成龍北京豪宅遭司法拍賣 收房13年沒有辦房產證

明星成龍(原名：陳港生)旗下位于北京的兩套房產被司法拍賣。據悉，被拍賣的兩套住宅均位于北京市東城區東直門內大街9號院(NAGA上院)，每套房產面積為608.75平方米，目前房產評估價1.03億元，起拍價為7190.53398萬元，開拍時間為2020年9月28日。

清流工作室了解到，根據成龍旗下公司的說法，自開發商2007年底向成龍交付房屋并辦理了入住手續后，成龍本人、太太林鳳嬌及兒子陳祖明(即房祖名)經常在此居。

為什么成龍的房子淪為司法拍賣?個中緣由一曲三折。清流工作室了解到，該房產開發商是御嘉置地有限公司(下稱“御嘉置地公司”)，而在2007年底房產交付給成龍后，這兩套住宅卻一直未依約辦理產權變更登記手續。后來因開發商債務糾紛，北京天鴻控股(集團)有限公司(下稱“天鴻控股公司”)向御嘉置地公司提起仲裁并向法院申請強制執行。頗具戲劇性的是，在法院執行過程中，成龍旗下的兩套房屋及車位正處于查封范圍內。

成龍購入這兩套房產的時間可追溯到2006年。2006年1月，御嘉置地公司與成龍簽訂《北京市商品房認購書》，認購人為成龍本人。2006年4月27日，御嘉置地公司與成龍旗下公司——中泰國際集團有限公司(下稱“中泰成龍公司”)簽訂了《北京市商品房預售合同》。

而成龍購房款中，部分款項來源則是他為該樓盤提供的為期兩年的推廣費。根據文件，成龍在2006年5月份到2008年5月份為期兩年的時間內，參予4次御嘉置地公司所開發的、位于北京市東城區東直門內大街9號NAGA上院的宣傳推廣工作。獲得的推廣費用為2060萬。

根據后來成龍方面與御嘉置地公司簽訂的《補充協議書》，上述兩套房的總價款為人民幣3360萬元整。根據中泰成龍公司的說法，公司已支付全部購房款3360萬元，其中2060萬元由成龍代言費折抵購房款，除此之外，成龍方面還提供了多個賬戶轉賬的信息，以證明付清了購房款。

2007年，御嘉置地公司交付房產，成龍一家入住，然而，由于種種原因，這兩套房產卻一直沒有辦理產權變更登記手續。

為何2007年交付的房產至今未辦理產權變更登記手續?

根據御嘉置地公司的說法，涉案房屋所在項目于2004年取得預售許可，于2009年1月6日辦理完大產權證，后陸續為購房人辦理小產權證，大部分業主在2010年—2011年期間由買賣雙方配合辦理完小產權證。之后的2012、2013年因為已經銷售的差不多了，故很少辦理小產權證。2014年因為一套尾房銷售，再去辦證時，發現辦不了了，開始得知的原因是御嘉置地公司名稱變更，與備案的不一樣。2015年御嘉置地公司名稱變更回去，還是辦不了，發現還有欠稅的問題，開不了購房發票，影響辦證。通過買賣雙方配合辦理小產權證的最后一套房屋的時間為2013年，后續辦理小產權證的只能通過向法院起訴，由法院出協助執行通知書。整個項目一共99戶，已經辦理小產權證的91戶左右，其中通過訴訟辦理的有7-8戶左右，2017年通過訴訟辦理了3、4戶。

而根據中泰成龍公司的說法，查封之前成龍及其助理一直要求辦理產權證，但沒有書面的證據，御嘉置地公司的法定代表人李建國與成龍關系很好，也一直應允，說馬上辦。還有一個就是成龍買房用了2060萬元的代言費抵扣購房款，所以購房合同約定的單價低(1萬多)，小區內還有其他香港明星買房，給別人的是3萬多，辦產權證肯定要信息公開，給成龍這么便宜不合適，成龍的意思是想先解決合同單價低的問題再辦小產權證，御嘉置地公司的李建國也答應解決，但直到查封了也沒有解決。

御嘉置地公司又稱，成龍要求過辦證，但辦產權證要公開購房合同的內容，中泰成龍公司購房合同價格定的低，成龍想要先解決價格低的問題，也協商過怎么解決，但最終沒有解決，再往后想做網簽也做不了了。

不過，御嘉置地公司的債權人天鴻控股公司對此并不認賬。天鴻控股公司認為，中泰成龍公司與御嘉置地公司簽訂的兩份《北京市商品房預售合同》實質上是為了以房抵債，根據最高人民法院公布案例所確立的裁判規則，為了進行以房抵債而簽署的房屋買賣合同不具有排除其他債權人的優先效力。此外，中泰成龍公司未支付任何購房款，中泰成龍公司所述的房款支付方式違反相關規定，中泰成龍公司對于未能及時辦理上訴兩套房產的產權證存在過錯。

成龍一方對此做過權益維護。2019年6月20日，中泰成龍公司起訴天鴻控股公司，請求法院停止對上述兩套房產及五個車位的執行。根據北京市第二中級人民法院的一審判決結果，法院支持了中泰成龍公司的請求，停止了對前述房產的執行。

不過，天鴻控股公司對一審判決結果不服，又在今年2月13日向北京市高級人民法院提起了上訴，要求撤銷一審判決，改判駁回中泰成龍公司所提訴訟請求。北京市高級人民法院認為，涉案房屋產權未能于查封之前轉移登記至中泰成龍公司名下，系因中泰成龍公司自身原因所致，中泰成龍公司的主張并不完全符合執行異議復議規定相關的要件，因此判決撤銷一審判決，駁回中泰成龍公司的訴訟請求。