貸款違規流入樓市未絕跡 可變相實現“首付貸”

4月22日，針對深圳出現貼息經營貸款違規操作流入房地產市場的現象，銀保監會首席風險官肖遠企表示，“貸款一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，不能夠挪用，如果通過房產抵押申請貸款，包括經營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。銀行一定要監控資金流向，確保資金運用在申請貸款時的標的上，對于違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。”

京城樓市是否存上述情況?《證券日報》記者日前暗訪調查發現，仍有融資擔保公司或類似的貸款中介機構向購房者提供各類“首付貸”方案。

貸款違規流入樓市未絕跡

近日，有不少投資者向《證券日報》記者反應，復工后接到的貸款推銷電話越來越多。“您好，請問最近有用款需求嗎?10萬元-50萬元信用貸秒批，如果資金需求大可以幫您定制方案。”

為了解“用款需求”是否能夠涵蓋買房首付資金，是否能夠導致貸款違規流入樓市，《證券日報》記者以購房者身份暗訪了京城多家貸款中介。

某貸款公司業務員小王對《證券日報》記者介紹，“短期需要大額資金的借款人，一般都是為了買房。我們公司有門路，好操作。不管是信用貸湊首付還是抵押房子買二套房，都可以出方案，從提供消費合同到買殼公司，我們可以提供一條龍服務。”

本報記者通過暗訪，了解了多種“首付貸”方案。比如，從多家銀行申請信用貸。“我們合作的銀行比較多，會在近期利率低的銀行挑4家左右，根據申請人資質不同，每家銀行能批準30萬元-50萬元不等的信用貸款，申請人合計獲批120萬元-200萬元。已婚的話，夫妻雙方累計大概能獲批240萬元-400萬元。”小王稱。

那么，這樣的操作會影響后續的按揭貸款嗎?“坦白說，風險是有的，如果買房資金缺口比較大，信用貸杠桿用足之后還繼續申請按揭貸款，后續申請按揭貸款時可能批不下來。當然，如果工資流水足夠覆蓋所有貸款月還款額的兩倍，申請按揭貸款也沒有影響。”小王進一步表示。

此外，《證券日報》記者暗訪了解到，目前這類貸款公司一般收取貸款金額1%-3%的咨詢服務費。

申請“經營貸”中介可提供“公司”

除信用貸湊首付外，《證券日報》記者調查發現，多個貸款中介幫助購房者申請抵押經營貸獲取購房資金。同時，對于名下沒有公司的貸款人，可以提供公司過戶服務。

“我們手里的公司注冊都滿兩年，科技類公司比較多，從財務報表到注冊地點租賃協議等所有資料齊全，滿足經營貸審批條件。所以，客戶自己沒有公司也沒關系。”同為貸款中介的業務員小張介紹。

上述業務員給記者舉了一個例子，“比如，客戶在北京城六區有一套價值1000萬元沒有貸款的房產，一般可以評估到700萬元(如果是商住公寓，評估價一般在400萬元-500萬元)，這個評估值就是能貸出的經營貸額度。目前與我們公司合作辦理‘一抵’的銀行涵蓋大部分國有大行、股份制銀行還有城商行，貸款利率在3.65%-4.6%之間，貸款年限從5年到20年不等，還款方式可以先息后本，也可以等額本息。審批時間大概10個工作日。”

“如果名下沒有公司，公司的過戶流程大概需要5個工作日。兩項可以同時進行，節約時間。如果要抵押的房子在外地，我們也可以全流程提供幫助。抵押外地房子整個流程時間長一點，大概需要20個工作日。”小張進一步介紹。

當《證券日報》記者表示名下房產還有貸款未還清時，小張表示：“有貸款也沒關系，有三家合作銀行可以申請‘二抵’，可以貸出房屋市價的六五成，年化利率4.7%，最多貸20年。”

《證券日報》記者咨詢過程中表達了對于違規貸款風險的顧慮。某融資擔保公司貸款經理楊經理表示，“北京和深圳的情況不一樣，經營貸業務本身沒有問題，深圳被監管關注的問題在于企業主發現政策貼息后，經營貸比按揭貸款利率更低更劃算，才有了部分經營貸流向房地產的現象。北京近期政策沒變化，我們公司的業務也沒變，所有材料都齊全，還可以提供第三方賬戶收款，沒有后顧之憂”。

當然，上述所有“服務”流程都是明碼標價的。《證券日報》綜合幾家貸款公司了解到，此類業務根據貸款額度不等收取0.6%-3%的咨詢服務費(一般貸款越少、客戶征信資質越差服務費越高)，“買公司”費3000元-8000元不等，房屋評估費、下戶費等費用一般不超過1000元，此外，如果需要第三方賬戶收款，還需要增加10000元左右的花費。

雖然貸款中介信誓旦旦，但銀行后續是否會追查貸款用途?

某股份制銀行個貸經理在接受《證券日報》記者咨詢時表示，申請按揭貸款不會強制要求還清之前的信用貸，但是肯定會影響到貸款額度。

“至于沒還清的信用貸，需要信用貸批貸銀行追查貸款用途。坦白說，客戶申請貸款時工資流水、社保記錄等材料齊全;批貸后，如果消費合同、發票、轉賬憑證齊全，很難追查實際用途。”上述銀行員工表示，“不過，一旦查出資金違規挪用，我行會中止合同，要求限期還款，并將借貸人列入本行黑名單”。

另有銀行員工坦言，要完全監控貸后資金流向，難度很大，客戶把資金取現了，再分次存進不同的銀行卡，這條資金鏈基本就斷了，更不用說還有專門幫客戶轉手資金的中介公司。(劉 萌)