房地產(chǎn)作為中國國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)之一，在過去十年經(jīng)歷了怎樣的變化？仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家龐溟稱，從根本上說，過去十年間房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和發(fā)展，與人民群眾生活品質(zhì)提升后改善居住環(huán)境的需求、與全國城鎮(zhèn)化發(fā)展水平提升后進城人口的居住剛需、與舊城改造和城市升級的建設(shè)需求高度相關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：告別“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益”

龐溟認為，在過去十年間，房地產(chǎn)業(yè)對中國GDP增長的貢獻率和房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重穩(wěn)步抬升；房地產(chǎn)貢獻的相關(guān)稅收和土地出讓收入依然是地方政府的重要財源，但地方政府上述收入和稅收的依賴度有所下降；房地產(chǎn)業(yè)仍是中國經(jīng)濟信用創(chuàng)造的主要載體之一、信用周期最重要的穩(wěn)定器之一，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

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“但是，中國經(jīng)濟增長的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化。”龐溟直言，考慮到城鎮(zhèn)化率與住房自有率已達高位、人口老齡化趨勢初現(xiàn)等因素，支持中國住宅地產(chǎn)開發(fā)增長的核心需求已經(jīng)較為充分地釋放和滿足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益”的數(shù)量擴張型發(fā)展模式亟待改變。

他認為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，滿足新發(fā)展模式的要求，要通過精耕產(chǎn)品與服務(wù)、規(guī)模效應(yīng)、科技應(yīng)用、細化外包等方式做好風險防控、突破成本瓶頸、提升人均產(chǎn)值、完成脫需轉(zhuǎn)實。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)努力橫向拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)，縱向聯(lián)系物業(yè)管理與服務(wù)、品牌輸出、代建等輕資產(chǎn)領(lǐng)域，還可以穩(wěn)步參與城市更新、小區(qū)改造、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社區(qū)建設(shè)、市政服務(wù)、產(chǎn)城融合產(chǎn)業(yè)發(fā)展等業(yè)務(wù)。

對各地政府來說，滿足新發(fā)展模式的要求，意味著實事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性地調(diào)節(jié)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，跟進中央政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效。

房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)新趨勢

錨定“房住不炒”大前提，房地產(chǎn)調(diào)控政策亦出現(xiàn)新趨勢。

龐溟稱，近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管細則，都堅持“房住不炒”的定位和堅持不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟增長的手段，而“良性循環(huán)和健康發(fā)展”“新發(fā)展模式”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”“優(yōu)化對保障性租賃住房的金融支持”等新的高頻關(guān)鍵詞和新趨勢，值得引起注意。

以2021年底中央經(jīng)濟會議的內(nèi)容為例，龐溟指出，房地產(chǎn)的工作重點將從商品房開發(fā)的“售”進一步拓寬到保障房建設(shè)的“租”，更重要的是，將政策目的排序從促進房地產(chǎn)業(yè)“健康發(fā)展和良性循環(huán)”變?yōu)椤傲夹匝h(huán)和健康發(fā)展”。該政策表態(tài)既是基于對目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢的判斷和考量，更是為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了目標和方向。

盡管近期房地產(chǎn)調(diào)控正在出現(xiàn)邊際放松和改善，但龐溟認為，對房地產(chǎn)行業(yè)的定位、調(diào)控和管理方向不會出現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)向，調(diào)控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調(diào)不會改變，將繼續(xù)保障合理的房企融資和居民住房消費需求。

“只有因城施策、分類指導(dǎo)，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，才能落實好房地產(chǎn)市場長效機制，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問題，確保實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”龐溟說。

他也提醒道，總的來說，應(yīng)在堅持“房住不炒”的思路與基調(diào)、逐步降低房地產(chǎn)金融化和泡沫化的前提下，探索新發(fā)展模式，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策特別是差別化住房信貸政策，應(yīng)當以穩(wěn)為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產(chǎn)金融政策調(diào)整，盡量減少對市場的沖擊和影響，加快完善住房租賃金融政策體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)穩(wěn)增長、防風險、促發(fā)展三重目標。