樓市整體供大于求現象延續 全國百城住宅庫存連續三月攀升

在房地產調控政策持續作用下，加上年底樓市觀望情緒加劇，全國住宅市場整體供大于求矛盾加劇。18日，易居房地產研究院公布的數據顯示，受監測的100個大中城市住宅庫存連續三個月環比上升。

易居方面發布的數據顯示，截至2018年11月底，受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為44791萬平方米，環比增長2.5%。觀察歷史數據，2018年9月開始，百城庫存規模出現近三年來首次顯著攀升態勢。10月至11月繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢迎來拐點，2018年四季度正步入上行通道。

截至2018年11月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2713、22780和19298萬平方米，環比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，自2018年6月首次出現同比正增長態勢，7月至11月繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市雖然保持同比下跌，但跌幅持續收窄。三線城市在連續38個月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長現象。

嚴躍進指出，觀察歷史數據，11月推盤規模創下了歷史最高水平。“這說明房企年底需要沖刺業績，推盤節奏有所加快。從側面也說明，11月預售證管控的力度相對小，部分積壓的高價樓盤正密集入市。從購房者的角度看，近期房源可選的機會也在增加”。

從供求關系來看，11月，100個城市新建商品住宅供應量為5930萬平方米，而成交量為4858萬平方米。在以往連續9個月出現供小于求的態勢基礎上，9月首次出現供大于求態勢，10月至11月繼續保持此類態勢。

“房企普遍重新面臨去庫存的較大壓力”。嚴躍進認為，從去化周期來看，截至11月，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.5個月。“這也意味著市場消化完這些庫存需要9.5個月，該數值相比10月的9.2個月有所增加。從趨勢看，當前存銷比正開始走出歷史低位，且開始小幅反彈”。

整體來看，嚴躍進認為，2018年9月至11月全國百城庫存數據持續上漲，說明供給規模較大，而市場去化效果一般。“庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。當然從另一方面看，庫存規模增加，一定程度上也緩和了當前城市庫存不足和缺貨的矛盾，同時也增加了購房者議價的空間”。

“12月房企申領預售證的積極性依然很高，供應規模依然會放量”。他進一步分析預測，“市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈。”