樓市調(diào)控政策加大“炒房”成本 二手房市場趨勢性上漲難

近年來，特別是在一二線城市，由于新建住宅增量有限等原因，二手存量住房銷售占比越來越高，二手房價也一直頗受人們關(guān)注。“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季即將到來，最近二手房市場表現(xiàn)如何?

國家統(tǒng)計局近日公布了8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬介紹，8月份，二線城市二手住宅銷售價格與上月相比漲幅回落——31個二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

與上年同期相比，二線城市二手住宅銷售價格漲幅連續(xù)16個月相同或回落，三線城市二手住宅銷售價格漲幅連續(xù)17個月相同或回落。

近期，又有不少城市出臺樓市調(diào)控措施，也對二手房市場產(chǎn)生了不小影響。例如，深圳市日前就《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法(修訂征求意見稿)》公開征求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管機制，并建立存量商品房價格引導(dǎo)制度。

深圳7月15日出臺新的樓市調(diào)控措施，效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，深圳二手住宅銷售價格與上月相比上漲1.1%，漲幅收窄0.1個百分點，為連續(xù)第二個月收窄，也是8月份4個一線城市里唯一漲幅收窄的城市。

深圳出臺調(diào)控措施之前，投機炒房氛圍十分濃厚，價格持續(xù)攀升。然而最近深圳二手房中介服務(wù)人員明顯感覺到，二手住宅訪客量保持較低水平，業(yè)主放盤量持續(xù)減少，帶看和成交驟減，客戶入市意愿明顯減弱，樓市觀望氣氛上升。

受二手房成交下降影響，住房租賃市場卻不降反升。深圳中原住宅中心片區(qū)負責人楊洋介紹，由于調(diào)控政策使很多人購房資格受限，二手房成交量下跌，很多客戶會轉(zhuǎn)購為租，將購房需求轉(zhuǎn)為租賃需求。此外，新冠肺炎疫情得到有效控制后，回城市工作的人逐漸增多，兩股力量合在一起，租房市場因而更加活躍。

除深圳以外，其他3個一線城市北京、上海、廣州的二手房市場，無論是量和價都呈現(xiàn)溫和平穩(wěn)的態(tài)勢。市場研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，整體而言，在近期房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出以及需求已于前期釋放雙重作用疊加下，重點城市二手房市場成交呈現(xiàn)穩(wěn)中回落態(tài)勢。

近年來，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，二手房市場在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季表現(xiàn)均不明顯。今年以來，中央多次強調(diào)“房住不炒”。近期，住建部也分別從房企端、城市監(jiān)管端加強分類指導(dǎo)。一旦局部地區(qū)樓市過熱，調(diào)控仍有可能加碼。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，成都、深圳、無錫、沈陽等城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施中，均有直接針對二手住房交易的內(nèi)容，如個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年等，客觀上加大了“炒房”成本。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，今年“金九銀十”期間，各地新房供應(yīng)規(guī)模較大，客觀上會使得二手房交易受到影響。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，盡管處于傳統(tǒng)銷售旺季，近期二手房市場很難出現(xiàn)趨勢性上漲，無論成交量還是價格均有望以穩(wěn)為主。

“隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障購租并舉的住房制度不斷完善，房地產(chǎn)市場保持總體穩(wěn)定有基礎(chǔ)。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉近日表示。