爛尾是買房最深的一個坑 買房還應看資產負債表

當市場火爆的時候，沒有人會想到千億房企也會暴雷。但房地產行業里一個又一個案例不斷告誡買房人，千億房企說倒就倒，而當初一擲千金的購房者，隨之陷入爛尾的深坑里自救無門。

“原本應該今年6月份交樓的別墅，如今還是個坑!”家住北京的李女士，便用上千萬資金，買了最大的一個坑。作為泰禾北京院子二期疊拼別墅的業主，她在談及過去兩年的歷程時，只剩無盡的心酸。

期房制度，帶來了中國房地產市場的空前繁榮，也成就了若干千億級別的房企巨頭，然而開發商債務暴雷，預收賬款被挪用等等因素，致使項目爛尾購房者利益受損的事件也頻繁爆發。

對開發商來說，爛尾的只是一套房子，但對購房者來說，這套房子或許就是全部。在預售制度尚待完善、房企仍在暴雷出清的時候，選擇相對穩健的房企，無疑應該成為購房者“上車自保”的第一課。

“我有生之年能住上新房嗎?”

李女士的心酸故事起源于2018年。彼時，她賣掉了原來位于北京西城區一套學區房，并拿著1200萬房款，與泰禾集團下屬公司簽訂了商品房購房合同。

她選擇泰禾北京院子的初衷是為了父母，二老已經70多歲，她想為父母換一個環境和品質較好的居住空間，需要面積大些，除了讓父母住得舒服之外，還可以當作日后全家聚會的場所，一套大房子還有空間再請一個保姆，方便照顧父母的晚年。

更戲劇化的是，李女士父母因賣房置換，過渡期間租房，房東大姐經李女士介紹，也買了北京院子二期。據李女士介紹，這位房東的初衷是想換套大房子，跟80多歲的老母親同住。

根據當初的合同，這一期住房計劃于2021年六月交樓，但因為泰禾集團資金鏈斷裂，全國多個項目停滯，項目開發資金難以為繼而停工。

李女士對第一財經說：“其實我發現爛尾算是業主中比較晚的了，有很多業主比我發現的早很多。因為我是2018年底付款，并在2019年春節前成功網簽，我想著既然已經網簽就不會有什么問題。”

李女士口中“早很多”的那些業主更無奈，因為他們均集中于2019年春節后買房，而那個春節是泰禾北京院子二期的重要轉折點。在春節之前，項目監管賬戶中尚有充足資金，購房人可以順利網簽;而春節之后，監管賬戶中資金被挪用，購房人無法網簽。

也正是有越來越多的業主發現無法網簽，他們才開始意識到，泰禾北京院子二期可能出了問題。維權這條漫漫長路崎嶇不平，李女士說她找過許多部門和地產圈的朋友打聽消息，但是目前仍然沒有任何結論。

據悉，被套在泰禾北京院子二期的業主一共有300多戶，他們自發組織在一起，建立了名叫“議事廳”的微信群，針對項目的進展情況互通有無。“議事廳”的牽頭人王先生對第一財經表示，“業主們試圖通過各種渠道去推進項目，但是仍然沒有進展。”

“我們發現項目出問題相對較早，第一時間控制了銀行貸款，要求業主們的尾款銀行不得發放給泰禾，這筆尾款共計8個億左右。”業主們去咨詢，得到的回復是，8個億足夠讓院子二期完工。

然而項目卻遲遲不能動作，為什么?據王先生介紹：“因為泰禾欠總包方中鐵建工工程款未結，中鐵建工要求泰禾還錢，還錢后才撤場。”而如果中鐵建工不撤場，其他總包方無法入場，即便業主們手中握有8個億，依然無法重啟項目建設。

關于北京院子二期的工程進展，泰禾通過名為公眾號“泰禾麗景家園”給業主們定期發布，而這個公眾號最后一次發布項目進度的文章顯示是2020年10月30日，內文顯示部分房子已經封頂，還有正在施工的其余部分。

李女士說：“10月30號之前，泰禾會以大約每周一篇文章的形勢匯報進度，但是我仔細比對過，所有進度都差不多，在坑里的仍然在坑里。”而在這個日期之后，泰禾便沒有再更新過項目進展。

現在，李女士年邁的父母現在經常會問女兒，“我有生之年還能住上新房嗎?”而這個問題也是她的房東的大姐的老母親經常會問的一句話。李女士對第一財經表示，“我父母現在年近80，等到將來房子蓋好，他們還能有多久享受晚年生活的時間?”

爛尾并非孤案

在2015年開啟的一輪樓市熱潮下，誕生了一大批憑借高杠桿助力一日千里大肆擴張的激進房企，泰禾集團是其中之一，以及過去兩三年內倒下的福晟集團、華夏幸福、山水文園和最新傳出債務違約的協信地產等，都曾經是那場樓市盛宴中閃亮的明星。但當瘋狂過后，最終留下一地雞毛的局面。

據了解，僅泰禾集團旗下位于全國的停工項目便不在少數，其中一部分通過出讓股權、相關部門參與協調等方式成功盤活，但類似北京院子二期一樣仍在沒能找到解決通道的項目依然存在。

比如位于北京東三環知名豪宅山水文園九御。第一財經記者曾實地走訪山水文園，這是一個已經非常成熟的社區，幼兒園、商業全部投入使用，社區內人氣興旺。九御的8棟樓就在這樣一個成熟的社區中，被圍擋圈起，與其他樓棟分隔開。

經走訪，上述8棟樓的外立面已經全部完工，從外面看與社區內其他樓棟并無不同。然而第一財經與社區內保安攀談時，保安表示，“這些樓里面沒人住，是空的，也沒建好，但是也沒看到有施工隊在里面干活。”

該項目已經處于全面停擺狀態，除了8棟樓是停工狀態之外，項目售樓處也已經關停。在售樓處的玻璃門上，北京市第三中級人民法院的公告顯示，由于產權糾紛，市中院查封該項目1號樓16處、2號樓9處、3號樓9處共計34套房產。山水文園九御涉及爛尾戶數約120戶，單套房價1200萬元起。

據貝殼研究院編寫的《2021住房消費維權白皮書》，2020年，全國范圍內住房消費相關投訴數量達5.55余萬件，較上年增加15.5%。其中，新房領域內，房屋質量、商品房廣告虛假宣傳及合同類投訴成為主要糾紛焦點。

在浩如煙海的維權案例中，“爛尾樓”無疑是最棘手、最難解決的問題之一，一旦房企暴雷、“爛尾樓”出現，購房者往往要經歷數年時間等待，且不一定能等到光明的未來。以廣州著名爛尾樓澳洲山莊為例，數百業主已經在項目爛尾的深坑中煎熬了整整20年。

上世紀90年代中期，廣州澳美房地產開發有限公司(簡稱澳美公司)以“首期3.8萬元，免息分期付款”的廣告吸引了一大批高級知識分子、退休職工、醫護人員、工程師認購澳洲山莊。2000年，澳美公司資金斷鏈項目爛尾。隨之而來的債權紛爭，將眾多購房者推向人生的深淵：有人因當初的按揭貸款，背上巨大債務;有人直到去世都未住進夢想中的美麗山莊……購房時還是壯年，如今卻已年逾古稀。

買房還應看資產負債表

中國房地產市場化發展經歷了30個春華秋實，荒誕的故事仍在不斷上演，一批又一批購房者為市場和企業的失控而買單。對此，多數觀點認，企業的貪婪或是原罪，而預售款的監管不力，亦是導致爛尾的主因。

早在2013年，北京市便出臺《商品房預售資金監督管理辦法》，所有申請商品房預售許可的項目、所有形式的預售購房款都將納入監管范圍。從理論上來講，購房者的預付款可以滿足相關項目完工，因此如果此《辦法》能夠有效執行，那么爛尾樓情況將大大減少甚至杜絕。

然而現實情況是，預售資金被挪用在房地產行業是較普遍的現象。泰禾北京院子二期之所以無以為繼，其原因就在于業主們的首付被挪作他用。王先生對第一財經表示，泰禾不僅挪用了首付款，甚至還想繼續挪用業主們的貸款，“好在被業主們及時發現，及時止損。”

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對第一財經表示，挪用預售資金反應的是行業的高桿杠弊端，“房企為了沖規模，運用較高的財務桿桿，將預售資金挪用做其他項目的開發或拿地資金。”然而一旦市場下行，項目回款受阻、融資中斷，則企業就面臨資金鏈斷裂危機，形成爛尾。

柏文喜認為，要解決爛尾現象的發生，首先要做好預售資金的監管，保證這筆資金的專款專用，其次要從行業面著手，適當降低杠桿的使用。去年，國家層面出臺“三道紅線”融資新規，強制要求所有規模房企降杠桿，是便是防范風險于未然的根本舉措。

其次，業主聯合起來維權自救，也是防止項目爛尾惡化的應對策略。律師王玉臣對第一財經表示，一旦遇到爛尾現象，業主需要一個強有力的組織，紀律嚴明組織維權;在組織中需要一個優秀且品質過硬的業主代表;同時制定相關保密機制，盡快提起訴訟。

不過，于購房者而言，無論等待，還是訴訟，都只是無奈之舉，最關鍵的還應該在購房時保持清醒，盡量避開高風險房企。通常而言，房企資金危機爆發后，首當其沖的便是在建項目，購房者將被迫與房企“共進退”，一榮俱榮、一損俱損。因此，選擇經營穩健的品牌房企項目，是避免此類悲劇發生的第一步。

目前，盡管“三道紅線”威力之下，房地產企業的債務杠桿呈下跌趨勢，但暴雷出清的過程仍在繼續。以近期陷入危機的協信遠創為例，3月9日，該公司發行的債券“18協信01”未能如期兌付，債券發行總額7.1億元，票面利率7.5%，余額4.4億元;3月11日，債券持有人稱收到應收利息，但仍未兌付本金。而資金危機，已影響到協信在重慶的項目進度。

日前，融創中國董事局主席孫宏斌便預測，房地產行業底層邏輯變了，未來很多企業要出清了，還會看到個別企業暴雷，現在看不明白是哪些企業，但未來就會分化。

也有業內人士稱，目前出現經營困難的房企名單在進一步擴大。這些房企發展模式非常類似，大多動用高杠桿激進擴張、內部管理混亂，以及部分從區域起家此后重倉長三角、珠三角的房企，曾經高價搶下的地，為未來經營困難埋下了隱患。

所以，買房子只看看地段和品質遠遠不夠，因為買房子，還要看看開發商的資產負債表。