上海學區房溫和降溫？ 專家建議理性置業

3月16日，上海學區房上了微博熱搜。

當日，上海市教委發布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)。根據該辦法，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優質高中分配下來的名額，最大限度保證校校之間的平等。長期困擾上海中小學生家長的初中擇校問題，或將隨著這一改革措施的深入推進逐步緩解。

這不是上海學區房第一次上熱搜，2020年下半年，上海學區房曾因價格上漲引發網友熱議。根據克而瑞監測數據，2020年3月份以來，大三林板塊、張江板塊學區房聚集的區域，部分帶學區新房價格漲幅超50%。而2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。

學區房溫和降溫?

3月16日，上海市教委公布了《實施辦法》。這是2018年《上海市進一步推進高中階段學校考試招生制度改革的實施意見》的配套文件，適用于2022年起參加上海市高中階段學校招生錄取的考生。《實施辦法》規定，從2022年起，上海市高中階段學校招生錄取工作分為自主招生錄取、名額分配綜合評價錄取和統一招生錄取三種類型。

值得注意的是，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。名額分配綜合評價錄取是上海《中考改革方案》確定的招生錄取新辦法，具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。其中，名額分配到區招生錄取，以區為單位，依據總分排序按計劃錄取;名額分配到校招生錄取，以初中學校為單位，依據總分排序按計劃錄取。

“這個政策的目的主要是讓各類初中學校的優秀學生都有機會進入名校(高中)讀書，對于學區房有一定沖擊，但預計影響有限。”億翰智庫總監于小雨對《證券日報》記者表示。

“目前小學升初中的規則沒有變，購房者有實力還是會買學區房，優質學校的朋友圈資源是家長非常看重的，初中名校的優勢可能相對變弱了，但相對弱可能也比普通初中要強。可能原來初中名校上高中名校的名額是200個，現在是80個，普通初中可能原來是0，現在是1。”于小雨對《證券日報》記者補充說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，“按照克而瑞監控數據，上海市熱門學區板塊今年年初的價格較去年最高點有所回調，此次初中升高中錄取新政的出臺，應該會讓學區房溫和降溫。”

專家建議理性置業

學區房漲價成為2020年下半年上海樓市的熱點詞。據《證券日報》記者走訪了解，上海大三林區域前灘板塊諸多二手房小區、張江集團中學對口的幾個小區等，2020年全年價格漲幅超過50%。多個小區二手房價格遠超10萬元/平方米，而前灘新房均價在9萬元/平方米左右，兩者嚴重倒掛。

“現在核心區域的新房，分數沒達到60分(滿分，上海新房實行打分制度)基本排在靠后的位置，搖到號的可能性較小，滿分家庭搖到號的希望較大。對于購房者而言買到新房就是賺到，學區稍微好些的二手房基本跟新房價格嚴重倒掛，價格也是天價。”一位上海本地房企內部人士告訴《證券日報》記者。

“三林區域2020年二手房漲幅較大，部分小區如博學家園的成交價已經從去年最低單價6萬/平方米漲至最高10萬/平方米。三林區域內二手房去年是普漲，最低漲幅在30%，最高的翻了一番還不止。以三林這邊的都林嘉苑舉例，該小區2020年初二手房均價在5.2萬元/平方米，現在基本單價超過8萬元/平方米。”鏈家上海三林區域某二手房交易工作人員告訴《證券日報》記者。

嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示：“此次上海教改工作，將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。各類學校后續都可以享受到更公平的招考機會，自然使得‘哄搶好學區’的現象減少，進而促進相關學區房的價格降溫。對于家長和購房者來說，在此類教改政策下，應積極理解政策改革初衷即‘教育資源均衡化’的改革思路，理性擇校、理性置業變得很關鍵。”

上海易居房地產研究院發布的《上海教改開啟，教育資源均衡利好房價穩定》報告，對3月16日上海市教委的教改政策進行了分析，重點研究了四方面內容，即“名額分配綜合評價錄取”改革內容、去年上海學區房存在什么風險、教改下學區房市場如何變動、家長應如何理性擇校和理性置業。

報告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標和精神出發的，側面也反映了2020年上海學區房市場的風險和問題。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊(包括前灘)為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅居前。報告稱學區房類似漲幅明顯偏大，若后續價格下跌，則容易對購房者產生各類風險。

“中考這件事本來就是看分數的，之前也可以跨區域報考學校(可能跨區只能報一個)，現在會更加公平一些，是個好的開端，原來普通初中學校的第一名，雖然是第一，但分數還是達不到高中名校的錄取分數，現在有名額了，能上高中名校了。改革后，高中名校從‘初中名校掐尖+全市掐尖’到‘各區掐尖+各初中掐尖+全市掐尖’，還是在優中選優。”對于上海市高中錄取新政，于小雨對《證券日報》記者表示。