上海和重慶率先試點10年 房地產(chǎn)稅離正式落地還有多遠？

近日，上海市人民政府發(fā)布“關(guān)于延長《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》有效期的通知”。根據(jù)通知內(nèi)容，上海市2011年發(fā)布執(zhí)行的這份文件經(jīng)評估需繼續(xù)實施，將繼續(xù)按照執(zhí)行。重慶日前也下發(fā)了有關(guān)房產(chǎn)稅執(zhí)行層面的新通知。

自2011年1月上海和重慶率先試點對個人住房征收房產(chǎn)稅，至今已經(jīng)過去了10年。兩個試點城市的房產(chǎn)稅有何變化?是否起到抑制房價的作用?

試點

兩地征收房產(chǎn)稅

側(cè)重點有所不同

上海市和重慶市的房產(chǎn)稅試點方案雖然出發(fā)點都是為進一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費，有效配置房地產(chǎn)資源，但這兩個試點城市的房產(chǎn)稅卻是兩個版本。上海的房產(chǎn)稅試點范圍為上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價。重慶的房產(chǎn)稅試點范圍為重慶市主城9個區(qū)，作為參照的“新房成交均價”指上兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術(shù)平均。

重慶市個人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。而上海房產(chǎn)稅的征收對象是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。兩地的房產(chǎn)稅方案均體現(xiàn)了對外來炒房者的警惕。在存量房方面，上海一律不征，重慶存量獨棟商品住宅要征收。

免稅面積(起征點)方面，上海按“人均面積”算，人均60平方米(含)為起征點。重慶則按“戶面積”算，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。適用稅率上海分兩檔：0.4%和0.6%;重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%。可以看出，稅率方面重慶高于上海的。

總體上來說，重慶模式以高端豪宅為重點征收對象，較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，對高檔住宅成交形成有效制約。而上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了抑制的作用。

變化

重慶高端住宅房產(chǎn)稅稅線

首次突破兩萬元

10年來，兩個城市房地產(chǎn)稅政策方面沒有大的變動。上海市試點的征收對象一直是上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

重慶市由于涉及高端住宅的定義問題，每年重慶市住建部門都會公布新的高端住房的價格標準。重慶市住建委近日發(fā)布的通知顯示，2021年主城中心城區(qū)個人新購高檔住房是指成交建筑面積價格達到22106元/平方米及以上的住房。據(jù)統(tǒng)計，重慶房產(chǎn)稅歷年的稅線呈現(xiàn)逐漸攀升的態(tài)勢。其中2017年為13941元/平方米、2018年為15455元/平方米、2019年為18455元/平方米、2020年為19587元/平方米、2021年為22106元/平方米。

關(guān)注

征收房地產(chǎn)稅

要“立法先行”

近些年來，不時傳出我國將全面開征房地產(chǎn)稅的說法，那么房地產(chǎn)稅是否會很快來臨?實際上，重慶和上海試點的“房產(chǎn)稅”并不同于“房地產(chǎn)稅”。房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財產(chǎn)稅。

2020年12月，財政部部長劉昆在《人民日報》上發(fā)文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。

中國財政科學研究院院長劉尚希日前在接受媒體采訪時表示，房地產(chǎn)稅的出臺要特別審慎，要權(quán)衡各方面的因素。征收房地產(chǎn)稅要“立法先行”，房地產(chǎn)稅開征關(guān)鍵是看立法進度，不立法肯定沒有辦法開征。立法是需要程序和時間的，現(xiàn)在房地產(chǎn)稅立法的草案都沒有，目前沒看到房地產(chǎn)稅立法出臺的跡象。即使立法了，還需要落地操作，在征管方面還有很多條件需要去創(chuàng)造、去準備，包括核實、評估、征繳等，工作量會非常大。文/本報記者 朱開云

房產(chǎn)稅試點已10年

有何成效

重慶和上海試點的房地產(chǎn)稅起到了什么作用?

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，重慶和上海房產(chǎn)稅試點已有10年，兩地政府最新關(guān)于房產(chǎn)稅的通知表明房產(chǎn)稅試點還將繼續(xù)，房產(chǎn)稅的改革依然會推進。國內(nèi)許多城市的房價目前依然處于上漲態(tài)勢之中，通過房產(chǎn)稅等政策的落實，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，有助于進一步引導(dǎo)投資行為，真正促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

一位長期關(guān)注重慶房地產(chǎn)市場的分析師表示，重慶出臺的房產(chǎn)稅，起到了控制高端物業(yè)過度投資，打擊投機行為的作用，這個房產(chǎn)稅的出臺，穩(wěn)定了當時市民對樓市的預(yù)期。另外，根據(jù)政策規(guī)定，重慶征收的個人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護。重慶試點的房產(chǎn)稅也為住房保障體系的建設(shè)做出了貢獻。