濟南市商品房預售資金監管辦法開始施行

4月6日，《濟南市商品房預售資金監管辦法》(以下簡稱新辦法)開始施行。濟南市區范圍內商品房預售資金監管實行“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監管、節點控制”，購買預售商品房的購房者憑開發商出具的《商品房預售資金監管收存通知單》將預售資金、定金、首付款等存入監管賬戶，未簽訂預售資金監管協議的企業，行政審批部門不得核發《商品房預售許可證》。

定金首付房貸等預售資金全監管

不經房企手，購房者憑據直接存

新辦法要求，預售商品房時，購房人支付的全部房價款，如定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款，應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得將預售資金存入監管賬戶之外的其他賬戶。

預售人(房企)與預購人(購房者)訂立商品房買賣合同網簽后，根據合同相關約定，預購人要憑預售人出具的《商品房預售資金監管收存通知單》將預售資金存入監管賬戶，此外定金、首付、房貸等都要簽訂相應合同，并由預售人出具相應通知單后，存入監管賬戶。監管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款后，向預售人出具《商品房預售資金監管收款憑證》，并將信息傳至濟南市住房和城鄉建設局。

“按照此前規定，預售資金按照比例通過開發企業存入的方式進行監管，新辦法出臺后，預售資金將不再經企業手，由購房者專戶專存，每一筆都要存入監管賬戶。”記者從濟南市住房和城鄉建設局了解到，新辦法調整了監管方式，將原《監管辦法》的預售資金重點額度監管，修訂為“全額繳存，重點監管”。所有購房款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款，按要求全部存入監管帳戶，并對重點額度內的資金進行監管。并明確了監管部門和監管具體模式，由濟南市住房城鄉建設局負責全市預售資金監管工作。各區住建部門按照屬地管理原則聯動監管，平陰縣、商河縣參照執行。

此外，如果解除購房合同，預購人的定金、首付款等預售款已經存入監管賬戶的，預售人在預售資金監管系統中提交解除合同退款申請，主管部門系統登記后，出具《商品房預售資金監管解除通知單》，監管銀行按照《通知單》辦理退款手續。

濟南市行政區域內商品房預售資金的收存、支出、使用及其監督管理都適用本次新規，并需要遵循"專戶專存、?？顚Ｓ?、重點監管、節點控制"的原則。平陰縣、商河縣可參照本辦法執行，也可依據本辦法制定相應的實施細則，本辦法自2021年4月6日起施行，有效期至2023年4月5日。

不簽監管協議企業不發預售證

購房合同、銷售場所須公示監管銀行和賬戶

新辦法要求，預售人在申請商品房預售許可前，從濟南市預售資金監管系統監管銀行中選擇監管銀行，開設預售資金監管賬戶(以下簡稱監管賬戶)，主管部門、監管銀行、房地產開發企業三方簽訂《濟南市商品房預售資金監管協議》(以下簡稱監管協議)。監管協議示范文本由主管部門制定。未簽訂監管協議的，行政審批部門不得核發《商品房預售許可證》。

《商品房預售資金監管收款憑證》內容包括但不限于：商品房預售合同編號、監管銀行、監管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數額、累計交存數額、交存時間等。

同時，預售人應當將商品房預售資金監管相關規定告知預購人，將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確，這也是新辦法相比過去更加明晰的要求。

新辦法中還要求，截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。建設單位應當交納的維修資金可從監管賬戶中一次性劃轉規定數額的維修資金到指定專用賬戶。

開發商不得自行使用監管額度內預售資金

違規記入信用檔案、暫停網簽

根據新辦法，預售資金進入監管賬戶后，超出監管額度部分，企業可自行提取使用，但應優先用于預售項目建設，也就是說監管額度內的預售資金，房企不可自行提取使用，預售人申請使用資金監管額度以內的資金，也應當按照工程建設進度控制節點提出用款申請。

新辦法中，各方法律責任更加明確，違法違規者將依法進行處罰。

預售人未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的;變相逃避商品房預售資金監管的;未按規定使用商品房預售資金的;提供虛假材料的;其它違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為，濟南市住房和城鄉建設局將責令其限期整改，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的可暫停其預售合同網簽業務，并依法予以行政處罰。

施工、監理單位提供虛假資料或利用其他手段協助房地產開發企業騙取調整預售資金監管留存比例的，依法追究相關責任。

監管銀行未按規定將預售資金存入監管賬戶的;未經主管部門同意，擅自支付商品房預售資金的;擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;其他違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為的，主管部門將按照商品房預售資金監管金融服務協議暫?；蛘呓K止其監管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報金融管理部門。

濟南市住房和城鄉建設局和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

嚴防項目爛尾

新監管標準每平提高了1500元

記者了解到，該辦法的制定是為進一步加強房屋交易監管，保障房屋交易安全，維護交易當事人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，同時原管理辦法已到期。新辦法的出臺主要是為了防止項目爛尾，保障購房者合法權益，依據省內標準制定，標準只高不低，對房企的要求更為嚴格。“由于此前辦法到期，根據省里最新要求，我們制定了新規，購房者的權益可以得到進一步保障，但同時對房企的考驗更嚴格了，特別是資金鏈方面，可能會有些壓力。”濟南市住房和城鄉建設局相關工作人員解釋。

新辦法中，商品房預售資金監管的控制節點增多了，由過去按照工程建設進度的3個控制節點變為4個控制節點，分別為建成層數達到地上規劃總層數一半、主體結構驗收、單體竣工驗收備案、竣工綜合驗收備案?？刂乒濣c以整層頂板建成為準。對于高層、超高層或者大體量建筑，可以增加1-2個控制節點。

同時，相比原規定，修改后的規定留存比例有所提高。原辦法的要求是，按照完成工程主體結構、內外裝飾、竣工驗收備案三個節點，分別核減到重點監管額度的50%、30%、10%。其中，總樓層12層(含12層)以上建筑，工程主體結構完成二分之一時，核減到重點監管額度的70%。

而新辦法中，監管資金留存比例為，建成層數達到地上規劃總層數二分之一時，監管資金留存比例為70%;取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監管資金留存比例為35%，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案單》時，監管資金留存比例為18%;取得《房地產開發項目竣工綜合驗收(或分期竣工綜合驗收)備案證明》時，監管終止。

此外，相比原版辦法，新辦法提高了商品房預售資金監管標準。原辦法中的1800元/平方米提升為3300元/平米。新監管標準根據濟南市建設項目的建安造價、區內配套等費用標準確定。濟南市住房和城鄉建設局進行的政策解讀顯示，該標準經定額部門測算為3300元/平米，其中基礎正負零以上平均造價為3000元/平米，區內配套300元/平米。相較原監管標準，新標準每平米監管資金提高了1500元，增加了防范項目爛尾風險保障。

綠色建筑、健康建筑有獎勵

預售資金監管留存比例可降10個百分點

新規定相比之前更加嚴格，相應的優惠政策也有所調整，此前原辦法中，濟南市房地產企業信用評定為AAA級企業按照重點監管額度50%計算,AA級企業按照重點監管額度70%計算。新版規定中，濟南市房地產企業信用評定為AAA級企業，各撥付節點預售資金監管留存比例降低5個百分點，AA級企業，各撥付節點預售資金監管留存比例降低3個百分點。

記者從濟南市住房和城鄉建設局了解到，優惠力度有所調整，不是給房企降低了優惠力度，是我們根據省里最新規定來的，房地產主管部門可根據預售人信用狀況、資質等級等情況，適當降低商品房預售監管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。”

值得注意的是，此次新規增加了對綠色健康建筑的優惠措施，鼓勵企業發展高星級綠色建筑等。

新辦法中提到，符合高星級綠色建筑、高星級健康建筑、被動式超低能耗建筑、裝配式建筑設計標準要求的建設項目，各撥付節點預售資金監管留存比例可降低10個百分點。房企具備或同時具備上述條件的，撥付節點建成層數達到地上規劃總層數二分之一時，監管資金留存比例不低于60%;取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監管資金留存比例不低于25%，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案單》時，監管資金留存比例不低于10%。