房地產企業轉變發展模式 行業邁向品質提升

當前，我國住房發展已從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期，人民群眾對住房的要求從“有沒有”轉向“好不好”，房地產新發展模式的探索也將圍繞品質提升展開。

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從“有沒有”向“好不好”

過去20余年，房地產市場發展速度快，發展方式相對較粗放，房地產行業更注重規模的擴張和開發速度。當房地產行業逐步進入平穩發展的新階段后，品質提升將是房地產新發展模式的重要內涵。

住房和城鄉建設部部長倪虹表示，當前，房地產市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發展的必然要求。從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，進而把城市規劃好、建設好、治理好，讓城市更宜居、更韌性、更智慧。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，我國房地產市場雖然已經走過較長發展歷程，發展速度很快，但離均衡成熟完善還有很長的路要走。房地產業的新發展模式應當具有高質量可持續發展特征，能夠促進房地產業良性循環和健康發展。

中國房地產業協會會長馮俊表示，建符合人民群眾不斷增長的美好生活要求的好房子，建人民群眾滿意的好房子，是房地產企業的責任，也是房地產企業能夠生存發展的條件。因此，房地產業所提供的產品，每一個建筑物都應該經得起歷史的評判，經得起群眾的評判；組合成街區和城市的建筑，不但要表現本身的功能和美，也要創造街區與城市的功能和美。

對企業而言，其利潤來源也將與品質提升息息相關。國海證券政策和地產首席分析師夏磊認為，房企利潤將主要來源于提升產品和服務品質的溢價。隨著消費不斷升級，消費者觀念也在變化，將更注重品質，更重視品牌知名度、社區服務、產品是否綠色低碳智能等多個維度。

企業轉變發展模式

過去的發展路徑下，房企形成了“高負債、高杠桿、高周轉”的“三高”模式，這種模式在當下已經難以為繼。劉洪玉表示，對房地產企業而言，新發展模式需要更加“聚焦、穩健、專業”。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，房企應調整投融資模式，在產品力、服務力以及盈利能力等方面苦練功夫，從重資產向輕重并舉轉變，從增量開發向增量存量共同發展轉變。對傳統住房開發、社區建設、城市規劃理念與城市發展模式進行重構，城市更新、老舊小區改造、養老地產、大物業管理等，都是重要的發展方向。

經營服務業務是不少房企早就看重的領域，有些企業早在多年前就已經開始著眼長遠進入新賽道。與房企傳統的開發業務不同，經營服務業務靠經營管理不動產以及提供物業服務來賺取利潤。經營服務業務能創造長期、穩定的回報，風險低、抗波動能力強的優勢越發凸顯。一些企業的經營服務業務已顯現出較好成長性。來自萬科的數據顯示，2022年其經營服務業務收入512.6億元，同比增長23.1%。萬科預計，其經營服務業務收入在2023年將實現兩位數增長，且從2022年的零利潤開始進入利潤正增長階段。另一家房企龍湖，其商業綜合體的“天街”品牌已經越來越為人所熟知，商業運行已經被龍湖視作2022年業績的壓艙石。2022年，龍湖經營性業務的運營及服務利潤占比已達27%，企業對未來5年非房地產開發利潤占比達到50%以上表示有信心。

當前，不少房地產企業的非房地產開發業務毛利率已經高于開發業務。不少房企在代建、物管、商業地產、長租公寓、園林、設計以及施工等領域均有良好表現。

政策積極引導探索

企業對于新發展模式的探索離不開政策的引導。政府應通過持續完善土地、金融、財稅等相關政策，推動房地產長效機制建設，引領市場對房地產新發展模式的探索。

租購并舉是新發展模式的一個重要方向，住房租賃將在解決住有所居方面發揮更突出的作用。當前，保障性租賃住房作為國家住房保障體系頂層設計中的一個重要種類，正處于快速發展階段。專家表示，保障性租賃住房重在解決新市民、青年人的住房困難問題，政府應提供政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。經過多年發展，我國住房租賃市場已初具規模。數據顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保租房870萬套，其中人口凈流入較多的40個重點城市計劃籌集保租房650萬套。2021年至2022年，全國已籌集建設保租房約360萬套，“十四五”目標完成率約40%。住建部在今年年初工作會議上提出，大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。租購并舉離不開金融支持，當前保障性租賃住房房地產投資信托基金（REITs）正日益完善，有關金融主管部門也多次表態或發布相關意見，支持住房租賃市場發展。

綠色低碳發展是房地產業未來發展的重要方向，其中也蘊藏著巨大的商機。近年來，國家出臺的眾多綠色低碳發展的相關規劃和發展舉措中，很多與房地產業、建筑業息息相關。房地產業積極擁抱綠色發展機遇，新建住宅更好適應綠色建筑評價標準的同時，既有建筑節能改造也有更大空間。此外，各地政府也在積極推動城市更新，主要方向包括持續推進老舊小區改造，建設完整社區；推進城市生命線安全工程建設；城市歷史街區、歷史建筑的保護與傳承；城市數字化基礎設施建設；等等。不少房地產企業正結合自身優勢、選取相關方向積極投身城市更新，尋找發展機遇。