百城單月推盤創歷史新高 住宅庫存連增3個月

12月18日，易居房地產研究院發布最新一期《中國百城庫存報告》。報告顯示，截至2018年11月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為44791萬平方米，環比增長2.5%，同比下降0.7%。

觀察歷史數據，2015年1月份以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態勢。10-11月份繼續保持增長態勢?？傮w上看，庫存走勢迎來拐點，四季度正步入上行通道。

11月份推盤規模創歷史最高水平

報告顯示，截至2018年11月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2713、22780和19298萬平方米，環比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。

從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，6月份首次出現同比正增長態勢，7-11月份繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市雖然保持同比下跌，但跌幅是在持續收窄的。三線城市在連續38個月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長現象。

2018年11月份，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5930萬平方米，環比增長25.0%，同比增長34.3%。觀察歷史數據，11月份推盤規模創下了歷史最高水平。易居認為，說明房企年底需要沖刺業績，推盤節奏有所加快。從側面也說明，11月份預售證管控的力度相對小，部分積壓的高價樓盤正密集入市。從購房者的角度看，近期房源可選的機會也在增加。

此外，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.5個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.5個月，該數值相比10月份9.2個月有所增加。從趨勢看，當前存銷比正開始走出歷史低位水平，即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。

樓市天平將繼續傾向于購房者

記者從武漢市房管局了解到，該市商品住宅庫存面積已連續4個月增加。截至11月底，全市已批準預售尚未網簽的商品住房139254套，面積1480.38萬平方米。數據顯示，武漢樓市庫存面積正逐月增加。8月末至11月末，已批準預售、尚未售出的商品住房面積分別為1273.66 萬 、1300.59 萬 、1348.76萬和1480.38萬平方米。

中國指數研究院華中研究總監李國政表示，隨著樓市住宅供應量持續加大，目前武漢部分區域已呈現出供大于求的局面，加之剛需優先選房比例繼續擴大，樓市天平將繼續傾向于購房者。

對于全國庫存情況，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，2018年9-11月全國百城庫存數據持續上漲，說明供給規模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。當然從另一方面看，庫存規模增加，一定程度上也緩和了當前城市庫存不足和缺貨的矛盾，同時也增加了購房者議價的空間。

他預計，12月份房企申領預售證的積極性依然很高，供應規模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈。所以住宅庫存規模或有繼續攀升的可能。此類庫存走勢將繼續倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成。