怎樣看待地產(chǎn)政策與利率走勢(shì)的關(guān)系？

中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正7月24日主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。在本次會(huì)議之前，不少熱點(diǎn)城市已經(jīng)開始著手限制房價(jià)上漲。通過回顧歷史上的地產(chǎn)調(diào)控對(duì)利率的影響，我們認(rèn)為一旦房價(jià)的上漲勢(shì)頭得以抑制，那么不管是基本面還是貨幣政策對(duì)于債市的壓力均會(huì)減輕，利好利率下行。

近期部分熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲提速。

隨著國內(nèi)疫情得到穩(wěn)妥控制后樓市的開放，以一線城市為代表的部分熱點(diǎn)城市房價(jià)在最近幾個(gè)月出現(xiàn)了比較大的環(huán)比增幅。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，深圳5月和6月二手房價(jià)環(huán)比上漲分別為1.6%和1.9%，北京二手房近三個(gè)月的環(huán)比增速為1.1%，1.8%和0.7%，均創(chuàng)下2017年以來的月度環(huán)比漲幅的新高。在一線城市的帶動(dòng)下，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始轉(zhuǎn)熱，70大中城市中新房價(jià)格環(huán)比上漲數(shù)快速增加，整體房價(jià)上漲也有所提速。

政策層面對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)進(jìn)一步明確。

韓正副總理7月24日主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。韓正表示，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長效機(jī)制。部分城市已經(jīng)及時(shí)出臺(tái)了地產(chǎn)調(diào)控措施。深圳市嚴(yán)格限購政策，出臺(tái)了提高購房年限和房貸首付等措施，東莞、杭州、南京等地加碼調(diào)控，打擊投機(jī)炒房、捂盤惜售行為。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，重要地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，利率短期內(nèi)均有所下行。

2010年4月史上最嚴(yán)厲調(diào)控“新國十條”推出，打擊地產(chǎn)投機(jī)空間，房價(jià)開始出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。從2010年4月17日的“新國十條”算起，到5月下旬，加上當(dāng)時(shí)歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的擾動(dòng)，十年期國債利率下行約20bps.2016年，從9.30北京地產(chǎn)新政到“十一”國慶期間，深圳、廣州、南京等近20個(gè)城市相繼實(shí)施限購限貸措施，調(diào)控規(guī)模空前。各地在限購限貸的基礎(chǔ)之上，又加強(qiáng)了銷售價(jià)格監(jiān)管、房貸審批等方面的措施，十年期國債收益率自政策陸續(xù)出臺(tái)到10月下旬下行幅度約為8bps。

地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)從基本面和貨幣政策兩個(gè)影響路徑均利好債市預(yù)期。

僅就短期而言，房價(jià)上漲對(duì)于基本面的刺激不利于債市，貨幣政策從長計(jì)議、謹(jǐn)慎操作，短期對(duì)債市也會(huì)形成利空。然而一旦產(chǎn)業(yè)政策層面的調(diào)控啟動(dòng)，房價(jià)上漲勢(shì)頭得以抑制，那么不管是基本面還是貨幣政策對(duì)于債市的壓力均會(huì)減輕，市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)迅速反應(yīng)，利好利率下行。

債市策略：

近期局部地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的風(fēng)險(xiǎn)引起了政策層的重視，部分城市已經(jīng)開啟相應(yīng)的調(diào)控政策。即便是在疫情進(jìn)入中后期的經(jīng)濟(jì)增速下行壓力下，“房住不炒”依然是地產(chǎn)市場(chǎng)鐵打不動(dòng)的原則，7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)之后，邊際收緊的信號(hào)已經(jīng)相對(duì)明確。回顧歷史我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)政策收緊抑制房價(jià)上漲的預(yù)期往往會(huì)使利率在短期內(nèi)獲得一定的下行動(dòng)力。站在當(dāng)下的時(shí)點(diǎn)，地產(chǎn)政策信號(hào)確認(rèn)依然對(duì)債市形成利好，料利率仍有進(jìn)一步下行的空間。