多地試水“兩集中”出讓住宅用地 地產(chǎn)項(xiàng)目將集中入市？

近期，全國多地自然資源和規(guī)劃部門宣布2021年實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，涉及青島、鄭州、天津等城市，部分城市將全年分三批次，集中發(fā)布公告、集中組織出讓住宅用地。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地“兩集中”出讓，或有利于促使房地產(chǎn)企業(yè)謹(jǐn)慎、理性拿地，并將對房價(jià)管控起到一定作用。但開發(fā)商集中在一個(gè)時(shí)間段拿地，也必然導(dǎo)致相關(guān)項(xiàng)目集中入市，這或許給房地產(chǎn)市場銷售帶來一定沖擊。

多地試水“兩集中”出讓住宅用地

“之前市場一直有相關(guān)傳言，近期這算是正式落地了，未來預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)。”在多個(gè)城市發(fā)布相關(guān)公告后，一位中小房企東部區(qū)域負(fù)責(zé)人對記者說，“兩集中”出讓住宅用地是調(diào)控政策的一部分。

“兩集中”出讓住宅用地，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。

青島市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站顯示，青島市將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場理性競爭。

鄭州市自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布相關(guān)通知，對鄭州市航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)自然資源主管部門要求禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。

天津相關(guān)部門規(guī)定，全年發(fā)布出讓公告原則上不超過三次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡;集中出讓土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期。天津?qū)⒂?月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個(gè)日期，當(dāng)?shù)夭辉侔l(fā)布住宅用地的出讓公告。

“以前都是一塊地一塊地出讓，大企業(yè)有資金等優(yōu)勢，最終結(jié)果就是大企業(yè)次次參與，好地都被他們拿走了，我們只能做些邊角料。”上述房企東部區(qū)域負(fù)責(zé)人這樣解釋多地出臺這一政策的初衷。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的行業(yè)報(bào)告顯示，2020年40個(gè)城市土地市場量價(jià)齊升，溢價(jià)率小幅下降，土地市場整體平穩(wěn)。從土地成交面積看，2020年二季度之后，部分城市樓市、土地市場火熱，下半年熱點(diǎn)城市調(diào)控雖有收緊，全年40城土地成交建筑面積仍增長8%，創(chuàng)2015年以來新高。

一名頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，該政策出臺意味著頭部企業(yè)無法再壟斷優(yōu)質(zhì)地塊，可以在一定程度上降低土地市場熱度。“因?yàn)榧词故穷^部企業(yè)，短時(shí)間籌集的資金也有限，集中招拍掛時(shí)只能優(yōu)中選優(yōu)，找?guī)讉€(gè)重點(diǎn)發(fā)力。”

或?qū)е碌禺a(chǎn)項(xiàng)目集中入市

業(yè)內(nèi)人士分析稱，“兩集中”出讓土地政策或?qū)⑴c房企降負(fù)債等政策產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

2020年，監(jiān)管層對于房企貸款及資金監(jiān)管動(dòng)作不斷。2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，并制定地產(chǎn)融資三條紅線。三條紅線以“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍”，將房企分為紅、橙、黃、綠四檔進(jìn)行分類管控，不同檔的房企有息負(fù)債規(guī)模約束不同。其中三條紅線均超標(biāo)，為紅檔，有息負(fù)債規(guī)模不得增加;兩條紅線超標(biāo)，為橙檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

“集中拿地，很可能會(huì)導(dǎo)致相關(guān)房企在拍地月份出現(xiàn)一個(gè)負(fù)債高峰，這也會(huì)給企業(yè)資金鏈帶來較大壓力。”上述中小房企東部區(qū)域負(fù)責(zé)人說，這也會(huì)進(jìn)一步降低大房企多拿地意愿，引導(dǎo)企業(yè)更為理性、謹(jǐn)慎參與相關(guān)地塊招拍掛。

卓易數(shù)據(jù)創(chuàng)始人馬光明說，此次土地集中政策與三道紅線政策一脈相承。一次供出數(shù)十宗土地，便于資金充足的企業(yè)有計(jì)劃性的拿地，減少了資金緊繃、囤地較多、負(fù)債較高的房企斷斷續(xù)續(xù)拿地的機(jī)會(huì)。此次政策對現(xiàn)金流充足、融資能力強(qiáng)的品牌企業(yè)是利好，而資金狀況緊張的中小企業(yè)生存空間將會(huì)越來越小。

也有開發(fā)商擔(dān)心，大房企拿地后，相關(guān)優(yōu)質(zhì)地塊在大房企間流動(dòng)性或?qū)⑻嵘嚓P(guān)監(jiān)管舉措也應(yīng)考慮到這一點(diǎn)，否則中小房企拿地難度更大。

樓市分析人士張百忍認(rèn)為，和“兩集中”政策相比，部分城市供應(yīng)問題更在于土地出讓的結(jié)構(gòu)性不合理，部分城市郊區(qū)土地出讓過盛，而市區(qū)地塊較少，“兩集中”政策或效果有限。

此外，也有市場人士擔(dān)心，集中拿地，再加上開發(fā)建設(shè)進(jìn)度類似，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目集中入市，如中小房企地塊較差，更缺乏對購房者的吸引力，生存狀況會(huì)更加艱難。

也有分析稱，中小型房企資金實(shí)力有限，可以參與的土地很少，只能通過全力廝殺去拿下高價(jià)土地，若自身的運(yùn)營能力、操盤能力有限以及融資成本過高的情況下，虧損的概率就會(huì)大大增加，未來的生存環(huán)境將會(huì)更加惡劣。

對房企來說，馬光明認(rèn)為，應(yīng)做好多手準(zhǔn)備：一、在供地前把要供出的土地研究明白，做好“擇地”準(zhǔn)備;二、籌備好充足的資金，一年只有三次，錯(cuò)過就錯(cuò)過了;三、銷售環(huán)節(jié)盡量避開集中上市期，尤其供應(yīng)較多的區(qū)域和板塊，減少競爭，做好“擇時(shí)”。