)、Q房網、21世紀房屋、信義房產、美凱龍(601828,股吧)愛家、志遠房產、佳歆房產、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產經紀機構和平臺企業響應倡議，現場簽署了承諾書。

此次承諾主要包括四個方面：

一是在線上、線下房源發布信息中，不使用“學區房”進行推介、宣傳;在業務經營中，不以“學區房”名義，誤導購房者;

二是規范介紹教育資源用語，客觀介紹周邊學校，不出現“升學率”、“對口”、“名額未用”等用語，誤導購房者;

三是不掛牌、不發布未經核驗的房源，不掛牌、不發布價格虛高的房源;

四是在信息發布中，不出現“熱度排名”、“ 投資潛力”等用語;在經營活動中，不炒作、不哄抬房價，不擾亂市場。

業內人士表示，上海此舉是增加二手房源的透明可控，這對買家來說是保障;對于賣家來說，減少了非誠意出售的幾率。正如前述案例，目前市面上，賣家確實存在觀望心態，從而干擾市場。增加對房源的審核環節，本質上也是希望業主和中介保持節制。對中介而言，房源背調不徹底，也會影響交易。比如，有的買家已經進入交易環節，結果產調顯示，這套房子不僅有過一次抵押，而且還有二押、三押的情況。如今把產調提前，無形中將提高成交率。

上海二手房操作前置，與其說擠出學區房泡沫，不如說是對上海樓市溫度的一次摸底。日前，上海33個新盤準備入市，價格與前期持平。而成交下滑的上海二手房市場再度陷入風聲鶴唳，中介仍對外界“劇透”不久后還會有收緊政策出臺。