陸家嘴110幢億元樓出租率已基本回升到疫情前水平

2018年12月正式啟用的瑞明大廈，招商工作幾乎是在疫情下開展的。面對經(jīng)濟下行帶來的挑戰(zhàn)，瑞明大廈逆勢而上，出租率一舉躍至93%，還吸引了AXA安盛保險、德勤勤躍等企業(yè)入駐。2020年，瑞明大廈成為陸家嘴金融城新晉億元稅收樓宇。

瑞明大廈是陸家嘴樓宇經(jīng)濟的一個縮影。小布從陸家嘴管理局獲悉，疫情大考下，陸家嘴金融城樓宇經(jīng)濟交出高分答卷，在主要經(jīng)濟指標、進步指數(shù)等方面呈現(xiàn)逆勢上揚趨勢：2020年稅收億元以上樓宇新增9幢，數(shù)量達到110幢。其中稅收10億元以上樓宇達到32幢，稅收20億元以上樓宇達到20幢，稅收60億元以上樓宇4幢，核心區(qū)域甲級以上樓宇單位經(jīng)濟密度從1.2億元/萬平方米提升到1.25億元/萬平方米。整個陸家嘴區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展在疫情的沖擊下，表現(xiàn)出強勁韌性。

樓宇出租率已回到疫情前水平

瑞明大廈管理方上海雙輝濱江商業(yè)經(jīng)營管理有限公司招商部總監(jiān)陸貽亭告訴小布，樓宇4-17樓是標準層，一層面積2400平方米。疫情期間，招商團隊調查發(fā)現(xiàn)，有1/3比例小租戶的需求面積在300-400平方米間，而這正是小陸家嘴區(qū)域內的供應空缺。

對此，招商團隊及時調整策略，在低區(qū)和高區(qū)拿出兩個樓層，做了六分割小單元，補充招商面積選擇，成功帶動了部分小租戶入駐。同時，招商團隊采取“云看房”的直播形式擴大宣傳渠道，獲取市場較好口碑，有效地增加了帶看量及成交率。

與此同時，瑞明大廈利用區(qū)位優(yōu)勢，營造最優(yōu)的辦公環(huán)境。稀缺的一線沿江風景和樓頂標識資源，成功吸引了AXA安盛保險等標桿性企業(yè)入駐。

陸家嘴管理局副局長梁慶介紹，雖然有疫情對經(jīng)濟的影響，但2020年陸家嘴樓宇出租率并未有較大幅度的下降。數(shù)據(jù)顯示，陸家嘴110幢億元樓出租率從2020年初的87.3%，下降到年中的84.6%，2021年初已基本回升到疫情前水平，目前出租率達到86.7%。

一批稅收億元樓宇表現(xiàn)不俗，如新增稅收億元樓宇瑞明大廈出租率達到93%，其他稅收億元樓如源深金融大廈、新天國際大廈、陸家嘴金控廣場等，出租率都達到了90%以上。

為樓宇“精準畫像”匹配資源

樓宇經(jīng)濟是陸家嘴金融城的核心載體，目前陸家嘴金融城商辦樓宇達285幢。為促進樓宇招商出租，陸家嘴為樓宇“精準畫像”，匹配資源，引入頭部企業(yè)，實行產業(yè)鏈招商，在樓宇內打造完備的行業(yè)生態(tài)圈。

什么是樓宇“精準畫像”?梁慶介紹，指的是通過與樓宇經(jīng)濟相關的一系列指標，如樓齡、面積、出租率、平均租金、物業(yè)單位、樓宇入駐企業(yè)總數(shù)、產業(yè)結構、商業(yè)配套條件等，給每棟樓宇畫一幅精準的畫像，精準畫像有利于全面掌握各樓宇的特征，從而提供更加精準的服務。

“有些外企對樓宇空氣質量、辦公舒適度有要求，我們會相應給企業(yè)推薦經(jīng)過權威標準認證的樓宇;有些企業(yè)對租賃成本比較敏感，對周邊交通又有要求，我們就推薦次中心區(qū)域的相關樓宇。”梁慶表示，通過打通政府、市場的信息共享渠道，全面掌握樓內每家企業(yè)情況，引導企業(yè)上下游、客戶群有效聚集，推進了樓宇經(jīng)濟高速、高效、高品質的發(fā)展。

“資產管理特色樓宇”，就是2020年陸家嘴管理局為浦東嘉里城進行的“精準畫像”。浦東嘉里城位于陸家嘴腹地，地處陸家嘴金融城和張江科學城交接的地方，陸家嘴管理局通過對樓宇租賃企業(yè)的精準分析，與樓宇強強聯(lián)手，推動產業(yè)鏈集聚。目前，樓內金融類機構達到58家，占總租戶數(shù)的61.7%，占總辦公面積的55%，其中朱雀投資、景林投資等資產管理類機構達到了37家，占總租戶數(shù)的40%，資產管理特色鮮明。

與之相似的，還包括“數(shù)字經(jīng)濟樓”陸家嘴軟件園、“外資金融樓”環(huán)球金融中心、“金融科技樓”良友大廈、“專業(yè)服務樓”金茂大廈、“高端財富管理樓”上海中心等，突顯樓宇產業(yè)標識。

推進樓宇經(jīng)濟高質量發(fā)展

2020年，寫字樓市場租賃需求悄然發(fā)生變化，新媒體、數(shù)字經(jīng)濟、醫(yī)療與生命科學等科技類企業(yè)辦公需求快速增加。為樓宇匹配相應企業(yè)的同時，陸家嘴管理局也在積極為企業(yè)匹配相應資源，促進與資本對接，推動新興產業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟、生命科技相關企業(yè)紛紛落地樓宇。

例如，針對科技類企業(yè)，陸家嘴管理局瞄準市場需求搭建平臺，已實現(xiàn)能鏈科技、瑞可迪生物醫(yī)藥、惠盾因泰生物科技、智眾醫(yī)療、瑞馥樂信息技術、斯熠環(huán)保等多家知名科技企業(yè)落地樓宇。

與此同時，陸家嘴管理局瞄準入駐樓宇企業(yè)的產業(yè)鏈、生態(tài)鏈，與樓宇業(yè)主、“五大行”“四大所”結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，構建樓宇業(yè)主+物業(yè)管理+專業(yè)機構+政府部門“四位一體”的聯(lián)動服務工作機制，打造一批高產出、高增長的特色樓宇。

寫字樓出租率的高低是反映一個城市經(jīng)濟活躍度的重要指標，但判斷樓宇經(jīng)濟活力，絕不能只看“出租率”。“樓宇出租率既要為增量留下需求，還要能為存量具備調控能力。當樓宇出租率飽和時，業(yè)主會預期租金每年上漲，幾年前陸家嘴樓宇出租率一度達到97%。”梁慶說，當時陸家嘴主動進行了多種樓宇調控措施。去年，陸家嘴出于產業(yè)結構調整考慮，主動將一些租賃面積一萬平方米以上的租戶推薦至浦東其他區(qū)域。

世邦魏理仕相關分析顯示，加速推進金融開放和科技創(chuàng)新的政策和措施，帶來了很多新增的寫字樓需求，特別是國內證券基金公司的新租與升級需求，以及一些國外領先的科技企業(yè)在陸家嘴的擴租的需求，都表現(xiàn)得非常明顯。該機構預計，陸家嘴等一線城市核心商務區(qū)的寫字樓出租率，將在2022年逐漸升至90%以上，并帶動區(qū)域內租金增長率先進入企穩(wěn)回升的通道。