2018年全國土地市場 分化加劇

1月4日，蘇州一日內(nèi)出讓7宗地塊，總出讓面積達(dá)48.2萬平方米，總起始價(jià)為110.2億元。最終，7宗地塊總共獲得土地出讓金126.6億元。

事實(shí)上，綜合2018年全國土地市場數(shù)據(jù)來看，各線城市土地市場分化加劇。近日，中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國300個(gè)主要監(jiān)測城市土地出讓金總額為41644億元，同比增加2%。從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，土地溢價(jià)率同比下滑8個(gè)百分點(diǎn)，收金總額縮水近一成，北京、深圳同比均有下滑;二線城市供求同比走高，受調(diào)控政策影響小幅下降;三四線城市承接重點(diǎn)城市外溢需求，土地供求熱度持續(xù)，溢價(jià)率下滑幅度領(lǐng)銜各線城市。

值得一提的是，杭州市2018全年度收金總額突破2000億元，高居全國城市之首，上海、北京、廣州、武漢、鄭州、天津等城市均突破千億規(guī)模。其中，2018年北京出讓72宗土地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)到了856萬平方米，土地出讓金合計(jì)1682.9億元，同比下調(diào)了40%。

2018年，全國土地市場整體供應(yīng)增加兩成，帶動(dòng)成交量及收金上揚(yáng);不過，受調(diào)控政策影響，土地成交樓面均價(jià)同比回落，平均溢價(jià)率持續(xù)呈現(xiàn)下跌之勢。全年300城市成交土地均價(jià)同比下滑近10%，降至3966元/平方米;一線城市、二線城市、三四線城市成交土地均價(jià)同比分別下滑5%、12%和1%。

與此同時(shí)，全年土地流拍情況顯著增多。全國300城市合計(jì)流拍土地1809宗，一線城市流拍21宗，北京流拍8宗，廣州流拍7宗;二線城市合計(jì)流拍519宗;三四線城市流拍1269宗。

業(yè)內(nèi)分析指出，隨著土地市場的調(diào)控深入，部分城市限房價(jià)、限地價(jià)、競自持、競配建等土地出讓條件嚴(yán)苛，房企的利潤空間被壓縮。同時(shí)，樓市限購、限貸等調(diào)控城市范圍增大，部分購房需求被抑制，銷售增速放緩，房企回款壓力較大，再加上融資渠道持續(xù)收緊，致使房企拿地更加謹(jǐn)慎。綜合來看，全年土地市場流拍現(xiàn)象加劇。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，全國多個(gè)城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性仍然較高。全年當(dāng)中流標(biāo)的地塊主要是一些有多重復(fù)雜屬性的土地。2018年，大量的房企進(jìn)入三四線城市拿地，推動(dòng)了部分城市的土地銷售額創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，進(jìn)入2019年，部分城市或陸續(xù)出臺一些金融、房產(chǎn)、土地等層面的穩(wěn)定性政策，隨著住宅銷售市場逐步回暖，土地市場的預(yù)期也將隨之改變，房企的拿地積極性及拿地策略也將相應(yīng)調(diào)整。